Государство поделится землей. С теми, кто сумеет ее найти

Приобрести участок для строительства загородного дома сегодня могут немногие: за последние три года цены на землю на вторичном рынке в
Иркутске и его пригородах выросли более чем в 10 раз. В то же время Земельный кодекс РФ предусматривает возможность выделения государством земли российским гражданам под индивидуальное жилищное строительство в аренду или в собственность по кадастровой стоимости. Насколько в Иркутске развит этот механизм, выяснял корреспондент газеты "Дело".

Напомним, что согласно Земельному кодексу РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам или юридическим лицам в собственность или аренду для целей индивидуального жилищного строительства.

В Иркутске и его пригородах этот вопрос курируют два ведомства: администрация Иркутской области и администрация Иркутского района. В Агентстве имущественных отношений Иркутской области (АИО) газете "Дело" сообщили, что генеральным планом города Иркутска развитие зон индивидуального жилищного строительства предусмотрено в уже существующих территориях усадебной застройки Ленинского района, предместий Марата, Радищево, Рабочее и поселка Боково. Малоэтажные поселения развиваются также в поселке Славный и пади Топка.

Территория Иркутского района включает в себя 18 сельских поселений, пригодных для индивидуального строительства. Наиболее популярные из них -- Голоустненское, Дзержинское, Молодежное и Хомутовское. Кроме того, строительство загородного жилья ведется в трех поселках городского типа района -- Большая речка, Листвянка и Марково.

Все эти направления участники рынка оценивают как весьма перспективные. "Заполучить участок в центре города даже на вторичном рынке сейчас очень затруднительно, -- знает директор ООО "Иркутская земельная компания" Александр Дузенко. -- Этим и объясняется стремление покупателей продвинуться дальше, на окраины Иркутска. Фаворитами под малоэтажную застройку в городе сегодня можно назвать Ново-Ленино и предместье Рабочее".

Главное -- найти

Несмотря на то, что закон в целом предусматривает возможность выделения государственной земли под строительство индивидуального жилья, существует целый ряд условий, которые и определяют, насколько эта возможность реальна в каждом конкретном случае. Иными словами, необходимо разобраться, какие участки пригодны для выделения.

Как выяснилось, просто прийти в администрацию и спросить, где я могу построить дом, невозможно. Заявитель должен подать запрос на уже выбранный им участок земли, а власти должны обработать заявку и дать ответ о возможности выделения участка.

Как сообщают в администрации, одним из поводов для отказа может стать обременение участка правами третьих лиц. При этом самостоятельно выяснить, кто собственник участка и есть ли у него арендатор, официально невозможно. Это выяснится только в ходе обработки запроса. Как отмечают в Агентстве имущественных отношений Иркутской области, каждый четвертый участок, на который подается заявка, находится либо в аренде у третьих лиц либо уже передан в частную собственность.

Кроме того, границы и предполагаемое назначение участка не должны противоречить схеме зонирования территории города или района. Выяснить это не так просто -- проекты детальной планировки некоторых районов до сих пор не утверждены. По этой причине, к примеру, приостановлено предоставление участков в поселке Славный. Но даже если план территории утвержден, ознакомиться с ним также будет затруднительно: документация генплана официально имеет гриф "для секретного пользования". Впрочем, как сообщили газете "Дело", специалисты администраций городских и сельских поселений "проводят консультации граждан по этому вопросу".

Третьей причиной для отказа в предоставлении участка могут быть самовольные строения, расположенные на территории участка. Но этот вопрос сам заявитель может без труда прояснить уже на месте.

Поиск подходящего участка -- наиболее трудный этап процедуры получения земли, признаются специалисты в администрациях и сами заявители. У собеседницы газеты "Дело" Татьяны Рыжкович, которая сейчас занимается оформлением участка в предместье Марата, поиск участка занял около полугода. "За это время мне в общей сложности отказали в получении шести участков", -- рассказывает она.

Неудивительно, что в поиске участка часто предлагается помощь со стороны предприимчивых риэлтеров. При этом ни один такой специалист не может гарантировать того, что участок подходит под выделение, поэтому их деятельность носит почти анонимный характер. "Как правило, эту деятельность они не афишируют, -- рассказывает Татьяна Рыжкович. -- Такие сделки проводят мимо своих агентств. Но берут за это вполне приличные суммы -- от 5 тыс руб за участок в 10 соток в черте города. К сожалению, без каких-либо гарантий". С ней согласна Ксения Абросова, также озадаченная поиском места: "Моему знакомому агенты нашли "хороший" участок в 20 соток, запросив за это 15 тыс руб. Однако когда администрация Хомутовского поселения его заявку отклонила, деньги, потраченные на "поиск" ему вернуть не удалось".

Некоторые заявители признаются, что им удалось получить помощь в этом вопросе от специалистов земельных отделов администраций. "Такая помощь небезвозмездна, -- осторожно добавляют они. -- Однако "попадание" гарантируется на 100%".

Дело техники

Когда участок найден, остальное -- дело техники, говорят опытные граждане. Если выбранный надел находится в ведении области, заявитель подает в Агентство имущественных отношений Иркутской области заявление с указанием назначения объекта (под ИЖС), предполагаемого места его размещения, примерного размера, описания объекта и испрашиваемого права на земельный участок. Также нужно представить схему размещения испрашиваемого участка (границы территории, отмеченные на карте) и копию паспорта заявителя. Если заявителю приглянулся участок на территории Иркутского района, с заявлением нужно обращаться в земельный отдел Иркутского района. Остальные документы те же.

Согласно статье 31.1 Земельного кодекса РФ для целей жилищного строительства земельные участки предоставляются только через торги. При этом земля, находящаяся в ведении области, предоставляется исключительно в аренду -- как правило, на 3-5 лет, уточняют в администрации.

"Этого срока вполне достаточно для того, чтобы арендатор построил дом, -- рассуждают риэлтеры. -- После завершения строительства арендатор может выкупить участок по кадастровой стоимости".

А вот территории, выделяемые администрацией Иркутского района, по усмотрению властей могут быть переданы не только в аренду, но и сразу в собственность заявителя. Однако также через торги.

Информация об участке, на который была подана заявка, в обязательном порядке публикуется в открытых источниках -- на сайте администрации и в региональном печатном издании. Если спустя месяц после публикации других заявлений на запрашиваемый участок не поступило, такой участок предоставляется в аренду заявителю. Если конкурентные заявки поступили -- проводится аукцион. Чаще всего ситуация развивается именно по последнему сценарию. К примеру, в настоящее время областная администрация формирует на торги 28 земельных участков, на которые после публикации информации о них поступило по нескольку заявлений. И только 5 участков без проведения торгов оформляется сразу заявителям.

Цена вопроса

Средний срок рассмотрения заявки -- 1-2 месяца. Но перед тем, как выставить участок на торги или оформить его на заявителя (при отсутствии других заявок), участок необходимо поставить на кадастровый учет и определить технические условия его подключения к инженерным сетям.

Только геодезия и топография земельного участка обойдутся в сумму от 1 тыс руб за сотку, предупреждает Александр Дузенко. "Плюс разрешение на подключение к энергосетям будет стоить в районе 7-8 тыс руб за каждый киловатт, -- добавляет он. -- Фактически надел площадью 10-15 соток потребует затрат в 75 тыс руб за одно только разрешение на подключение к сетям мощностью 10 кВт. Сам процесс подключения может обойтись еще дороже, но здесь расчеты очень индивидуальны". В областной администрации также напоминают о необходимости получения разрешения на подключение у "Иркутского водоканала".

В том случае, если заявитель является единственным претендентом и участок минует торги, все хлопоты по постановке участка на кадастровый учет и определению техусловий подключения к сетям ложатся на его плечи. В среднем эти процедуры занимают от 8 до 12 месяцев.

Если заявителей на участок несколько, то власти готовят участок к торгам самостоятельно. В этом случае сроки немного меньше: в агентстве имущественных отношений уточнили, что могут "уложиться" и в 6 месяцев. А затраты будут включены в начальную стоимость участка на торгах.

Тем не менее, расходы на получение земли у области или района несопоставимо меньше, нежели средние цены на земельные участки на вторичном рынке, убежден Александр Дузенко. По оценкам директора АН "Байкал недвижимость" Павла Хилова, при особенно удачном месторасположении участка заявитель может сэкономить до 70% от его рыночной стоимости.

В 2007 и 2008гг. Агентство имущественных отношений опубликовало информацию о предоставлении в аренду 63 земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Из них 28 земельных участков формируются на областные торги, 5 земельных участков оформляется заявителями, а по 20 земельным участкам, расположенным в микрорайоне Славный, предоставление участков приостановлено до утверждения проекта детальной планировки. Еще по 9 земельным участкам, расположенным в Пади Грязнуха в Куйбышевском районе, предоставление земли отклонено в связи с противоречием генеральному плану города. И на один участок заявка отклонена по причине самовольного строительства на территории.

В администрациях нескольких поселений Иркутского района газете "Дело" сообщили, что пик "раздачи" земель пришелся на 2004-2006гг. "К 2007 году свободных земель практически не осталось, -- заявили в администрации Утуликского поселения. -- Сейчас приходится добиваться перевода земель водоохраной зоны в земли поселений. Из желающих занять участок и "построиться" образовалась очередь на год вперед".

Источник: ДЕЛО