Как продать квартиру с ипотекой

Ипотека всегда подразумевает долгосрочные обязательства. Многие сталкиваются с тем, что обстоятельства меняются, и появляется необходимость продать приобретенную на кредитные средства недвижимость. Сделать это можно, однако в каждом случае стоит выбирать оптимальный способ в зависимости от конкретной ситуации.

Первое, что должен сделать человек, который хочет продать заложенную недвижимость, - заручиться согласием банка. Дело в том, что согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель может только пользоваться имуществом, но не распоряжаться им. Во-первых, вам не удастся провести сделку без разрешения банка. Во-вторых, если предположить, что вы сможете это осуществить, вас обвинят в нарушении кредитного договора.

Рассмотрим варианты продажи заложенной квартиры:

1. Погасить задолженность и провести сделку

Это самый простой вариант. По сути, речь идет о выполнении кредитных обязательств в полном объеме и продаже уже не заложенной недвижимости. Здесь самое главное – договориться с банком об условиях досрочного погашения.

Если задолженность небольшая, можно взять отдельный кредит на погашение остатка по ипотеке. Подобные программы сейчас можно найти практически в любом крупном банке. Другой вариант – договориться с покупателем о том, что он погасит задолженность. Обычно это прописывается в предварительном договоре, по которому передается сумма в размере остатка долга.

Если вы договорились с покупателем, следующий шаг – узнать все о порядке снятия обременения. Обычно банки организуют выезд сотрудника для снятия обременения в день проведения сделки по отчуждению квартиры – это позволяет вам провести все операции в один день. В этом случае сначала подается заявление о снятии обременения, а сразу за ним – договор купли-продажи.

2. Привлечь банк к участию в сделке

Этот вариант мало чем отличается от описанного выше, но иногда участие банка является принципиальным для покупателя. Это расценивается как дополнительная гарантия, что сделка пройдет нормально. Банк в этом случае является заинтересованным посредником, который помогает провести сделку.

Вы обращаетесь в банк, составляете предварительное соглашение о продаже и нотариально заверяете его, если это необходимо. Сделка проходит с использованием банковских ячеек – в одну закладываются деньги для банка, в другую – для продавца. После это с квартиры снимается обременение, и сделка проходит в обычном порядке.

3. Переоформить кредитный договор

По сути, речь идет о передаче заемщиком своих долговых обязательств перед банком. «К этому способу прибегают в тех случаях, когда покупателя нет средств, чтобы погасить задолженность. Банк должен дать свое согласие на замену лиц в обязательстве», - говорит специалист в сфере недвижимости Заур Алиев.

Покупатель становится стороной по кредитному договору и собственником квартиры. Для покупателя процесс мало чем отличается от того, если бы он просто оформлял ипотеку. Банк также проверяет его платежеспособность и кредитную историю и принимает решение о том, соответствует ли он всем требованиям заемщика. Плюс этого варианта - стороны практически ничего не делают самостоятельно, оформлением документов занимается банк.

Любой из этих способов имеет право на существование, и выбирать следует тот, который оптимален для вас исходя из конкретной ситуации. В любом случае, сейчас такие сделки проводятся все чаще, поэтому можно не ожидать больших трудностей или сопротивления от банка.

Источник: СИА