Михаил Мень: "В регионах рост цен приведет к тому, что жилье будет не востребовано"

— В следующем году заработает компенсационный фонд, создание которого прописано в изменениях к закону "Об участии в долевом строительстве" (214-ФЗ). Эта структура придет на смену страхованию договоров долевого участия (ДДУ) или застройщикам придется дважды хеджировать риски покупателей?

— Сейчас любой ДДУ должен быть застрахован. Эта система существует с 2014 года, но должных результатов она не дала. В прошлые годы тариф доходил до 0,3% от стоимости ДДУ. Все прекрасно понимали, что это малореальная помощь и страховщик никогда должным образом не ответит перед дольщиками. В конце прошлого года мы совместно с Центробанком ужесточили критерии отбора страховых компаний, которые могут работать с ДДУ: в результате их осталось всего 19 плюс общество взаимного страхования (учреждено самими застройщиками жилья.— "Ъ"). Тариф стал адекватным — около 1% от суммы сделки. Но все равно этот механизм сегодня в полной мере не работает. Поэтому было решено создать отдельный государственный фонд. Пока в 214-ФЗ внесена лишь база для создания фонда, все принципиальные решения по нему будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы. Тогда мы примем изменения, которые позволят постепенно уйти от страхования, и все риски по ДДУ будут хеджироваться в одном государственном фонде.

— Каким будет алгоритм перехода?

— Планируется, что фонд начнет работу с 1 января 2017 года. Если продажи в строящемся доме начнутся с 2 января, то застройщик работает с новым фондом.

Если сбор средств с дольщиков начался до 1 января и риски по ним были застрахованы, страховщик будет брать на себя обязательства и по оставшимся договорам. Минимальный взнос в новый фонд составит 1% от суммы ДДУ, то есть ни для застройщиков, ни для покупателей не появится дополнительной финансовой нагрузки.

— Как будет устроен фонд?

— Пока сложно сказать детально. Концепция фонда только разрабатывается.

— Как конкретно будет работать новый фонд?

— Фонд — это аккумулятор средств, но расходование их будет исключительно целевым, сам механизм обсуждается. Представим себе ситуацию: в отдельно взятом регионе обанкротился застройщик, фонд принял решение достроить дом. Теперь может быть три алгоритма действий. Первый — возложить эту задачу на власти региона, где появилась проблемная компания, второй — создать при фонде собственную управляющую компанию, которая будет непосредственно заниматься достройкой объекта, третий вариант — совмещенный. Мне он кажется приоритетным, потому что местные власти обязательно должны быть вовлечены в эту работу: именно они выдают разрешение на строительство и ввод зданий в эксплуатацию. Хотя могут быть и отдельные проекты общефедерального масштаба, как это сегодня происходит с объектами СУ-155.

— Будет ли у фонда первоначальный капитал и как планируется инвестировать средства?

— Капитал будет формироваться с нуля. Что касается инвестирования средств фонда, то сейчас вокруг этого идет главная дискуссия: можно ли вкладывать эти деньги в ценные бумаги или только держать на депозитах. По нашим предварительным расчетам, в 2017 году фонд должен аккумулировать около 15 млрд руб. Средства как минимум должны размещаться на депозитах с адекватной процентной ставкой в абсолютно понятных банках, которые будут отобраны по утвержденным критериям. Сейчас мы, например, готовим и требования для банков, в которых смогут размещать средства саморегулируемые организации (СРО).

— Будет ли новый фонд конкурировать с СРО?

— Нет, это принципиально разные задачи. Саморегулирование в строительной отрасли применяется не только в жилищной сфере, а абсолютно во всех сегментах. Хотя реформа, которая сейчас реализуется в области СРО, конечно, затронет жилищное строительство. Недавно мы внесли в Градостроительный кодекс изменения, которые освобождают малый бизнес от взносов в СРО. Максимальная ответственность сейчас на генподрядчике, который несет ответственность, в том числе и за привлеченные субподрядные организации. Теперь руководитель любой компании вправе сам решить: хочет он самостоятельно участвовать в том или ином тендере, становясь генподрядчиком и обязательным членом СРО, или нет. Это решение вызвало критику со стороны части руководителей СРО: они понимают, что мы сокращаем объемы средств, которые к ним будут стекаться. В СРО будут существовать два фонда. Первый, как и сейчас,— для возмещения ущерба третьим лицам. К примеру, когда произошло обрушение уже построенного здания и пострадали владельцы или человек, проходивший мимо. Средства второго фонда направлены на обеспечение договорных обязательств, то есть за неисполнение контрактов будут нести ответственность все члены СРО. При этом для среднего бизнеса мы уменьшаем размер взноса, а увеличиваем лишь для тех застройщиков, которые ведут контракты на десятки миллиардов рублей.

— Но эффективность фонда СРО при этом часто подвергается сомнению...

— Поэтому мы и проводим эту реформу. По разным оценкам, с 2009 года, когда были созданы СРО, ими собрано около 90 млрд руб. За этот же период общий объем выплаченных компенсаций составил всего порядка 75 млн руб. А из всей суммы собранных средств, по неофициальным данным НОСТРОЙ, было утеряно около 25 млрд руб.

— Как это случилось?

— К сожалению, СРО часто размещали средства на депозитах в тех банках, которые через некоторое время лишались лицензии.

— Этого бы нам не хотелось. Россия — цивилизованная страна, которая должна идти в сторону демократических преобразований и рыночных реформ. Проблема саморегулирования в нашей стране, как мне кажется, в крайне низкой цене репутации.

— Много ли сейчас в целом по стране проблемных застройщиков, рискующих повторить сценарий СУ-155?

— У нас есть беспокойство по поводу некоторых компаний, но среди них нет таких, как СУ-155. Сегодня все участники стараются взвешивать риски.

Основной проблемой СУ-155 была неправильная экономическая модель, основанная на ожиданиях, что завтра будет лучше, чем сегодня, и так будет продолжаться всегда. К этому добавились неоправданные инвестиции в промышленные предприятия.

Этот бизнес часто мешает девелопменту. При строительстве жилых объектов количество рабочих можно регулировать, в том числе с привлечением субподрядных организаций, а на промышленных предприятиях работа должна идти постоянно, а люди ежемесячно получать зарплату.

— Есть, конечно. С будущего года вряд ли удастся продлить эту программу. Да и в том виде, в каком она сегодня существует, уже не имеет смысла продлевать.

Когда мы начинали, в 2014 году, субсидирование давало минус 3,5-5% от средней ставки. С тех пор ключевая ставка снизилась, сегодня мы говорим уже о минус 1,5-0,5%. Субсидирование ставки само по себе дает очень хороший результат при небольших затратах. Но ее главная проблема — большой объем долгосрочных обязательств бюджета. Кредиты, взятые в 2015-2016 годах, наслаиваются друг на друга и должны обслуживаться еще десятки лет. Конечно, мы надеемся, что ключевая ставка упадет, но, по нашим расчетам, она должна сократиться до 9,5-9%. Тогда уже у бюджета не возникают обязательств, потому что уже сами банки будут справляться. Всего по итогам первого полугодия 2016 года было выдано кредитов на 670 млрд руб., что на 40% больше по сравнению с прошлым годом. К концу года мы ожидаем выдачу в районе 1,4-1,5 трлн руб.

— Могут быть предложены какие-то альтернативные меры субсидированной ипотеке?

— Да. Например, поддержка региональных застройщиков за счет создания инфраструктуры, с которой сейчас есть проблемы. За два рекордных года по вводу жилья застройщики использовали всю существующую инфраструктуру.

Раньше ее строительством занимался либо сам застройщик, закладывая понесенные затраты в цену квадратного метра, либо регионы и муниципалитеты за собственные средства. Сейчас обе эти схемы не работают: у регионов нет средств, а застройщики закладывать дополнительные затраты могут только в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. В других регионах рост цен приведет к тому, что жилье будет не востребовано.

— Около 17%.

— У вас есть задача увеличить их долю?

— Да, мы стараемся продвигать эту тему. Но многое зависит от региона и его руководства. Например, в Забайкалье есть город Краснокаменск, где 100% домов перешли на спецсчета. В принципе и в общем котле нет ничего плохого — деньги первым достаются тем, кому они нужнее. Но когда средствами распоряжается общедомовое собрание, это просто понятнее. Мы рассчитываем, что в скором времени заработает новый банковский продукт, позволяющий проводить капитальный ремонт дома в кредит, и программа заработает эффективнее. Когда знакомые спрашивают меня, как им поступить: создать ли спецсчет или платить деньги в общий котел, обычно я советую переходить на спецсчет, если дом достаточно новый, в противном случае может оказаться выгоднее ждать ремонта в общей очереди.

— Как отбираются компании для проведения капремонта?

— Мы добились предварительной квалификации для компаний, осуществляющих капитальный ремонт. Вообще предквалификация в строительном секторе необходима везде, где предполагается аукционно-конкурсная процедура.

— В Москве сейчас заметно сократилось количество частных управляющих компаний, которые заменило ГБУ "Жилищник". Этот опыт распространяется на регионы?

— Мы внимательно следим за этой практикой Москвы, в регионах такой тенденции нет. Думаю, у столицы просто другие возможности: получается обеспечить предприятия достаточным количеством техники, сотрудников. В регионах это нерентабельно, они по-прежнему двигаются в сторону частных управляющих компаний. Я думаю, что для подавляющего числа регионов России это правильно.

— Судьбу земель определяет специальная правительственная комиссия. Споры об уникальности земель действительно возникают, но мне по-прежнему кажется, что коллегиальное комиссионное решение с предварительной проработкой — это правильный алгоритм. Решение по каждому участку принимается после тщательной процедуры обследования и согласования, в которой принимают участие и Минприроды, и Минсельхоз, Росимущество, целый ряд общественных организаций. Часто с просьбой передать землю обращаются непосредственно руководители регионов. Благодаря работе комиссии на сегодняшний день предоставлены земли около 14 тыс. многодетным семьям, возведено четыре завода стройматериалов, построено 11 детских садов. Не нужно держать землю на балансе госпредприятий, которые не используют ее по прямому назначению.

— Госструктуры заранее не информируют о планируемом изъятии земли, как это случилось с Тимирязевской академией?

— Информируют всегда, и исключений нет, в том числе с вузами. Чаще всего балансодержателям либо просто не хочется отдавать активы, либо хочется выставить другие условия передачи. В ходе подготовки идут комплексные и сложные переговоры. Но цель понятна: неиспользованные земли не должны пустовать, они должны быть в обороте и в первую очередь в проектах социального и жилищного строительства.

— Сейчас многие консультанты говорят о массовых банкротствах субподрядных организаций на фоне кризиса. Вы видите в этом проблему или с рынка уходят только незначительные игроки?

— Эта проблема существует, и многие серьезные компании сегодня приостанавливают деятельность и распускают работников. Но мы прекрасно понимаем, что это неизбежно на фоне общего падения объема строительных работ. Сейчас на хорошем уровне находятся только темпы возведения жилья: в первом полугодии введено 442,2 тыс. квартир общей площадью 31,5 млн кв. м. Падение в общем объеме ввода есть, но за счет индивидуальных домов. Ввод жилья в многоквартирных домах сохраняется на уровне прошлого года. Мы уже получили от регионов сведения о планируемых 76 млн кв. м по итогам года. При этом очевидно, что инвестиционная активность падает, объем строительства офисов и торговых центров заметно сокращается. Но рынок должен оставаться рынком; единственное, что мы можем сделать для субподрядчиков,— освободить их от взносов в СРО.