Офисы выходят в коридор. Арендаторы договариваются о переводе валютных ставок в рублевые или устанавливают валютный коридор

Девальвация национальной валюты сыграла на руку арендаторам московских офисов: им удалось договориться с владельцами бизнес-центров о переводе валютных ставок в рубли. Сейчас почти две трети сделок в этом сегменте приходится на пересмотр ранее заключенных контрактов. В течение двух лет ситуация вряд ли кардинально изменится, предупреждают консультанты. Не исключено, что некоторым арендаторам придется идти по пути "Вымпелкома" и вынуждать девелоперов через суд пересматривать условия договоров.

По итогам 2015 года около 65% всех договоров аренды офисов в Москве были связаны с пересмотром ранее действующих контрактов. Из пересмотренных около 90% пришлось на изменения условий оплаты: арендаторам удавалось договариваться с владельцами бизнес-центров о переводе валютных ставок в рублевые. Такие данные "Ъ" предоставил Knight Frank. Эти данные подтверждает руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков: "В 2015 году доля сделок по продлению и перезаключению договоров аренды выросла до 63%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 40%".

Руководитель по управлению активами O1 Properties (один из крупнейших собственников бизнес-центров в Москве) Павел Барбашев говорит, что компания пересмотрела около 30% договоров, сроки которых истекали в 2015 и 2016 годах.

"Как правило, устанавливали валютный коридор или верхнюю границу по курсу",-- пояснил он. По словам директора отдела глобальных корпоративных услуг CBRE Ирины Хорошиловой, сейчас в 90% случаев новые договоры аренды офисов заключаются в рублях.

Увеличивать занимаемую площадь без изменения платежа арендаторы не стремятся. "Но за пересмотр и снижение ставки арендодатели стараются продлить срок договора аренды, чтобы удлинить гарантированный денежный поток",-- рассказывает директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. По ее словам, скидки на аренду при продлении срока договора могут достигать 15-20%. Другой распространенный вариант -- фиксация курса или установление валютного коридора в диапазоне 50-60 руб. за доллар.

У арендодателей ограниченные возможности по снижению ставок. "Стоимость аренды уже достигла исторического минимума",-- напоминает старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол. Так, по ее словам, средняя ставка аренды офиса класса В при текущем курсе эквивалентна $280 за 1 кв. м в год. По данным Knight Frank, в бизнес-центрах класса А этот показатель составляет $474 за 1 кв. м в год. Но не всем контрагентам удается договориться во внесудебном порядке. Пока единственный пример -- разбирательство "Вымпелкома" с "Тизприбором" (входит в Eastern Property) -- владельцем "Эрмитаж плаза": пока только в первой инстанции суда сотовый оператор закрепил договор аренды по курсу 30-42 руб. за доллар.

Не исключено, что в этом году аналогичных тяжб станет больше. "Рынок достиг дна, но быстрого отскока не будет. Точно не в этом и не в следующем году",-- предупреждает Юлия Богомол. По прогнозам CBRE, самым сложным может оказаться период 2017-2018 годов: тогда объем ввода новых бизнес-центров едва ли превысит 500 тыс. кв. м за два года.

Екатерина Геращенко

Источник: КОММЕРСАНТЪ