ВС защитил банки от махинаций с залогами по ипотеке

Верховный суд (ВС) принял решение, которое может помочь банков бороться с махинациями клиентов с ипотечными залогами. До сих пор, чтобы снять обременение с заложенной банку квартиры, было достаточно изменить предмет залога — например, превратить одну квартиру в две, «забыв» поставить их на кадастровый учет. Именно такую операцию попытались провести заемщики Абсолют-банка, которых поддержали суды трех инстанций. Но ВС с этим не согласился, указав на эластичность предмета залога вне зависимости от его реконструкции и не дав таким схемам шанса приобрести массовый характер.

На днях коллегия по экономическим спорам ВС фактически перекрыла схему, которая позволяла ипотечным заемщикам снять обременение с заложенной по кредиту квартиры. Коллегия рассматривала спор Абсолют-банка с заемщиками — супругами Одинцовыми, которые взяли в банке ипотеку на приобретение большой квартиры. Через некоторое время супруги решили превратить одну квартиру в две, право собственности Одинцовых и ипотеку районный суд признал законными. Однако на кадастровый учет новые объекты недвижимости не поставили и обременение на них не было перенесено.

Затем Олег Одинцов инициировал процедуру своего банкротства. Абсолют-банк, которому будущий банкрот ипотеку так и не погасил, добивался вхождения в реестр как залогового кредитора через суд. Но в первой инстанции банк получил отказ, а апелляционная и кассационная инстанции удовлетворили его требования частично, указав, что раз обременение на новые объекты недвижимости не наложено, то банк включат в реестр как обычного кредитора с удовлетворением требований в порядке общей очереди.

Абсолют-банк подал жалобу в ВС, тот вынес спор на рассмотрение коллегии. Она вынесла решение: реконструкция предмета залога не означает прекращения договора залога. Следовательно, обе квартиры, которые были созданы в результате реконструкции, находятся в залоге у банка.

В Абсолют-банке подчеркивают, что не случайность и не ошибка банка, а промедление со стороны заемщика привели к тому, что залог не был переоформлен на новые объекты недвижимости. По словам директора юридического департамента банка Сергея Артеменкова, именно должник не совершил действий по документальному оформлению вновь созданных объектов и после получения решения районного суда о трансформации объекта в два новых не обратился в Росреестр.

По словам экспертов, это решение имеет большое значение не только для Абсолют-банка, но и для других игроков. По словам руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергея Гордейко, почти в каждом банке найдется клиент, который пытается изменением объекта залога снять с него обременение. Массовой практика не стала, уточняет он, поскольку попытки манипуляций с залогами можно квалифицировать как мошеннические действия.

По словам опрошенных банкиров, единого алгоритма нет, некоторые заемщики пытаются вывести жилье из-под залога путем фиктивного развода и раздела имущества, кто-то делит жилье, кто-то, наоборот, объединяет. «Статистики никто не ведет, но это единицы, возможно, десятки случаев даже в крупных банках,— отмечает один из собеседников “Ъ”.— Однако если бы ВС не принял такого решения, желающих попытаться мошенническим путем избавиться от кредита, сохранив недвижимость, могло стать гораздо больше».

Вероника Горячева, Анна Занина

Источник: КОММЕРСАНТЪ