Ипотека под 8% годовых: мечта или реальность?

Верить в лучшее и впадать в эйфорию склонны не только люди, но и целые отрасли экономики. Казалось, ипотечная ставка будет снижаться бесконечно, и еще недавно мы рассуждали о том, что 7-8% годовых вот-вот будут достижимы. Причем мы имели в виду «честную» рыночную ставку, которая не субсидируются не государством, ни застройщиком. Но наши грёзы разбились о суровую реальность.

Экономические, финансовые и внешнеполитические обстоятельства вынудили Центробанк повысить ключевую ставку до 7,75%. Последствия известны. Ряд банков, прежде всего крупных, подняли проценты по ипотеке. Пока не критично, но не слишком приятно. И по оценкам экспертов, опрошенных «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», ипотека в новостройках выдается сейчас в рамках 8,9 – 10,2% годовых.

Тем не менее, наши уважаемые власти не забывают о «магических» 7-8% и периодически напоминают о том, что к этому уровню можно и нужно стремиться. Правда, сроки называются неблизкие – 2024-й год. Так, недавно о снижении ставки в долгосрочной перспективе до 8% годовых высказывались генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник и замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Но при этом называли несколько условий – если больше не будет серьезных корректировок ключевой ставки Центробанка РФ, если ипотека перейдет в электронный вид, а также если будут предприняты специальные меры по повышению фондирования банков.

Что касается первого условия – сохранения ключевой ставки на нынешнем уровне, - то, скорее всего, она все-таки подрастет, - недаром глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина призвала всех нас не бояться возможного «некоторого возможного небольшого повышения ключевой ставки» (которое должно предотвратить более значительный ее рост в будущем).

Со вторым условием – переходом ипотеки в электронный вид дело обстоит веселее – банки действительно восприимчивы к высоким технологиям и все больше услуг можно получить по интернету. Окончательный переход ипотеки на цифру должен состояться в 2022 году.

Что касается третьего условия – повышения фондирования, то это, наверное, самое серьезное требование. Фондирование, напомним, – это ресурсы (деньги), которые банк привлекает для своей работы: средства клиентов на вкладах, депозитах, расчетных и текущих счетах, их платежи по кредитам, межбанковские кредиты, доходы от операций с ценными бумагами. В период перехода строительной отрасли на новую финансовую модель, нагрузка на банки возрастает, ведь они должны будут кредитовать девелоперов. Хотя и приток средств тоже увеличится, так как покупатели будут открывать эскроу счета, да и деньги застройщиков по сути оказываются под контролем банков. Чтобы помочь банкам, кредитующим застройщиков, «ДОМ.РФ» будет предоставлять гарантии. Снижение рисков позволит банкам высвободить капитал.

Вот так примерно видят картину официальные лица. «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» решил узнать и мнение другой стороны, - то есть, участников рынка. Что думают они о перспективах снижения ставки до 8% к 2024 году?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

С повышением ипотечных ставок можно бороться только через коренной пересмотр кредитно-денежной политики. Пока стоимость кредита в России искусственно поддерживается на завышенном уровне, ипотека будет оставаться недоступной для основной массы населения. Ни в Европе, ни в США, ни в Китае нет столь большой разницы между темпами инфляции и ключевой ставкой регулятора, какая есть в России (порядка 4%). Смягчение условий кредитования в сочетании с экономическим ростом должны снизить стоимость кредита для населения. Все остальные меры обречены быть половинчатыми.

Ирина Туманова, руководитель ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

Теоретически да, ипотека под 8% годовых — это выполнимая задача. Другой вопрос, какими средствами это будет достигнуто. Например, на сегодня и в ближайшее время рыночных механизмов для такой ипотечной утопии нет. Скорее всего, всё будет решаться административными мерами. Как показывает практика, на помощь в таких ситуациях приходят госпрограммы. Последняя такая акция по субсидированию ставки позволила снизить её среднее значение на 1,5-2 п.п. Бороться за доступную ипотеку можно и нужно. Действительно, с 1 июля 2019 года банки получат колоссальный источник фондирования. Вероятно, это позволит им регулировать ставки и проектного финансирования, и жилищных кредитов.

Диана Гурусова, руководитель отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН:

Фондирование – это действительно основной элемент, который влияет на стоимость денег, а они, в свою очередь, - на стоимость кредитных продуктов. Соответственно, чем ниже ставка фондирования, тем ниже будет и процентная ставка. При этом показатели зависят от внешнеполитических и внутриэкономических факторов. Снизить в конечном итоге процентную ставку можно за счет банковской маржи, которая, как правило, минимальна в ипотечных продуктах и колеблется от 0,5-2%. На мой взгляд, за счет перехода в цифровую деятельность, как раз можно будет снизить конечную стоимость ипотечного продукта.

Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер»:

В 2018 году Агентство ДОМ.РФ балансировало процентную ставку между Сбербанком, ВТБ и другими крупными банками. На протяжении текущего года у Агентства было самое интересное предложение по ипотеке. Думаю, что ставка 8% - вполне достижимая цель. Таких условий кредитования заслуживают многодетные семьи, российские ученые, военные, учителя и врачи. Более того, сейчас сниженная ставка 8% может быть предложена тем клиентам, у которых есть хороший опыт кредитования и положительная кредитная история.

Антон Чеховский, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Одинцово:

Возможность снижения средневзвешенной ставки до 8 % и ниже к 2024 году, согласно прогнозу «ДОМ.РФ» с одной стороны, задача выполнимая, с другой – невыполнимая. Все будет зависеть от экономических показателей, уровня инфляции и внешних факторов, связанных с санкциями со стороны западных стран, поэтому давать прогнозы на период до 2024 года сейчас не только невозможно, но и бесперспективно. Не нужно забывать и о том, что на уровень процентных ставок в экономике влияют не только вышеперечисленные факторы, действия регулятора, но и рынок гособлигаций или, так называемых, ОФЗ. По 3-5-летним ОФЗ, кстати, ставки с начала года выросли чуть более чем на 1 пп. В этой связи, если и можно бороться с повышением ипотечных ставок, то только в разрезе улучшения показателей экономики страны и поиска альтернативы для ипотеки, о чем, кстати, уже задумались в структурах Правительства РФ.

Галина Трынкина, руководитель отдела продаж и ипотеки АН «Мегаполис-Сервис» г. Новосибирск:

Бороться против повышения ипотечных ставок можно, но только на государственном уровне. Первое – это сдерживание темпов роста инфляции, которая оказывает сильнейшее влияние не только на рынок недвижимости, но и на другие сферы экономики. Как вариант – внедрение западных ипотечных моделей. К примеру, при покупке жилья на заемные средства при проблемах с выплатами в некоторых странах собственник может выселиться, «положить ключи на стол» и с этого момента не являться должником банка. У нас же в подобной ситуации жилье должника продается финансовыми организациями по бросовым ценам, что еще больше загоняет людей в долги, несмотря на то, что они на протяжении многих лет исправно платили по кредиту. Кроме того, можно развивать социальный найм и другие альтернативы ипотеке, существующей на сегодняшней день. Лишь после движений в данном направлении можно говорить о реальном снижении ипотечных ставок до 8 и менее процентов в год.

Александр Хачатрян, заместитель директора департамента по организации продаж компании MD Group:

Задача по снижению ставки до уровня ниже 8% годовых, безусловно, решаема. Но для этого необходимы экономические предпосылки, одним из основных показателей которых является существенное снижение ключевой ставки. Пока же мы наблюдаем обратную картину, и стоимость фондирования у банков только растёт.

Источник: METRINFO