Кадастрофа: почему граждане и чиновники не сошлись в оценке недвижимости

Власти не устраивает заниженная кадастровая оценка, граждан -- завышенная. Чтобы решить эту проблему, было решено создать госоценщика, который, как обещают, честно все посчитает. Правда, это вряд ли спасет суды от массовых исков, а чиновников -- от скандалов, поскольку данные, которыми оперируют оценщики, хоть частные, хоть государственные,-- изначально неверны.

Поселок художников -- один из самых престижных районов на севере Москвы. По обе стороны улиц Шишкина, Сурикова, Левитана за заборами прячутся недавно построенные шикарные особняки. Старые деревянные дома, принадлежащие наследникам советской творческой интеллигенции, здесь тоже сохранились. И изредка жители соседних многоквартирных домов с завистью наблюдают, как у того или иного дома в поселке появляются новые жильцы.

Зависть в данном случае совершенно естественна: даже на пике кризиса рыночная цена самого скромного дома в поселке художников не падала ниже $5,5 млн (около 400 млн руб.), а содержать эту недвижимость совсем недорого: один из жителей рассказал "Деньгам", что платит около 12 тыс. руб. в год за аренду земли, и все.

Впрочем, в ближайшие несколько месяцев можно ожидать всплеск сделок купли-продажи на рынке элитной московской недвижимости. В октябре владельцы такой собственности получат уведомления из налоговой службы: "Поздравляем! Вы стали миллионером! А вы -- миллиардером!" В этих "письмах счастья" миллионы будут указаны гипотетические, а сумма налога -- взаправдашняя.

Для жилья кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. ставка имущественного налога для физлиц составляет 2%, или чуть меньше 6 млн руб., к 2020 году. А если регион перешел на расчет этого налога по кадастровой цене (таких 28, включая Москву и область), то уже в этом году придет платежка более чем на 1 млн руб.

Но риэлторы уверены: кто хотел, тот избавился от этих проблем, а другим бежать поздно. "Налог при продаже инвестиционной квартиры после перехода на кадастровую стоимость может неприятно удивить инвесторов, которые получили право собственности на свои объекты после 1 января этого года",-- напоминает ведущий юрисконсульт сети офисов недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Продать инвестиционное жилье -- теперь колоссальная головная боль, потому что либо надо держать ее пять лет, либо платить при продаже НДФЛ не менее чем с 70% кадастровой цены.

"Собственники побегут оспаривать кадастровую стоимость жилья, и первыми будут владельцы элитных жилых объектов вроде "Алых парусов", "Кутузовской ривьеры", жилых домов в Хамовниках и т. п., где некоторые квартиры оценили от 150 млн руб.",-- говорит гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Кадастр против всех

Первые уведомления собственникам жилья еще только начинают приходить, однако поводы для беспокойства у граждан объективно имеются. Перед тем как повысить налоговую нагрузку для населения, государство успело потренироваться на предпринимателях, пересчитав их недвижимость по кадастровой стоимости. В результате бизнес первым столкнулся с проблемой массового завышения стоимости земли и строений.

Как следует из статистики Росреестра, в 2015 году комиссии, созданные при территориальных органах ведомства, рассмотрели 22,4 тыс. споров о результатах определения кадастровой стоимости, что почти в два раза больше, чем годом ранее. То есть речь идет об ошибочной оценке десятков тысяч объектов по всей стране.

"Если вы посмотрите план судебных заседаний на текущий день в Мособлсуде, то увидите: 90% процессов -- это оспаривание кадастровой стоимости",-- говорит Ирина Вишневская. В подавляющем большинстве случаев собственники пытаются снизить кадастровую оценку до рыночной стоимости.

В первой половине этого года кадастровую стоимость удалось снизить еще на 615 млрд руб. (в основном речь идет о земельных участках). "И тут вопрос уже заключается даже не в том, будете вы платить 5 тыс. руб. или 10 тыс. руб. налога. Дело в другом: если сотка земли на рынке стоит 30 тыс., почему государство оценило ее в 157 тыс. руб.?" -- говорит Ирина Вишневская.

Тот же самый вопрос задают себе власти, потому что есть и обратные варианты. К примеру, кадастровая стоимость наобум выбранного дома площадью 472 кв. м в поселке художников оказалась сопоставима с оценкой двушки площадью 58 кв. м в сталинке на соседней улице -- 16,5 млн руб. против 12,5 млн руб.

В результате был разработан закон "О государственной кадастровой оценке", по которому вместо рыночных оценщиков процедурой государственной кадастровой оценки с 2017 года займутся государственные бюджетные учреждения (ГБУ). В июле этот федеральный закон подписал президент России.

База данности

Создание госмонополии на кадастровую оценку несет в себе совершенно очевидные риски. Муниципальные и региональные власти как никогда нуждаются сейчас в дополнительных налоговых поступлениях, а KPI государственного оценщика вряд ли будет привязан к формированию рыночной стоимости объектов недвижимости и сокращению притока денег в бюджет. Кроме того, сами же чиновники признают, что проблема с кадастровой оценкой недвижимости возникла не из-за того, что ею занимались рыночные оценщики, а из-за некачественных исходных данных, многих из которых в ГКН просто нет.

"Новый федеральный закон не внес ничего нового, лишь оформил правила деятельности в указанной области путем ее организации через бюджетные структуры, отстранив частных оценщиков от работы и получения доходов, направив их (доходы) в кошелек государства. Доходы при этом взимаются все с тех же собственников. Сложившаяся практика подтвердила, что кадастровую стоимость собственности можно устанавливать с любой погрешностью в любую сторону без каких-либо последствий и без ответственности перед налогоплательщиками",-- утверждает адвокат Олег Сухов.

По его словам, оспорить кадастровую оценку властей и сейчас сложно, а в перспективе будет еще сложнее.

Сегодня собственники могут оспорить кадастровую оценку в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая действует при Росреестрах субъектов. Для юридических лиц прохождение комиссии обязательно.

У субъектов федерации есть право проводить кадастровую переоценку через два-три года или через пять лет. Процесс оспаривания может растянуться на годы. Ирина Вишневская приводит в пример кейс клиента, который в 2015 году оспорил кадастровую оценку торгово-офисного центра с 3,2 до 1,6 млрд руб., то есть вдвое. А через полгода по результатам кадастровой переоценки, утвержденной субъектом, цена его объекта вновь выросла, но уже до 3,8 млрд руб.

"Отчет оценщика стоит от 5 тыс. руб. (самая простая квартира в самой дешевой оценочной компании) до 200 тыс. руб. (оценка зданий). В рамках суда -- назначение экспертиз по определению правильности предоставленного заявителем отчета и определению стоимости объекта недвижимости (от 25 тыс. руб. до 200 тыс. руб. в зависимости от предмета оценки). Юридическое сопровождение -- от 15 тыс. руб. до 300 тыс. руб. в зависимости от региона и объема работы (комиссия или суд, или все вместе)",-- перечисляет Олег Сухов.

Все эти расходы останутся, хотя комиссии по оспариванию после создания ГБУ будут организованы уже при них.

"Для того ГБУ и создаются, чтобы всего этого можно было избежать",-- парирует генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.

По его словам, в базе данных Московской области до сих пор есть масса сведений, где указаны абстрактные виды использования участков, например жилищное строительство под многоэтажную застройку, где стоимость земли по сравнению с ИЖС выше в десять раз.

"А по факту там ИЖС. Полный хаос по адресам,-- говорит он.-- В итоге все недовольны: предприниматели -- потому что оценка завышена, субъект -- потому что его завалили жалобами, а он должен дать ответ, все перелопатить, внести эти данные. Налоговой нужно все это пересчитать, суды завалены сотней дел. И никто не виноват". Перед ГБУ и будет стоять задача все это исправить.

Чиновники уверяют, что после создания госмонополии оспаривать завышенную кадастровую оценку станет проще, как заявлял об этом в июне глава Росреестра Игорь Васильев.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги