Инвестиции в коммерческую недвижимость России могут увеличиться на фоне сохранения волатильности на рынках Европы

Во II квартале 2016 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость Великобритании составил €11,8 млрд, снизившись на 50,1% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г., говорится в исследовании рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Европы по итогам II квартала 2016 года (European Quarterly.Commercial Property Outlook Q2 2016) международной консалтинговой компании Knight Frank.

Во II квартале 2016 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы составил €43,7 млрд, что на 23,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Такое падение объемов инвестиций, в первую очередь, связано со снижением активности на двух крупнейших рынках Европы: Великобритании (-50,1%) и Германии (-47,2%).

Снижение инвестиционной активности в Великобритании во II квартале отражает осторожность игроков рынка в преддверии референдума о выходе страны из Евросоюза. Ожидается, что на фоне Brexit активность игроков на рынке инвестиций Великобритании останется невысокой до конца 2016 г. Тем не менее, иностранные инвесторы могут воспользоваться ослаблением британского фунта и ростом ставок капитализации. С момента объявления о выходе страны из состава ЕС было заключено несколько крупных сделок, что говорит о сохраняющемся интересе инвесторов к недвижимости в Великобритании. Об этом свидетельствует одна из крупнейших сделок этого года по покупке портфолио бизнес-центров немецкой KanAm Group стоимостью €875 млн инвестиционным фондом Amundi Asset Management. 

Падение объема инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Германии во II квартале 2016 г. связано с отсутствием крупных инвестиционных сделок, особенно по сравнению с II кварталом 2015 г., когда было заключено несколько крупных портфельных сделок. Скорее, эта ситуация отражает нехватку инвестиционных продуктов, а не отсутствие спроса.

Ряд европейских рынков показали более позитивные тенденции во II квартале 2016 г., показав годовой прирост по объему инвестиций в коммерческую недвижимость: Франция (+18,5%), Италия (+94,6%), Польша (+43,%), Испания (+51,3%) и Швеция (+83,2%).(подробнее см. таблицу 1).

Россия по итогам II квартала 2016 г. заняла 18 место в Европе по объему инвестиций в коммерческую недвижимость (€282 млн), показав прирост на 20,5% по сравнению с I кв. 2016 г. По сравнению с II кв. 2015 г. падение объема инвестиций в коммерческую недвижимость России составило 30,8%.

Инвесторы продолжают вкладывать средства в объекты недвижимости Европы. Активность игроков сосредоточится на ключевых европейских городах во избежание рисков на фоне экономической и политической неопределенности. Низкие процентные ставки по кредитам и низкая доходность облигаций продолжат стимулировать интерес игроков к рынку недвижимости.

Несмотря на снижение общего объема сделок, доходность объектов коммерческой недвижимости в Европе остается на рекордно низком уровне, средневзвешенный показать Knight Frank по офисной недвижимости во II квартале 2016 г. составил 4,62%.

Рынок офисной аренды остается активным в ряде европейских городов, так общий объем сделок по аренде вырос на 5,4% по сравнению со II кварталом 2015 г., однако во II квартале 2016 г. рост арендных ставок показали только бизнес-центры Берлина и Мадрида.

Ожидалось, что на фоне Brexit крупные европейские компании  переведут свои офисы из Лондона в такие города как Франкфурт, Париж и Дублин. Однако большинство арендаторов заняли выжидательную позицию и не торопятся принимать решение, наблюдая за процессом выхода Великобритании из ЕС. Таким образом, существенного оттока  арендаторов из лондонских офисов пока не произошло, чего нельзя исключить в долгосрочной перспективе.

Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций, Knight Frank, отметил:

«Волатильность на рынках Европы может стать одним из стимулов развития для российской экономики и рынка коммерческой недвижимости.

На итоги референдума 23 июня 2016 г., где жители Великобритании проголосовали за отделение от Европейского Союза, мировые фондовые рынки отреагировали падением. Инвесторы, стараясь сохранить сбережения, выбрали безрисковые ценные бумаги, однако доходность государственных облигаций стран с развитой экономикой обновила исторические минимумы, в некоторых случаях достигнув отрицательных значений. В свою очередь экономика России, которая, по оценкам рейтингового агентства Standart&Poors, в меньшей степени зависит от результатов референдума, испытала приток зарубежных инвесторов, переориентировавшихся с европейских активов на рынки развивающихся стран. Таким образом, разница доходности государственных ценных бумаг и ставок капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости в Москве по итогам I полугодия 2016 г. стала самой высокой за историю развития рынка. В свою очередь, ставки капитализации на премиальные объекты во всех сегментах коммерческой недвижимости Москвы по-прежнему значительно выше, чем на рынках европейских городов».

Рейтинг стран Европы по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, II кв. 2016  гг.

Источник: Real Capital Analytics/Knight Frank Research
*Данные по сделкам в сегментах офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости.

Торговые центры

Офисы

Источник: Knight Frank, 2016

Источник: СИА