В России банкротится крупнейший застройщик Urban Group. В числе пострадавших не только дольщики

Официально начавшееся 9 июля банкротство дочерних структур Urban Group Александра Долгина, одного из крупнейших застройщиков Подмосковья, может негативно сказаться не только на почти 14 тыс. дольщиков, но и на банках—кредиторах группы. В особой зоне риска может находиться Московский индустриальный банк, выдавший подрядчикам Urban Group более 600 млн руб. под залог еще не построенных квартир. В банке проблемы отрицают, но, по оценкам экспертов, ему может грозить необходимость увеличения резервов с риском снижения нормативов до критического уровня.

Арбитражный суд Московской области 9 июля признал банкротами пять структур Urban Group: ООО «Ваш город» (занималось реализацией проекта «Видный город» площадью 370 тыс. кв. м), ООО «Ивастрой» («Лайково», 1,7 млн кв. м), ООО «Экоквартал» («Митино О2», 450 тыс. кв. м), ООО «Хайгейт» («Опалиха О3», 435 тыс. кв. м, и «Лесобережный», 584 тыс. кв. м) и ООО «Континент проект» («Солнечная система-2», 460 тыс. кв. м). В отношении всех компаний открыто конкурсное производство на год. Заявителем в делах выступал созданный осенью 2017 года Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства. Представители самого фонда, Минстроя и Urban Group от комментариев отказались.

Urban Group существует с 2003 года. Ее основным бенефициаром считается Александр Долгин. Компания была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья, но весной 2018 года столкнулась с финансовыми трудностями. В апреле регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в проектах Urban Group отказался Росреестр. Причиной стало отсутствие у ведомства сведений об уплате компанией взносов в фонд (туда застройщики отчисляют 1,2% стоимости каждого ДДУ).

В самой Urban Group сложившуюся ситуацию тогда называли «недоразумением». Но затем Сбербанк отозвал аккредитацию по ипотечным программам в проектах застройщика, а федеральные власти объявили, что берут ситуацию под контроль. Обещано, что проблемные объекты Urban Group будут достроены за счет бюджета РФ и средств Московской области. Фонд защиты прав дольщиков подал иски о банкротстве структур девелопера 9 июня.

Несмотря на то что решение о банкротстве Urban Group было принято федеральными властями, по оценкам Алмаза Кучембаева из «Кучембаева и партнеров», завершение процесса займет не менее полугода. «Три-четыре месяца введение процедуры будет оспаривать руководство девелопера, еще три-четыре месяца понадобятся дольщикам для утверждения нового застройщика в каждом конкретном случае»,— говорит он. Представители Urban Group уже подтвердили планы обжаловать решения суда.

Руководитель юридического департамента «Амулекс» Надежда Макарова считает, что шансов выиграть дело у Urban Group немного: приостановить регистрацию ДДУ Росреестру при отсутствии необходимых данных предписывало законодательство, а правомерность действий фонда вряд ли станет предметом рассмотрения. Впрочем, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов сомневается, что даже положительное решение Химкинского суда поможет Urban Group избежать банкротства. «Если компания отвечает признакам банкротства, то аргументы уже не спасут, только финансирование»,— говорит он.

Господин Герасимов считает, что банкротство застройщика — самый худший вариант. «Санация предполагает исполнение обязательств в общегражданском порядке, тогда как при банкротстве речь идет о более длительных сроках и принятии решений конкурсными кредиторами и управляющим»,— объясняет он. Алмаз Кучембаев подтверждает, что процесс банкротства структур Urban Group будет «абсолютно невыгоден всем категориям дольщиков».

По оценкам аналитика ЦИАНа Александра Пыпина, речь идет в общей сложности о 13,8 тыс. дольщиков, купивших жилье в строящихся домах.

Адвокат Московской областной коллегии адвокатов Любовь Киселева добавляет, что со сменой застройщика может произойти увеличение стоимости строительства. «В этой ситуации соинвестору предложат доплатить разницу, если условия договора это позволяют»,— поясняет она.

В самой сложной ситуации, по мнению юристов, окажутся клиенты Urban Group, выкупившие по ДДУ коммерческие и нежилые помещения. «Они могут претендовать на получение прав на свою недвижимость только после окончания строительства дома, ввода его в эксплуатацию и решения суда, рассматривающего дело о банкротстве, выплаты возмещения из Фонда защиты прав дольщиков таким инвесторам не производятся»,— поясняет старший юрист BMS Law Firm Тарас Хижняк.

Но дольщики — не единственная сторона, которая может пострадать от банкротства Urban Group. Девелопер активно привлекал средства не только физических лиц, но и юридических, на балансе которых теперь оказался лишь большой объем нереализованный недвижимости.

Так, по данным Росреестра, на конец мая 2018 года в залоге у Московского индустриального банка (Минбанк) были 392 квартиры в комплексах «Видный город», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3» и «Солнечная система-2». У Московского ипотечного агентства (Банк МИА) — еще 224 квартиры в «Лайково» и «Митино 02». По данным Федеральной нотариальной палаты, в залоге у Промсвязьбанка четыре дома с двумя корпусами и еще по одному корпусу в трех домах в «Видном городе». У «Возрождения» — 799 квартир в «Митино О2», у Сбербанка — 540 квартир в «Лесобережном». В Сбербанке, «Возрождении» и Промсвязьбанке отказались от комментариев.

В Минбанке пояснили “Ъ”, что квартиры в проектах Urban Group — это обеспечение по кредиту на сумму 640 млн руб., выданному одному из подрядчиков девелопера. В банке утверждают, что сейчас этот долг обслуживается своевременно и в полном объеме. Кроме того, Минбанк располагает «дополнительным высоколиквидным обеспечением».

Александр Пыпин сомневается, что займы будут возвращены своевременно. Если кредиты выдавались на рыночных условиях, то заем Минбанка мог составлять около 1,5 млрд руб., добавил аналитик. Максимальный размер резервов, который Минбанк в принципе может создать без нарушения нормативов (если не будет сокращать активы или акционеры не окажут дополнительную помощь), составляет 640 млн руб., подсчитал старший директор банковской аналитической группы Fitch Ratings Александр Данилов. Эта цифра точно совпадает с размером кредита подрядчикам Urban Group. Таким образом, если банку все же придется создавать по этому кредиту резервы в размере 100%, например по требованию ЦБ, то нормативы банка окажутся в критической зоне.

Еще одним негативным последствием банкротства Urban Group с помощью Фонда защиты прав дольщиков, по мнению Алмаза Кучембаева, может стать создание на рынке прецедента решения проблемы застройщиков исключительно за счет бюджета. «Стоит ждать, что теперь с просьбой заняться подобными проблемами выступят многие регионы, в частности мы будем готовить подобное обращение со стороны дольщиков Ульяновской области»,— полагает юрист.

Александра Мерцалова, Виталий Солдатских, Халиль Аминов

Источник: КОММЕРСАНТЪ