Как снижение ставок отразилось на девелоперах

С 2015 г. ключевая ставка ЦБ снизилась с 17% до 8,5%, ипотечные кредиты подешевели с 14,7% до 10,6%, а средняя цена реализации квадратного метра увеличилась. Как это отразилось на игроках рынка жилой недвижимости.

Акции российских девелоперов ощутимо выросли в цене с начала 2015 г. «ПИК» и «Группа ЛСР» увеличили капитализацию на 67-75%, «Эталон» – в два раза. При этом основной рост пришелся на 2016 г. на фоне восстановления рынка ипотечного кредитования, зафиксированного при поддержке госпрограммы субсидирования кредитных ставок.

Девелоперы «ПИК», «Группа ЛСР» и «Эталон» работают преимущественно на рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, а также в регионах. Рыночная капитализация крупнейшего девелопера в России «ПИК» составляет 208,7 млрд руб. «Эталон» и «Группа ЛСР» стоят по 67,5 млрд руб. и 84,0 млрд руб. соответственно.

Восстановление рынка ипотечного кредитования

Согласно статистике ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в сентябре 2017 г. опустилась до минимальных 10,58% против 13,7% в январе 2015 г., а максимум был зафиксирован в марте 2015 г. – 14,71%.

Рынок ипотечного кредитования восстановился в 2016 г., отчасти благодаря госпрограмме субсидирования ставок. В этом году, после ее завершения, темпы роста ипотечного кредитования замедлились до отрицательных значений. В марте объем займов в России снизился на 14,7% к уровню предыдущего года. Однако в мае вернулся рост, и последние несколько месяцев опять наблюдается ускорение. Согласно данным ЦБ, в сентябре объем предоставленных ипотечных кредитов вырос на 22,4% г/г.

Программа субсидирования ставок, стартовавшая в марте 2015 г. и продлившаяся до конца 2016 г., позволила девелоперам нарастить долю недвижимости, реализованную с применением ипотечных займов. За время действия программы «Эталон» увеличил долю ипотеки с 11% до 23%, «Группа ЛСР» – с 22% до 42%. После окончания программы снижение ставок по ипотеке позволило продолжить тренд. В III квартале «Эталон» реализовал уже 35% жилплощади с ипотекой, а «Группа ЛСР» – 45%.

Возвращение покупатели на рынок жилой недвижимости привело к росту средней стоимости реализации квадратного метра. Как видно, пик пришёлся на 2016 г., но затем тенденция пошла на спад.

Результаты продаж

Девелоперы нарастили продажи к уровню начала 2015 г. как в натуральном, там и в стоимостном выражении. По итогам III квартала «ПИК» увеличил реализацию до 460 тыс. кв. м (+318% к уровню I кв. 2015 г.), «Группа ЛСР» прибавила 48% до 167 тыс. кв. м, продажи «Эталона» составили 114 тыс. кв. м (+143%). Динамика «ПИК» ускорилась после покупки в сентябре 2016 г. крупного застройщика – «Мортон».

В стоимостном выражении результаты продаж выглядят лучше благодаря росту цен на квадратные метры.

Финансовые результаты

Финансовые результаты девелоперов не всегда репрезентативны, так как зависят от графика сдачи объектов в эксплуатацию и момента признания выручки. При этом первое полугодие традиционно слабее второго.

Тем не менее, в 1 полугодии 2017 г. «ПИК» увеличил выручку на 120% г/г. до 41,5 млрд руб., «Эталон» прибавил 22% г/г до 24,2 млрд руб., «Группа ЛСР» сократила выручку на 17% г/г до 26,3 млрд руб.

«ПИК» и «Группа ЛСР» в том же периоде снизились EBITDA на 3% г/г и 70% г/г соответственно. «Эталон» увеличил EBITDA на 33% г/г.

Рентабельность EBITDA в 1 полугодии сократилась у всех трех девелоперов. Лучший результат показал «Эталон» – 9,5%, у «ПИК» – 7,0%, рентабельность по EBITDA у «Группы ЛСР» – 5,2%.

В целом, восстановление спроса и снижение ставок по ипотеке позитивно сказалось на продажах недвижимости и поддержало акции девелоперов.

Последние месяцы вслед темпы роста выдаваемых ипотечных кредитов восстанавливаются после провала в начале года, когда завершилось действие программы субсидирования. В сентябре средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась до минимального уровня.

В III квартале «ПИК» и «Группа ЛСР» ускорили темпы роста продаж недвижимости. Средняя цена реализации квадратного метра увеличилась у «ПИК» и «Эталона». В стоимостном выражении все три девелопера нарастили объемы реализации.

Токарев Дмитрий 

Источник: СИА