Неблагополучные районы. Как на рынке недвижимости появляются гетто

На рынке недвижимости Москвы усиливается сегрегация сложившихся жилых районов. Москвичи все чаще отказываются от покупки жилья в Текстильщиках и Капотне, а консультанты отмечают начало формирования в них настоящих гетто. "Дом" выяснил, как вокруг столицы сформировался пояс потенциально неблагополучных районов и что с этим можно сделать.

Участники рынка жилой недвижимости заговорили о новом тренде — расслоении районов Москвы по уровню благополучия и геттоизации. Эта тенденция будет лишь усиливаться, предупреждает Денис Соколов, руководитель отдела департамента исследований компании Cushman & Wakefield. Он связывает складывающуюся тенденцию с замедлением темпов экономического роста страны: снижение доходов и увеличение инфляции автоматически приводит к увеличению социального неравенства. Значительную роль, по его мнению, сыграет и замедление на этом фоне потока трудовых мигрантов в Москву.

По расчетам Cushman & Wakefield, в 2000-е годы в столицу ежегодно приезжали 250 тыс. человек. "Даже в относительно дешевых и не очень благополучных районах селились люди, чьи доходы быстро росли, в результате вместе проживали люди из абсолютно разных социальных слоев",— вспоминает господин Соколов.

Хотя процесс сегрегации московских районов только-только набирает ощутимый оборот, многие участники рынка недвижимости уже выделяют потенциально неблагополучные точки в Москве.

Территории особого риска

Саму по себе проблему геттоизации Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании "Инком", связывает с тенденцией к скученному проживанию мигрантов и неблагополучных слоев населения. Он утверждает, что мигранты традиционно предпочитают жить недалеко от своих рабочих мест, то есть часто выбирают районы, где действуют продовольственные или вещевые рынки.

"Затем в локации уже складывается землячество, где проживает какое-то количество выходцев из бывших республик СССР, а в силу ментальной и культурной общности вновь прибывшие мигранты стараются селиться там же",— говорит Сергей Шлома.

Руководствуясь этим принципом, в числе наиболее подверженных геттоизации территории в "Инком" выделяют исторический район Карачарово (Рязанское шоссе, южнее одноименной станции пригородной железной дороги), а также Текстильщики, Люблино, Капотню, Марьино, Восточное и Западное Бирюлево, Гольяново и Метрогородок. Тренд прослеживается и в отдельных локациях на севере Москвы, например на пересечении Коровинского шоссе с Ангарской улицей.

Управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая полагает, что сам по себе процесс формирования районов компактного проживания мигрантов и социально незащищенных слоев населения стимулирует моноцентричная структура Москвы: высокооплачиваемые рабочие места концентрируются в центральной части города: "Рыночный механизм распределяет в них обеспеченные слои, формируя территории с высоким уровнем жизни, а противостоящие им необеспеченные массы выталкиваются в неблагополучные районы".

Денис Соколов потенциально проблемными районами называет комплексы новостроек на окраинах Москвы и в ближайших пригородах: "Эти дома заселяются семьями, которые берут неподъемные кредиты для покупки жилья в ипотеку. Растущие выплаты по займам вместе с увеличивающимися ставками налогов и обязательными платежами подталкивают их к грани бедности". Он прогнозирует, что на фоне растущего неравенства эти микрорайоны начнут покидать наиболее успешные жильцы, которые смогут позволить себе улучшение условий.

Границы гетто

Господин Соколов считает, что определить потенциально геттоизируемый район совсем несложно — достаточно посмотреть на работающих здесь арендаторов коммерческой недвижимости: "А именно на набор магазинов. Дискаунтеры, алкогольные супермаркеты, несетевые магазины одежды, ломбарды, микрокредитные организации — это все признаки неблагополучия, хотя арендные ставки, особенно на проходных точках, могут быть достаточно высокими".

Впрочем, многие консультанты сходятся во мнении, что наиболее объективным показателем потенциального гетто остаются цены на первичное жилье. Мария Литинецкая приводит пример: недвижимость в самом доступном районе Москвы в пределах МКАД — Бирюлево Западное — обойдется примерно в 3,6 раза дешевле, чем в историческом центре. "Такая дифференциация характерна для всех мировых столиц — например, в Лондоне самые доступные районы, Баркинг и Дагенем, в 4,9 раза дешевле самых дорогих — Кенсингтона и Челси",— объясняет она.

Несмотря на то что жилье в неблагополучных районах стоит дешевле средних цен, госпожа Литинецкая уверена, что предпосылок для дальнейшего резкого спада у этих ставок нет: "У недвижимости здесь есть своя многочисленная аудитория, при прочих равных цены здесь определяются рынком, так что среднемесячная динамика стоимости жилья в депрессивных районах сопоставима со средними московскими показателями, колебания составляют от 3% до 2,5%".

Противоположная тенденция со спросом на вторичное жилье в проблемных локациях. Сергей Шлома подсчитал, что за последние два года интерес к квартирам в Текстильщиках снизился на 37%, Люблино — на 19%, Марьино — на 8%, Восточном Бирюлево — на 10%, Западном Бирюлево — на 32%, Гольяново — на 2%. Падение спроса в этих районах господин Шлома связывает именно с их постепенной геттоизацией: коренные жители Москвы отказываются от покупки здесь жилья, а те, кто ранее имел недвижимость, предпочитают переселяться в другие районы.

Непривлекательные районы

Геттоизация района и сопутствующие ей низкие цены на первичную недвижимость отпугивают от этих территорий крупных девелоперов. Директор по инвестициям ГК "Гранель" Андрей Носов приводит в качестве невостребованных районы Гольяново, Вешняки, Выхино, Бирюлево, Капотню. Маршруты общественного транспорта здесь развиты плохо, из-за этого жилье стоит дешевле, что автоматически привлекает менее благополучные слои населения. "Из-за формирующегося окружения продажные цены опускаются еще ниже, для девелоперов работать здесь становится невыгодно",— поясняет он.

Довольно большой объем малоприбыльных с точки зрения застройщиков районов сейчас сконцентрирован за пределами МКАД и в ближайшем Подмосковье. Гендиректор Tekta Group Роман Сычев относит к ним территории с высокой плотностью застройки — Котельники, Люберцы, Лыткарино, Балашиху, Железнодорожный, Подольск, Щербинку, Домодедово. При этом интересными для застройщиков господин Сычев называет районы в пределах МКАД на западе и северо-западе Москвы.

Места для успешных

Геттоизация не единственный процесс территориальной сегрегации Москвы. Одновременно с ней консультанты начинают все чаще говорить о джентрификации отдельных районов, то есть замене в них бедного населения более обеспеченным. Денис Соколов уверен, что сейчас этим процессом уже охвачены все центральные районы города и постепенно к ним присоединяются территории между Садовым кольцом и Третьим транспортным.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов тоже видит эту тенденцию, но предлагает интерпретировать понятие джентрификации более вольно: "Ближе всего к этому подходит запущенная в 2017 году программа реновации: она предполагает изменение как качества жилой застройки, так и всей инфраструктуры и социального состава за счет появления коммерческого жилья на некоторых из участков". К джентрификации господин Попов относит и масштабные проекты комфорт-класса, реализуемые на бывших промышленных территориях: по его мнению, они в значительной мере корректируют инфраструктуру прилегающих кварталов.

Пути решения

Сохранение в отдаленных районов креативного класса далеко не единственный способ остановить геттоизацию. Андрей Носов считает, что развитию потенциально сложных районов могут помочь дополнительные транспортные маршруты: это автоматически повысит стоимость жилья в них и привлечет более обеспеченную аудиторию. Кирилл Игнахин еще одним способом называет создание качественных проектов комфорт-класса на абсолютно новых площадках, например на территории бывших промзон. На автономной площадке реализовать проект повышенного класса действительно проще всего, соглашается Роман Сычев. Он указывает, что это возможно благодаря некоторой обособленности проекта от существующей застройки.

Сергей Шлома считает, что помочь может девелоперская активность. Ключом к решению проблемы геттоизации эксперт считает увеличение доли коммерческого жилья: "Не важно, идет речь о первичном или вторичном рынке — главное, чтобы люди покупали качественную недвижимость на собственные средства".

Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ