Девелоперы ждут падения на рынке коммерческой недвижимости

Инвестиционные итоги 2014 года на рынке недвижимости оказались значительно хуже ожиданий консультантов. Если в прошлом январе участники рынка рассчитывали, что общий объем заключенных по итогам года сделок можно будет оценивать в $7-7,5 млрд руб., то уже в апреле скорректировали собственные прогнозы на 20%, оценивая потенциал рынка в среднем в $6 млрд. Но и эти ожидания оказались завышенными. По данным Colliers International, объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2014 года составил $3,5 млрд -- это на 60% ниже уровня прошлого года ($8,2 млрд). Большая доля средств пришлась на вложения в офисы -- $1,4 млрд (40%), торговые центры привлекли $1 млрд (29%), гостиницы -- $559 млн (16%). По предварительным оценкам JLL, по итогам 2014 года объем сделок составил $3,7-4,6 млрд. В Cushman & Wakefield говорят об итоговой цифре $4,2 млрд, из них $3,6 млрд, или около 85%, пришлось на Москву.

Большую часть из этих средств вложили российские компании. "Доля иностранных инвестиций по итогам года снизится с ожидаемых изначально 40% до 25%",-- замечает заместитель руководителя отдела исследований JLL Олеся Дзюба. В Cushman & Wakefield оценивают, что на российских инвесторов пришелся 81% вложений. Еще 10% отдали ближневосточные и азиатские компании, а 9% -- западные. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский в числе ключевых причин падения инвестиционной активности называет нестабильный курс валют. "На российском рынке все традиционно номинируется в долларах и евро, из-за постоянного колебания инвесторы просто не хотели заключать сделки",-- объясняет он. Еще одним важным фактором стало падение кредитного рынка: получить заемное финансирование сейчас практически невозможно, проводить сделки могут только инвесторы, у которых есть собственные средства, добавляет эксперт.

По подсчетам Colliers International, по итогам наступившего года объем сделок составит $3,5 млрд, то есть останется на уровне минувшего года. Это самый оптимистичный прогноз. Господин Казанский предполагает, что интерес инвесторов в этом году будет сосредоточен не только в сегменте заполненных арендаторами торговых и офисных центров. "Не исключено, что будут продаваться рискованные активы, например несданные бизнес-центры, которые будут продаваться с большими скидками",-- рассуждает он. По мнению госпожи Дзюбы, в 2015 году общий объем сделок, скорее всего, снизится и не превысит $3 млрд, то есть падение составит около 27%.

Текущая ситуация похожа на кризис 2008-2009 годов, когда у покупателей и продавцов были разные ожидания, добавляет она.

Одним из последствий снижения активности инвесторов станет стагнация всего рынка недвижимости. Так, по данным Colliers International, общий объем заявленного строительства офисов в этом году составляет 1 млн кв. м против 1,5 млн кв. м в 2014 году. Средний уровень вакантных площадей к концу 2014 года оценивался в 6,3% -- это самый большой показатель за последние пять лет. В 2015 году будут пустовать 10% складов, предполагают консультанты. Снижение объемов строительства не запланировано пока только в сегменте торговой недвижимости.

Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ