Арендаторы давят рублем. Девелоперы идут на уступки

Рынок коммерческой недвижимости, зависевший много лет от доллара, скоро может кардинально измениться. Арендаторы требуют от девелоперов номинировать договоры в рублях. Собственники, согласившись на новые условия, столкнутся с нехваткой ликвидности, но диктовать свои условия арендаторам уже не могут. До конца текущего года только на рынке офисной недвижимости доля пустующих площадей достигнет 20%.

Только с августа доллар по отношению к рублю подорожал на 24%, а с начала 2014 года — на 30%. Это вынудило компании, выплачивающие за аренду офисов в Москве доллары, потребовать от девелоперов перезаключить договоры и номинировать их в рублях. Пока это незначительная доля, констатирует директор департамента аренды KR Properties (владеет бизнес-центрами "Красная роза", "Даниловская мануфактура") Дмитрий Тарасов. "Около 10% наших арендаторов просят перезаключить действующие контракты, номинировав ставки в рублях",— отмечает он. Предложения о пересмотре договоров поступают и О1 Properties (владеет бизнес-центрами "Белая площадь", Vivaldi Plaza). "Новые арендаторы в 100% случаев настаивают на рублевых договорах",— подтверждает партнер Sminex Александр Лагутов.

Аналогично ситуация развивается и в сегменте торговой недвижимости. Коммерческий директор компании "Торговый квартал менеджмент" (управляет пятью торгцентрами) Роман Гусейнов говорит, что более половины арендаторов обратилось за пересмотром условий договоров. "Иногда,— добавляет он,— мы соглашаемся перейти на рублевые договоры, иногда снижаем номинированные в долларах ставки, в отдельных случаях привязываем платежи к проценту с оборота арендатора".

Но не всегда обязательно переводить ставки в рубли, отмечает управляющий Центральным детским магазином на Лубянке (принадлежит "Галс-девелопмент") Мария Шулутко. "Достаточно на время установить валютный коридор и, когда ситуация стабилизируется, вернуться к расчетам по курсу ЦБ на день платежа",— поясняет она.

В офисном сегменте арендаторы не так лояльны, так как на рынке высокая конкуренция: объектов много и у арендаторов есть выбор, отмечает господин Лагутов. Поэтому, добавляет он, многие собственники соглашаются на рублевые контракты.

Требования арендаторов перейти на рублевые договоры могут стать серьезной проблемой для девелоперов. До 2014 года многие девелоперы старались брать кредиты в валюте, и переход на рублевые договоры может привести к разрыву ликвидности, отмечает руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик.

Если в обозримом будущем подорожание доллара не прекратится, то переход на рублевые контракты станет массовым явлением — это кардинально изменит рынок коммерческой недвижимости. По оценкам господина Малкова, сейчас 90% качественных объектов сдаются по валютным договорам. "В 2008 году при тех же обстоятельствах, что сложились сейчас, многие компании соглашались фиксировать ставки в рублях",— вспоминает председатель правления О1 Properties Дмитрий Минц. Когда ситуация нормализовалась, это негативно сказалось на бизнесе таких девелоперов. "В долгосрочной перспективе фиксация ставки в рублях разрушает инвестиционную стоимость объектов",— убежден бизнесмен.

Екатерина Геращенко, Халиль Аминов

Источник: КОММЕРСАНТЪ