Три признака того, что ипотечный кризис в России может начаться в любой момент

Доступность ипотеки, рост процентных ставок и падение доходов — мировой опыт говорит, что это три основных индикатора того, что ипотечный кризис может начаться в любой момент. В России определенный запас прочности обеспечивает малая доступность ипотеки, но уже в 2017 году проблемы заемщиков могут резко обостриться.

Американская мечта

Американская ипотека ХХ века была относительно консервативным банковским продуктом. Первый взнос редко когда был ниже 20%, а часто — 50%. Банки тщательно проверяли платежеспособность клиента. Реальная ставка (номинал минус инфляция) по ипотеке с 1971 по 2000 год колебалась на уровне 4%.

После рецессии 2001 года в США началось снижение ставки ФРС, в 2004-м она достигла уровня 1%. Деньги оказались дешевы, а с ними удешевились и ипотечные займы (номинальные ставки уменьшились с 8% в 2000 году до 5,2% в 2004-м, а реальные — до 2,5%). Несмотря на рост цен на недвижимость, платежи по ипотеке упали.

На рынок пришли покупатели, которые при более высоких ставках и не помышляли бы о покупке. А дополнительный спрос вызвал рост цен. Параллельно шла дерегуляция рынка.

Стало появляться все больше субстандартных кредитов (subprime loans), ссуд ненадежным плательщикам. Ситуация дошла до абсурда: человек был не в состоянии платить арендную плату за дом, но мог купить его в кредит. На банкирском жаргоне такие ипотечные кредиты назывались ninja loans (ninja — no income, no job and assets) или liar loans — займы лжеца (заемщик мог легко исказить информацию о работе и доходах).

Были и другие инновации. Кроме беспрецедентного упрощения условий выдачи кредита банки разработали множество привлекательных для клиента (на первый взгляд) финансовых продуктов с поблажками по платежам в первые годы обслуживания кредита. Например, кредиты с варьирующейся ставкой ARM (adjustable rate mortgage). Наиболее популярными были займы с небольшими выплатами в первые два года (2/28 loan).

В банкиров вселилась уверенность, что даже при дефолте по ипотечному платежу они всегда смогут продать заложенную недвижимость без убытка.

Платежеспособность заемщиков начала ухудшаться вместе с ростом учетной ставки ФРС (цикл ужесточения стартовал в 2004 году). В 2007-м она выросла до 5,25%. Ипотечный кризис начался почти синхронно, в 2006-м цены на недвижимость в среднем снизились на 6%, а просрочка резко выросла (с 1% в 2006 году до 6,2% к концу 2007-го).

Буму и последующему кризису способствовала особая структура ипотечных займов. Когда стоимость залога снижается, часть заемщиков сталкивается с ситуацией, когда оставшиеся платежи превышают стоимость самой недвижимости (negative equity). У большинства американских ипотечников была возможность отказаться от выплат и просто оставить ключи банку. Последние не имели права рассчитывать на имущество заемщика, кроме заложенного дома (так называемые non-recourse loans). 

Японский марафон

В Японии пузырь недвижимости и ипотечный кризис также были связаны с дерегуляцией рынка и динамикой реальной ставки. В 1985 году Япония поддалась уговорам США и Европы, обеспокоенных потоком дешевого японского экспорта и согласилась ревальвировать иену к доллару ("соглашение Plaza"). Пытаясь компенсировать негативный эффект от роста иены (с Ґ250/$ в 1975 году до Ґ130/$ в 1989-м), Токио пошел по пути расширения инвестиций, кредитования и снижения ставок (с 5% в 1985-м до 2,25% в 1989-м). Балансы банков разбухали, оптимизм зашкаливал, реальные ставки по кредитам стали очень низкими.

Пик бума пришелся на конец 1980-х. Кредитная накачка привела к спекуляциям на активах и недвижимости. В 1989 году в токийском районе Гинза недвижимость предлагалась из расчета $1 млн за метр площади. Цены вздулись до небес, простые японцы не могли позволить себе купить квартиру. Многие вынуждены были селиться за сотни километров от города и ездить на работу оттуда.

На выручку опять пришла доступная ипотека. Проблема высоких ежемесячных платежей была решена творчески — повышением срока кредита. Именно в Японии впервые в истории появились ипотечные кредиты на 99 и 100 лет.

Глава семьи брал кредит, должен был всю жизнь расплачиваться, потом эстафетную палочку принимали дети и внуки.

Падение цен началось во второй половине 1991 года вместе с падением инфляции и ростом реальной ставки до 4,8%. С тех пор цены упали почти вдвое. Разорившиеся ипотечники денег у других не выпрашивали и в основном винили себя — в Японии очень сильна "культура стыда" и персональной ответственности за свои действия. Впрочем, и условия ипотечного займа подразумевали полную ответственность по долгу (как и в России).

Таксист--пять квартир

Если японский кризис был рекордным по продолжительности, то латвийский — по глубине падения показателей. В начале 2000 годов многие экономисты полагали, что прибалтийские страны скоро догонят западноевропейских соседей. "Мы ближе, чем Швейцария" — таким был рекламный слоган латвийского банка Parex. В начале 2000-х в Латвию пришли скандинавские банки и залили страну доступными и дешевыми кредитами. То же в несколько более сглаженной форме происходило в России: граждане открыли для себя ранее незнакомые банковские продукты, такие как ипотека и потребкредитование.

В 2004-м Латвия вступила в ЕС, и лавина скандинавских денег стала еще больше. Буквально вся страна спекулировала недвижимостью, цены росли как на дрожжах.

В пользу заемщиков играла разница ставок между евро и латом. 

Банки смотрели на кредитоспособность заемщиков сквозь пальцы — не требовалось даже справки о доходах (в России процедура получения ипотеки в 2000-е и сейчас гораздо строже). В пирамиду были вовлечены все слои общества — от таксистов (выражение "таксист--пять квартир" стало мемом) до политиков. Это было экономически оправдано: зачем заниматься чем-то реальным, если маржа на недвижимости — 15-20% в год?

Завершилось все в один день — после коллапса банка Lehman Brothers. 

Экономика почти сразу свалилась в дефляцию — привязку лата к евро решено было удержать любыми средствами. Для этого правительство пошло на так называемую внутреннюю девальвацию. Резко, на 30-40%, снизились бюджетные расходы, сократились зарплаты, а официальный курс лата остался неизменным. Реальная ставка по кредитам, которая была отрицательной (минус 5% в 2004 году), резко стала положительной (15% в 2009-м). В итоге масса заемщиков, лишившись дохода (падение реальных располагаемых доходов идет в России уже второй год, правда куда более низкими темпами, чем тогда в Латвии), объявили дефолт. 

Падение цен на недвижимость было одним из самых сильных в истории — за два года они снизились в среднем на 70%.

Валютная ипотека по-европейски

В некоторых восточноевропейских странах кризис развивался более мягко. Но злую шутку там сыграл валютный курс.

В начале 2000-х в Польшу и Венгрию пришли крупнейшие европейские банки (в Венгрию в основном австрийские, в Польшу — итальянские). И предложили гражданам кучу кредитов (в основном ипотечных) в швейцарских франках. Экзотическая валюта привлекала низкими ставками (в 2003-2004 годах ставка ЦБ Швейцарии была на уровне 0,25%, ставка ЕЦБ — 2%). При этом национальные валюты по отношению к франку до 2008 года были стабильны и даже росли. В этот период, как и в случае с латом, ситуация была аналогична кредитованию под сильно отрицательную реальную ставку. В итоге к 2008 году более половины всех ипотечных кредитов в Польше были выданы во франках, в Венгрии — три четверти. В России доля валютной ипотеки достигла пика в 35% в феврале 2009-го (в основном доллары и евро) и с тех пор неуклонно снижалась; сейчас — всего 3,3%.

Кризис 2008-2009 годов показал рискованность подобных операций. В середине 2008-го франк стоил 2 злотых, в начале 2009-го — три. Потом валютных ипотечников чуть отпустило, в начале 2010 года за франк давали 2,5 злотого. Ненадолго.  Самым популярным запросом на польских интернет-форумах в августе 2011-го был "Jak obnizyc rate kredytu we frankach?" (Как понизить ставку кредита во франках?). Вопрос остается актуальным для почти 700 тыс. польских заемщиков.

В отличие от Венгрии, в Польше заемщик перед заключением договора был обязан подписать уведомление о валютных рисках. Поэтому государство не торопилось помогать рисковым гражданам за счет налогоплательщиков. 

Что в России?

Некоторые особенности российского ипотечного рынка говорят о том, что кризис пока маловероятен. Так, российская ипотека остается относительно консервативным продуктом — дерегуляции по образцу американской subprime-ипотеки пока не произошло, и это делает ее устойчивой. Также России удалось относительно безболезненно пережить увлечение ипотекой в иностранной валюте в конце 2000-х.

С другой стороны, текущий рост просрочки тревожит. По информации ЦБ, в феврале 2016 года (самые свежие данные) просрочка по ипотеке выросла во всех категориях задолженности. Наиболее заметно она увеличилась по платежам с просрочкой до 30 дней — за месяц на 70%, до 129,6 млрд руб. При этом доля непросроченной ипотеки в феврале снизилась на 1,4 п. п., до 92,7%, или 3,77 трлн руб.— до минимального уровня с 2011 года.

Кроме того, ипотечные кризисы часто сопровождаются падением реальных доходов, и здесь устойчивость России за два года кризиса ухудшилась.

Другой фактор риска — возможное снижение инфляции до 4% в 2017 году.

В этом случае реальная ставка для нынешних заемщиков может подняться до 10% и выше (в 2008 году ипотечная ставка была ниже инфляции), что снизит их платежеспособность. Даже "льготная" ипотека с господдержкой по ставкам 11-12% годовых через год-полтора может оказаться вызывающе дорогой.

АЛЕКСАНДР ЗОТИН

Источник: Ъ-Деньги