Ипотека-2018: год рекордов и смены тренда

На протяжении 2017 года и первой половины 2018-го рынок ипотеки в России демонстрировал уверенное снижение ипотечных ставок, а банки выдавали все больше кредитов. Однако уже к концу лета ипотечный рынок оказался в состоянии неопределенности. Снижение ставок прекратилось, а после повышения ключевой ставки ЦБ в сентябре 2018 году, многие заговорили о развороте и конце ипотечного бума.

2018 – год рекордов на рынке ипотеки

2018 год войдет в историю рынка ипотеки как год рекордов: в течение года ставки падали, а объёмы выдачи ипотеки росли.

По данным Банка России, за девять месяцев 2018 г. выдано более 1 млн кредитов на 2,07 трлн рублей. Это на 47,5 % больше в количественном и на 61,1 % в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года.

По прогнозам экспертов ДОМ.РФ объем выдачи ипотеки по итогам всего 2018 г. достигнет 3 трлн рублей, а рост рынка составит + 50 %. Ипотечный портфель банковского сектора по итогам 9 месяцев 2018 года достиг 6,3 трлн руб, прирост за последние 12 месяцев составил 24 %.

ДОМ. РФ: Ипотечный портфель банковского сектора достиг 6,3 трлн руб. За последние 12 месяцев прирост составил 24%

Тренд сменился

Однако 14 сентября тренд сменился. Впервые после 2014 года ЦБ повысил ключевую ставку, а вслед за ним крупнейшие игроки рынка стали повышать ставки по ипотеке.

В конце сентября до 1,25 п. п. поднял ставки Россельхозбанк. Исключение было сделано лишь для программ «Военная ипотека» и «Ипотека с господдержкой для семей с детьми».

С 22 октября изменил ставки Сбербанк на 0,4 п.п. по всем продуктам и программам за исключением «Военной ипотеки», «Нецелевого кредита под залог недвижимости» и «Ипотеки с господдержкой для семей с детьми».

Банк Открытие также незначительно повысил ставки по своим ипотечным кредитным программам – на 0,4-0,7 п. п..

Осенняя разбалансировка

Реакция банков на сентябрьское повышение ключевой ставки была неожиданной. Многие банки не спешили поднимать ставки. Эксперты объяснили этот феномен тем, что, во-первых, банки решили взять паузу перед ежегодным предновогодним кредитным бумом, решив привлечь максимальное число клиентов. А, во-вторых, тем, что банки могли себе это позволить, все же зависит от стоимости, объемов и запасов ресурсов банка.

«Экономика формируется таким образом, что ставки по кредитам корректируются после изменения ставок по вкладам, – пояснили в пресс-службе Байкальского банка Сбербанка. – Сбербанк повышал ставки по вкладам 24 августа на 0,2-0,4 п.п. и 12 октября на 0,15-0,5 п.п., таким образом, общее повышение ставок по вкладам было 0,35-0,9 п.п., вслед за повышением ставок по вкладам 22 октября были откорректированы ставки по ипотечным кредитам на 0,4 п.п.».

Владимир Чернышев, управляющий банковским бизнесом группы «Открытие» в Иркутской области обратил внимание, что «многие эксперты прогнозировали повышение ключевой ставки заранее, поэтому некоторые банки заложили возможное повышение ставок уже в преддверии известного решения ЦБ».

«Это вопрос времени. В любом случае, в ближайшей перспективе ведущие банки ипотечного кредитования приведут ставки к рыночным показателям», – уверен Сергей Королев, заместитель директора Иркутского филиала Россельхозбанка.

Ставки выросли, объемы не упали. Пока

Но как ни странно, несмотря на начавшийся рост ставок, снижение объемов выдачи ипотеки не наблюдается.

«В третьем квартале 2018 года Иркутский филиал Россельхозбанка зафиксировал 30 % прирост по объемам выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2017 годом. В абсолютном выражении это без малого 0,5 млрд руб.», – рассказал Сергей Королев.

Эту же тенденцию подтверждает Владимир Чернышев: «Мы не наблюдаем в связи ростом ставок снижения объемов выдачи ипотечных кредитов. Ставки банка «Открытие» по-прежнему являются одними из самых привлекательных на рынке».

В Сбербанке ипотека тоже растет: в августе 2018 Сбербанком на территории Иркутской области выдано 1497 ипотечных кредитов – рост по сравнению с августом 2017 года составил 31 %. В сентябре 2018 года выдано 1365 ипотечных кредитов, что больше показателей сентября 2017 года на 10 %. В октябре 2018 года выдано 1564 ипотечных кредита, рост по сравнению в октябрем 2017 года – 9 %.

Статистика ЦБ подтверждает общую картину: рост рынка продолжается. За  9 месяцев 2018 года в Иркутской области выдано ипотечных кредитов на сумму 30,929 млрд рублей, что на 53 % больше аналогичного показателя в 2017 году.

Предновогодний бум под вопросом

Традиционно в конце ноября-декабря банки наблюдают всплеск ипотечных выдач. Часто это связано с получением годовых бонусов, которые физлица хотели бы потратить/вложить с пользой. Есть ли основания для подобного оптимизма в этом году?

Владимир Чернышев уверен, что 2018 год не станет исключением. «Причины носят как психологический характер (люди стремятся встретить новый год в собственной квартире), так и экономический (ожидание потенциальными заемщиками дальнейшего роста кредитных ставок и цен на недвижимость), – поясняет он. – Глобального повышения объемов выдач мы не прогнозируем, но рост ипотечного портфеля продолжится».

В Россельхозбанке, напротив, в этом не уверены. «После повышения ключевой ставки ЦБ впервые с 2014 года крупные банки повысили ставки по кредитам на недвижимость, кроме того, тормозить рынок будут геополитическая напряженность, ускорение инфляции, а также рост цен на жилье, – считает Сергей Королев. – В такой ситуации традиционного всплеска ипотечных выдач в последние месяцы года может не случиться».

Сергей Королев, заместитель директора Иркутского филиала Россельхозбанка.

Рынок ипотеки инертен. Эксперты ДОМ.РФ отмечают, что повышение ставок в сентябре-октябре 2018 года отразится в статистике Банка России только в конце года.

Что будет с рынком ипотеки в 2019 году?

Большинство экспертов смотрят на ипотечный рынок 2019 года с оптимизмом, но ожидают снижения темпов.

«В течение двух лет ипотечный сегмент демонстрировал рекордный рост и был самым быстрорастущим на кредитном рынке. В 2019 году динамика может ослабеть, и это связано не только с удорожанием ипотечных кредитов, но и со стагнацией реально располагаемых доходов населения и возможными изменениями на рынке строительства жилья в связи с ужесточением госрегулирования долевого строительства, – пояснил Владимир Чернышев. – Нельзя исключать и дальнейшего роста ключевой ставки, возможно, уже до конца текущего года.

Владимир Чернышев, управляющий банковским бизнесом группы «Открытие» в Иркутской области

Спрос, тем не менее, будет – потребность в собственном жилье является базовой для каждого человека. Добавлю, что нынешний бум отчасти был вызван отложенным спросом – те, кто собирались улучшить свои жилищные условия, дождались снижения ставок. За два года повышенный спрос в значительной степени реализован, и этот фактор будет в меньшей степени определять динамику выдач».

Источник: СИА