Вторая жизнь: как старые советские кинотеатры намерены превратить в современные многофункциональные центры

-- ADG Group выкупила у мэрии Москвы 39 кинотеатров, построенные еще в советские годы. Что вас заинтересовало в этой недвижимости, за которую вы заплатили городу более 9 млрд руб.?

-- На момент покупки все здания назывались кинотеатрами, но в действительности опосредованно выполняли эту функцию: кинопоказы проходили всего в 11 заведениях. Еще 18 объектов были закрыты, в десяти кинотеатрах царила атмосфера стихийной торговли в лучших традициях 1990-х годов. Но если посмотреть на карту расположения всех зданий, вы увидите, что все они построены между Третьим транспортным кольцом и МКАД: в этом радиусе проживает более 10 млн человек. То есть, покупая эти объекты, мы получили выход на эту огромную аудиторию. Советский генплан Москвы, составленный еще в 1971 году, предусматривал размещение в центре жилого района объекта для развлечений, и эту функцию выполняли кинотеатры. Здесь мы увидели свою возможность возродить инфраструктуру спальных районов.

-- Заниматься исключительно кинопоказом сейчас невыгодно. То есть бывшие кинотеатры превратятся в маленькие торговые центры?

-- Мы не нацелены превращать московские кинотеатры в банальные магазины. У нового продукта, который мы создаем, есть три измерения. Первое -- это физическое, то есть сами локации, здания с их архитектурой, прилегающая территория. Второе измерение -- это взаимодействие с местным сообществом, выстраивание личных и долгосрочных отношений наших партнеров с посетителями. И последнее измерение -- цифровое, которое просто невозможно игнорировать, существуя в современном быстроразвивающемся мире. Мы называем сейчас этот формат районным центром, где с точки зрения наполнения досуговая функция так же важна, как и торговая. Наша цель -- создать место, которое покрывало бы все каждодневные потребности в услугах, сервисах, товарах, отдыхе, развлечении и образовании. В первую очередь мы практикуем классический подход к реализации объектов в ключе взаимоотношений арендодатель--арендатор, однако при этом готовы рассматривать альтернативные варианты сотрудничества с потенциальными партнерами для всестороннего развития функционала районных центров.

Сейчас ни для кого не секрет, что покупательское поведение значительно меняется, современный потребитель становится все более искушенным и требовательным, и мы, несомненно, подстраиваемся под этот тренд. Довольно долго стимулами для покупки были цены и ассортимент. Покупатели ездили в центр города или за МКАД, чтобы получить наиболее полный ассортимент товаров по привлекательной цене. Сейчас в приоритете территориальная близость, но без потери качества ассортимента и при сохранении выгодного предложения. По условиям сделки с московскими властями во всех объектах необходимо сохранить функцию культурного развития. Под это отведено 30% площадей районных центров. Но важно отметить, что возрождение этой функции -- не просто наше обязательство как покупателя принадлежавших городу кинотеатров, это востребовано горожанами, а значит, выгодно для нас как для девелопера. Спрос на кино в жилых районах есть, если есть качественное предложение. Его мы и будем его возрождать.

-- Кто кроме ADG Group участвует в этом проекте?

-- Имущественный комплекс кинотеатров был куплен у города на собственные средства ADG Group и партнеров-инвесторов. Это несколько частных лиц, двое из которых я и мой брат. Имен других мы не раскрываем.

-- Ранее вы не отрицали, что к сделке имеет отношение гендиректор Vi Сергей Васильев. Какая у него доля?

-- Спросите лучше у него.

-- На рынке циркулирует информация о том, что гендиректор "Первого канала" Константин Эрнст также имеет отношение к кинотеатральному проекту ADG...

-- Это была бы очень красивая история. Но, увы, это не так.

-- На момент покупки кинотеатров вы собирались вложить в их развитие 40 млрд руб. Эта сумма изменилась?

-- Общая смета увеличилась примерно до 50 млрд руб. Часть собственных средств акционеров была направлена на непосредственное приобретение лота, а также на первичные расходы на проектирование и разрешительную документацию. Нашим основным финансовым партнером является ВТБ, который предоставил нам кредитную линию в размере 46 млрд руб. Основная статья расходов -- это строительство. Сейчас проект полностью обеспечен финансированием.

-- Как будет выглядеть культурная составляющая?

-- Во-первых, в подавляющем большинстве объектов мы сохраним функцию кинотеатра. Также будут созданы различные секции по дополнительному детскому и взрослому образованию. Мы обсуждаем с профессиональными участниками этого рынка возможные форматы и приходим к выводу, что готового подходящего решения нет, его нужно создать. Это должен быть грамотный синтез обучающей и развлекательной функции, что-то совершенно новаторское для рынка, при этом интересное и доступное для жителей города. Сейчас все развлекательно-образовательные концепции существуют в крупных торговых форматах. Создание более компактных концепций районного масштаба только зарождается. Мы как раз сейчас буквально изобретаем это вместе с партнерами.

-- В коммерческой части проекта тоже планируете изменения?

-- Да. Это опять же обусловлено трансформацией покупательского поведения, то самое цифровое измерение нашего продукта. Покупатели больше не делят мир на онлайн и офлайн, и это не может не коснуться бизнеса девелопера. В наших объектах нас интересует предложение повседневных товаров -- того, что нужно часто, предоставить свой полный ассортимент наши партнеры как раз смогут на нашей онлайн-площадке. Например, у детского магазина товары для новорожденных -- это очень востребованные и часто покупаемые товары. В то же время кроватки, коляски и автокресла -- скорее разовые покупки, именно такие товары мы предлагаем размещать онлайн. Заказы, полученные онлайн, можно будет забрать в магазине партнеров в районных центрах или же в централизованном пункте выдачи заказов каждого из центров.

-- То есть в каждом объекте будет универмаг детских товаров?

-- Будет ли это универмаг, магазин, киоск или шоу-рум, мы будем решать в зависимости от площади объекта и местных запросов, но в каждом объекте будет представлена категория детских товаров. По такому же принципу будем подбирать остальные составляющие.

-- В чем этот принцип состоит?

-- Мы просто отвечаем на вопрос: что бы вам хотелось иметь недалеко от дома? В советское время существовали дома быта, которые постепенно как формат изжили себя. Но идея ведь правильная. Парикмахерская, ателье, ремонт обуви и химчистка. В каждом из этих сегментов есть игроки, предоставляющие такие услуги в сетевом формате (в бытовом это "Секундочка", "Мультимастер" и т. п.). Мне, например, хотелось бы, чтобы недалеко от дома были кафе и рестораны, где можно провести время с друзьями, сходить с ребенком и не тратить время на дорогу. В центре Москвы таких возможностей предостаточно, потребители с любым кошельком могут рассчитывать на высокое качество и многообразие концепций. В спальных районах этого нет.

-- Каждый районный центр будет реконструирован по индивидуальному дизайн-проекту?

-- Проекты зданий делала архитектурная команда, куда мы пригласили английского архитектора Аманду Ливит. Перед ней была поставлена задача сохранить объединяющий здания элемент, так как кинотеатры были типовыми, но каждый должен быть вписан в окружающий его ландшафт. Нужно было учесть специфику каждого объекта. Например, здание кинотеатра "Родина" (у станции метро "Семеновская" на востоке Москвы.-- "Ъ") -- это памятник архитектуры, и там на крыше была открытая площадка с рестораном, но с середины 1950-х годов это пространство не работает. Мы хотим вернуть ее и сделать там ресторан.

-- Как вы планируете договариваться с партнерами? Они будут арендаторами или вы допускаете приобретение франшиз?

-- Конечно, в базовом сценарии мы сдаем помещения в аренду нашим партнерам. Однако для отдельных проектов мы готовы быть более гибкими, включая возможную помощь в обеспечении финансирования. Наша задача -- собрать лучшее, что может получить потребитель. Найти тех, кого еще нет в России, и привезти этот бизнес сюда. Мы готовы обсуждать разные варианты того, как это можно сделать.

-- Вы уже нашли партнеров для каждой ниши услуг?

-- Мы определились с партнером в сегменте продуктового ритейла -- это будет "Лента", ее магазины откроются в 36 объектах, в оставшихся трех недостаточно площадей для супермаркета. У "Ленты" есть формат магазинов небольшой площади (1,5 тыс. кв. м), где представлены только продукты. Договор аренды заключен на 15 лет. Продолжаем переговоры с сетью кинотеатров, они на продвинутой стадии, но называть наших контрагентов пока рано. Мы рассчитываем, что оператор во всех наших объектах будет один. Пока немного меньше определенности с партнерами в сегменте общепита. В переговорах участвуют почти все крупные рестораторы Москвы. Мой личный шорт-лист -- Аркадий Новиков, группа братьев Васильчуков (сеть "Чайхона N1".-- "Ъ"), Александр Колобов (сети "Шоколадница"; "Кофе Хауз"; закусочные Burger King -- они развиваются в России по франшизе.-- "Ъ"). У каждого есть что предложить. Мы не хотим делать обычный фудкорт, какой все привыкли видеть в торговых центрах: ряд продавцов и пластиковые столы и стулья. Мы считаем, что должна быть кофейня, ресторан -- один или два в зависимости от размера, формат быстрого питания. Еще мне очень нравится идея ротации концепций как между объектами, так и внутри каждого объекта. Это поддерживает интерес. Например, в бизнес-центре, где находится офис ADG, работает кафе с разнообразным меню. Мне потребовалось два месяца, чтобы попробовать каждую позицию из него. Все, теперь я не могу это видеть, так как хочется чего-то другого. С этой точки зрения очень привлекает английская концепция Trinity Leeds Kitchen. Компания, которая ее развивает, арендовала верхний этаж одного из торговых объектов и сдает его фудтракам, которые ищет по всей Англии. Каждые шесть недель посетители могут пробовать новую еду с очередных пяти фудтраков. По такому же принципу можно организовать детские образовательно-досуговые секции. Например, в этом месяце работает кружок робототехники, в следующем он переезжает в другой наш центр, а на его место садится кружок кройки и шитья. Если у вас под домом всегда один и тот же набор досуговых опций, он быстро надоест и вы станете искать что-то другое.

-- Каким образом вы собираетесь из старых кинотеатров сделать современные многофункциональные объекты?

-- Старые московские кинотеатры будут полностью перестроены. Масштаб реконструкции отличается по ряду объектов. Приведу несколько примеров. Один из самых наших крупных кинотеатров -- "Киргизия": ее нынешняя площадь около 5 тыс. кв. м. Разрешительная документация по этому проекту позволяет расширить объект до 17 тыс. кв. м. В итоге увеличение наземной площади достигнет примерно 15 тыс. кв. м. На примере с кинотеатром "Мечта" получается, что увеличение составит всего 3,4 тыс. кв. м: с 1,5 тыс. до 5 тыс. кв. м. В общем, как видите, везде ситуация складывается по-разному. Общая площадь объектов вырастет с 166 тыс. до 480 тыс. кв. м. Это связано с тем, что нам нужно сохранить культурно-социальную составляющую и создать качественный набор услуг.

-- На какую доходность вы рассчитываете в проекте по реконструкции кинотеатров?

-- Минимум на уровне 20%.

Интервью взяла Екатерина Геращенко

Источник: КОММЕРСАНТЪ