Knight Frank: В ближайшие два-три года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента

168 тыс. кв. м складских площадей введено в эксплуатацию в регионах России с января по июнь 2016 г., что меньше аналогичного показателя 2015 г. более чем в 2 раза (360 тыс. кв. м) и является минимальным значением с 2011 г. (150 тыс. кв. м), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя предварительные итоги I полугодия 2016 года на рынках складской недвижимости 17 региональных городов России. 

В исследование вошли такие города как Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Краснодар, Воронеж, Челябинск, Тула, Красноярск, Калуга, Пермь, Владивосток, Уфа, Тверь, Хабаровск.

Ограниченный доступ к заемному финансированию, его высокая стоимость, а также значительный объем вакантных площадей стали причинами замедления строительной активности на складском рынке России.

На данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 г. в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.

Наибольший объем ввода в эксплуатацию с января 2015 г. по июнь 2016 г. пришелся на Екатеринбург (105,4 тыс. кв. м) и Челябинск (105,8 тыс. кв. м).

Одной из тенденций текущего времени является расширение географии складского рынка.

Качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения (например, Смоленск, Тюмень, Ульяновск и т. д.), и представляют собой преимущественно распределительные центры крупных торговых сетей.

На данный момент запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения в регионах варьируется в диапазоне 300–500 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).

Относительно прошлого года верхняя и нижняя границы диапазона ставок аренды снизились на 10%.

Договоры аренды заключаются на короткий срок (1–3 года). Широкий диапазон ставок аренды обусловлен сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей в отдельно взятом регионе, а также их качества. Стоит отметить, что в тех регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка аренды может вдвое превышать среднюю для объектов аналогичного качества в других городах.

По состоянию на июнь 2016 г. на региональном рынке свободно около 800 тыс. кв. м складских площадей классов А и B, что сопоставимо с аналогичным показателем в Московском регионе. Наибольший объем вакантных площадей сконцентрирован в Ростове-на-Дону – 30,5% объема рынка региона, а также в Краснодаре и Челябинске – 31,5% и 42,1% соответственно.

Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, Knight Frank Russia&CIS, отметил:

«На региональных рынках мы наблюдаем логичные с точки зрения девелопмента изменения – торможение развития проектов и переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных.

Но масштаб рынка имеет значение: так, объем вакантных площадей во всех региональных качественных логоцентрах практически равен тому количеству пустующих складов, которые мы наблюдаем в московском регионе – а это значит, что любая серьезная арендная сделка, например, на 10-20 тыс. кв. м., существенно меняет уровень вакансии в регионе, в то время как в Московской области для этого необходимы объемы поглощения на порядок выше. Скорее всего, неспешное развитие региональных проектов продолжится, но в ближайшие два-три года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента».

Динамика прироста качественных складских площадей на региональных рынках

Ключевые показатели рынков складской недвижимости России*

Источник: Росстат, Knight Frank Research, 2016

Источник: СИА