Как заработать 200-300% годовых на рынке земли? Советы эксперта

Если еще несколько лет назад земельные участки без подряда считались привлекательным инвестиционным активом, то в последнее время - в связи с появлением  признаков затоваривания рынка - известный афоризм Марка Твена «покупайте  землю  – ее больше не делают» немного утратил свою актуальность. Впрочем, по мнению адвоката и финансового консультанта инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олега Сухова, на рынке земли появляются новые возможности, позволяющие с выгодой преумножить свой капитал за счет «земельных» вложений.

Инвестиционная привлекательность земли, как объекта недвижимости, напрямую зависит от содержания регулирующих земельные правоотношения законов. Последние изменения в законодательстве позволили муниципалитетам со следующего года вовлекать в рыночный оборот пустующие, невозделываемые участки. А именно - продавать права аренды такой земли на аукционах (в том числе - в формате электронных торгов). Более того, частные и юридические лица смогут сами инициировать аукцион, подав заявку на покупку свободного участка. В случае подтверждения этой информации муниципалитеты  будут обязаны провести торги, выставить бесхозную землю на торги.

Арендатор, выкупивший право аренды земли, обязан будет в течение 3 лет построить на приобретенной территории объект недвижимости. На период строительства он обязуется уплачивать земельный налог, который составляет 0,3 процента кадастровой стоимости с коэффициентом 2. Если в течение 3 лет объект недвижимости построен и на него оформлено право собственности, то половина выплаченной суммы возвращается арендатору. При этом владелец недвижимости получает право выкупить участок по цене существенно ниже рыночной (порядка 3% от кадастровой цены). Если же участок остается неосвоенным, то ставка налога возрастает до 1,2%.

Стоит заметить, что муниципалитеты торгуют землей на аукционах и сегодня: правда, объем предложения пока ограничен. Как правило, местные администрации, заинтересованные в пополнении казны, нарезают и продают по демпинговым ценам на торгах участки большой площади. Однако в том случае, если к распродаваемой территории возможно подвести коммуникации, такие предложения разлетаются как горячие пирожки (зачастую из-под полы). Что, впрочем, не удивительно, поскольку инвестированный в такой актив капитал может вернуться с астрономической прибылью. Как она образуется?»

Инвесторы возводят на приобретенной земле фундаменты объектов недвижимости, оформляют их как недострой, приватизируют землю за бесценок (несколько процентов от кадастровой стоимости), а затем делят на множество мелких лотов. После оформления межевого дела вновь образованные участки ставятся на кадастровый учет, а исходный земельный массив, напротив,  с него снимается. Затем землевладельцы получают в Росреестре свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю — по числу новых участков, которые возникли в результате разделения.

«Упакованная» таким образом земля, к которой подводится минимум коммуникаций, перепродается в розницу частникам уже по рыночной цене - под строительство индивидуальных домов и дач.  Рентабельность подобных операций в местах с хорошими привлекательными характеристиками (участки с видом на воду или около леса) и транспортной доступностью может достигать 200-300% процентов годовых», - резюмирует инвестиционный консультант Олег Сухов.