"Щедрость девелоперов -- это миф"

-- Перед каникулами депутаты Госдумы одобрили законопроект, позволяющий чиновникам применять при расчетах с владельцами недвижимости только значение кадастровых оценок, действующих с 1 января 2014 года. Разве это не удар под дых московским властям, у которых диаметрально противоположный вектор?

-- Я не стал бы так формулировать сложившую ситуацию. Думаю, что депутаты руководствовались следующей логикой: заморозка кадастровой оценки позволит стабилизировать платежи граждан в свете перехода к налогообложению имущества физических лиц от кадастровой стоимости. Безусловно, в этом есть резон. Но в то же время под действие нормы закона подпали в том числе и торгово-офисные объекты, а там ситуация неоднозначная. Надо понимать, что кадастровая оценка таких объектов проводилась в отсутствие полной информации. Например, торговые объекты или офисы оценивались как социальные или производственные. Раньше там действительно были производственные корпуса или объекты соцкультбыта: у них совсем другая кадастровая стоимость.

Почти везде ситуация одинаковая -- в 1990-е годы производство ушло, а новые торговые центры сохранили перешедший им по наследству льготный статус. В результате их налоговая нагрузка оказалась раз в десять меньше, чем у таких же объектов, но оформленных по всем правилам.

-- Можете привести примеры?

-- Например, в Центральном административном округе у нас были торгово-офисные объекты на землях промышленного назначения, кадастровая стоимость которых была в среднем 13-14 тыс. руб. за 1 кв. м. Поэтому последние два года Росреестр и департамент имущества города проводили мониторинг объектов недвижимости, чтобы привести кадастровую оценку в соответствие с фактическим использованием объектов и уровнем кадастровой стоимости, который был определен на начало 2014 года. Мы только в этом году проверили около 20 тыс. торговых и офисных объектов на предмет соответствия фактического использования объектов и формального назначения земельных участков, на которых они стоят. По большому счету для нас ключевой вопрос -- не в индексации кадастровой стоимости, а в распространении единых и справедливых подходов к оценке в интересах самого бизнеса.

-- Уже несколько лет у московских девелоперов популярен формат многофункциональных центров, где, например, к спортивному сооружению пристраивается торговый центр. При этом такие объекты позиционируют себя как стадионы и претендуют на налоговые льготы...

-- Применительно к стадионам есть узкий круг объектов, удовлетворяющих необходимым для получения льгот требованиям по вместимости и году постройки. То есть это те объекты, у которых спортивная функция первична и которые инвестируют значительные средства в создание современных и комфортных спортивных арен.

Основной вопрос, который возникает при обсуждении налоговых льгот по стадионам,-- это как отделить социальную функцию от коммерческой, чтобы налоговая нагрузка была адекватной. Здесь ситуацию приходиться решать, что называется, вручную.

С одной стороны, понятно, что спортивный клуб, занимаясь торговлей на стадионе, должен платить соответствующие налоги. С другой стороны, инвестиции, вложенные в строительство стадиона, и затраты на содержание такого объекта -- это немалые средства. Исходя из этого депутаты Мосгордумы приняли подготовленные правительством Москвы поправки о снижении ставок земельного налога и налога на имущество для стадионов. Это весомая поддержка, но речь об обнулении налогов ни в коем случае не идет.

-- Вы неоднократно заявляли, что в Москве создана справедливая система налогообложения объектов коммерческой недвижимости. Но эта справедливость вылилась в то, что владельцы торговых и офисных центров стали платить больше, чем раньше...

-- Зачастую инвесторы при строительстве в Москве офисных и торговых центров закладывали скорый возврат инвестиций -- в пределах семи-восьми лет, максимум десяти лет. Их ожидания оправдывались. Как правило, так быстро окупить строительство этих объектов удается в странах, где высоки риски. Но в России нет таких значительных рисков в ведении бизнеса, которые имело бы смысл компенсировать такой высокой рентабельностью. Девелоперам удавалось окупать вложения в проекты за такой короткий срок из-за отсутствия каких-либо расходов на развитие сопутствующей инфраструктуры и оптимизации налогов.

-- Какие у вас есть основания утверждать про налоговую оптимизацию?

-- До изменения законодательства, привязавшего налог на имущество к кадастровой стоимости объекта, был проведен анализ практики уплаты налогов торгово-развлекательными центрами. Результаты показали, что реально налоги на имущество и прибыль платили только два из этих центров -- и то только потому, что компании, владеющие ими, публичны. Сейчас ситуация изменилась -- налог платят все.

-- Но в этот кризис сильнее всего пострадали собственники бизнес-центров. Означает ли это, что у городского бюджета возникли как прямые, так и косвенные потери?

-- Переход к налогообложению от кадастра и единые для всех правила, как раз таки снизили зависимость поступлений в городскую казну от успешности бизнеса собственников коммерческой недвижимости. При этом власти города понимают проблемы, с которыми столкнулся бизнес. Поэтому в прошлом году мы пересмотрели ставки налога на торгово-офисную недвижимость. По прежней редакции закона ставка налога на имущество в этом году должна была быть на уровне 1,5%, но город снизил ставку до 1,3% в том числе для того, чтобы плательщики смогли адаптироваться к новым реалиям. К 2018 году ставка вырастет до 1,5% против запланированных 2%.

-- И все-таки налоговая нагрузка увеличилась. С переходом на расчеты по кадастровой стоимости также вырастут издержки арендаторов. Вы не опасаетесь, что это приведет к тому, что бизнес уйдет в тень?

-- Не опасаюсь. В Москве совокупный уровень налогообложения находится на приемлемом уровне. Что касается ставок аренды, то они не растут, а снижаются. Дело в том, что налоговая политика московского правительства стимулирует собственников эффективно использовать активы. Долгое время город был огромной площадкой для инвесторов разного уровня. В Москве активы, включая квартиры, покупались в рост, зачастую просто для сохранности средств, и стояли пустыми. Ничего хорошего для экономики города в такой ситуации не было. Имущественные же налоги повышают издержки владения и заставляют собственника эффективно использовать свои активы. Это доказывает опыт стран с развитой экономикой, это отлично продемонстрировали недавние события на рынке коммерческой недвижимости. Рынок оказался настолько чувствителен к стагнации спроса, что собственникам во избежание потерь и простоя пришлось умерить аппетиты и пойти навстречу арендаторам. Многие, например, перевели валютные ставки в рубли. Другие в дополнение к минимальной арендной ставке берут процент от оборота, то есть делят риски арендодателя. Появилось много адекватных предложений по аренде помещений в высококлассных объектах.

-- Но у Москвы, несмотря на активные распродажи в 2011-2013 годах, достаточно еще активов, которые тоже используются неэффективно...

-- Надо всегда начинать с себя. Вот и город, стимулируя бизнес использовать активы на полную мощь, начал с себя. Мы, конечно, могли бы эффективно использовать различные активы, но зачастую лучше передать их в руки частников. И за этим стоит не только задача пополнения бюджета. В условиях непростой экономической ситуации владение непрофильными объектами (гостиница, аэропорт, банк и т. д.) могло бы обернуться для города существенными дополнительными расходами. Поэтому было принято решение о продаже обременительных активов. В общей сложности за последние четыре года Москва продала имущества на 350 млрд руб. Более того, последние два года наблюдается хорошая динамика по выкупу предпринимателями арендуемых помещений. На начало года заключено 3,5 тыс. договоров на сумму более 75 млрд руб. Поскольку площади этих объектов невелики, то и выкупали их, как правило, представители малого и среднего бизнеса -- это наш приоритет. Замечу, что этим предпринимателям предоставлялась рассрочка на три года, а сейчас -- на пять. По сути, город прокредитовал их на ставку рефинансирования.

-- О какой поддержке малого и среднего бизнеса могут говорить представители московской мэрии, которая сносит ларьки, где торговали именно такие предприниматели. Вам не кажется, что это по-человечески неправильно: снося ларьки, вы лишаете горожан возможности покупать продукты...

-- Какое отношение эти ларьки имеют к малому бизнесу? Давайте не путать интересы малого бизнеса с интересами отдельных компаний--собственников недвижимости, оформленных в виде малого бизнеса, которые когда-то каким-то образом получили преференции и десять лет ими пользовались.

Совокупная площадь тех объектов (подлежащих сносу.-- "Ъ") составляла 33 тыс. кв. м, при этом общий объем торговых площадей в Москве достигает 20 млн кв. м. Это некоторое лукавство заявлять, что из-за сноса ларьков пострадают потребители. Предложение торговых площадей на сегодня избыточно, и торговый бизнес, арендаторы быстро адаптируются к изменениям. Если говорить о поддержке, то в приоритете бизнес, который создает долгосрочную занятость, долгосрочные рабочие места в производстве, в реальном секторе. И здесь важно создание системы экономических лифтов, чтобы у малых и средних компаний была возможность становиться крупными, выходить на IPO и привлекать средства на развитие.

-- Изменилась ли структура бюджетных поступлений, учитывая, что из-за вялотекущего кризиса выручка девелоперов -- одних из крупнейших плательщиков в казну -- снизилась?

-- Я бы поспорил с этим утверждением. Вообще-то щедрость девелоперов -- это миф. Они никогда не были основными плательщиками средств в бюджет. Напротив, до 2010-2011 годов расходы на создание инфраструктуры под их проекты были весьма существенными и полностью ложились на плечи города. Вы наверняка помните, как это было: по инвестконтракту девелоперы строили ликвидные площади -- коммерческую или жилую недвижимость, а столица брала на себя затраты по социальным объектам, по подключению к коммунальным и инженерным сетям и их содержанию. Город поменял экономическую модель, чтобы уйти от дотирования девелоперов. Инвесторы-застройщики стали оплачивать тарифы за подключение к сетям, направлять адекватные средства в бюджет в виде платежей за аренду городской земли. Все это позволяет московским властям реинвестировать полученные деньги в социальную инфраструктуру. Самое главное -- экономические стимулы теперь прозрачны как для бизнеса, так и для правительства. Конечно, нам хотелось бы, чтобы бизнес взял на себя большую часть затрат и на строительство транспортной инфраструктуры. Но понятно, что с учетом текущей экономической ситуации это уже слишком.

-- Многие девелоперы офисов, столкнувшись со снижением спроса на свои площади, решили свои бизнес-центры превратить в технопарки, чтобы получить налоговые льготы. Вы поддерживаете их?

-- Мы сами стараемся девелоперов мотивировать к такому решению. Ведь это непростая задача -- создать технопарк. Недостаточно сменить вывеску, надо разместить у себя компании определенного профиля. За будущими резидентами технопарков надо еще побегать: у московских девелоперов мощные конкуренты и по внешней стороне МКАД, и по другую сторону "Сапсана". Сейчас у нас около трех десятков технопарков, а нам надо, скажем, 150.

-- Так это же приведет к избытку технопарков при ограниченном количестве резидентов...

-- Вот владельцы технопарков и будут конкурировать между собой, предлагая наиболее хорошие условия для резидентов. Власти не должны думать, хватит резидентов на все объекты или нет. Наша задача -- сформировать понятные и прозрачные правила игры. Для нас важно, чтобы изменилась структура инвестиций в Москву.

-- Какова сейчас эта структура?

-- Сегодня большая часть инвестиций приходится на строительство жилья, торговой недвижимости, дорожно-транспортной инфраструктуры. Это инвестиции, которые Москва получает в силу сложившихся обстоятельств, ввиду большого внутреннего рынка. Более того, огромные капитальные вложения в дорожную стройку связаны с дисбалансом, складывавшимся десятилетиями: дорог строилось меньше, чем недвижимости. Как только диспропорция будет ликвидирована, вложения в этот сектор уменьшатся.

Я уверен, что экономическая стратегия Москвы носит системный характер: наши решения и действия затрагивают всех игроков -- как бизнес, так и саму городскую власть. Город меняется сам и задает ориентиры для бизнеса: развивает систему экономических стимулов и создает возможности для роста, чутко реагирует на запросы предпринимателей и совершенствует администрирование.

Интервью взял Халиль Аминов

Источник: КОММЕРСАНТЪ