Доходные дома в Иркутске. Бизнес, который возвращается

На Байкальском экономическом форуме, который пройдет в Иркутске с 8 по 11 сентября, будет презентован проект, достаточно необычный для новейшей истории нашего города. Группой компаний «Фортуна» разработан проект строительства квартала доходных домов оригинальной архитектуры, который разместится в центре Иркутска – на территории, ограниченной улицами Партизанской и Софьи Перовской.

Для начала проясним, что это такое – доходный дом? Сразу отметим: это понятие не новое, а хорошо забытое старое–весьма популярный и активно равивавшийся в Иркутске в XIX веке бизнес, который и возвращает городу ГК «Фортуна». 

Большая советская энциклопедия определяет доходный дом как «тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем». Более развернутое определение можно найти в некоторых архитектурных документах: «Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма.»

Выходит, что в Иркутске планируется построить целый квартал жилых домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду. Если учесть, что собственное жилье в нашем городе имеют, мягко выражаясь, далеко не все жители (к примеру, среди молодых семей количество нуждающихся в жилплощади достигает около 85%), а хрущевки на окраинах сдаются в аренду по той же цене, что и двухэтажные дома, например, в Барселоне, то первые очевидные плюсы реализации этого проекта мы уже обозначили.

Первый доходный дом из будущего квартала – четырехэтажное здание на 30 квартир – однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных, которые и будут сдаваться в аренду.

Доходный дом из будущего

– Цокольные и первые этажи доходных домов займут объекты социального назначения: магазины, детские сады, прачечные, офисы, подземные автостоянки, – рассказывает Нина Чекотова. –  Часть площади крыш будет отдана под зимние сады, открытые солярии и зоны отдыха, во дворах будут организованы качественные детские площадки.

Как сообщил нашему журналу главный архитектор проекта Максим Миронов, квартал доходных домов займет площадь около трех тысяч кв. метров, на которой возведут шесть жилых домов.

– Сейчас полностью завершено детальное проектирование первого дома, идет стадия государственной экспертизы, – говорит Максим Миронов. – С него и начнется формирование нового квартала, который преобразит этот район. Пока же любой иркутянин может еще понаблюдать, что там сейчас – какие-то стихийные рынки, контейнеры, покосившиеся строения...

Один из шести

Первый доходный дом из будущего квартала – четырехэтажное здание на 30 квартир – однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных, которые и будут сдаваться в аренду. По словам авторов проекта, стоимость жилья снижается за счет малогабаритных жилых помещений и кухонь-ниш. Однако их «малогабаритность» в сравнении в нынешними иркутскими хрущевками вызывает сомнение. К примеру, однокомнатная квартира имеет площадь 29 кв. метров, а так называемая кухня-ниша – семь метров.

Основа конструкции зданий – капитальный железобетонный каркас, стены – заполнение облицовочным кирпичом. Это отработанная технология. Благодаря применению каркаса достигается возможность свободной планировки внутренних помещений – нет диафрагм жесткости, несущих стен, а значит, можно будет передвигать стены и, в зависимости от потребности, изменять количество квартир и их площадь. Кроме того, по мнению экспертов, оценивавших проект, очень интересно и нестандартно решено оформление фасадов. Упор сделан на отделку современными высококачественными и долговечными материалами.

– Еще один необычный для иркутской архитектуры элемент, – продолжает Максим Миронов. – Кроме благоустройства внутненних дворов, мы предусмотрели дополнительную площадь – плоскую кровлю, которая эксплуатируется. Здесь будет разбит уютный скверик, куда смогут подниматься жители дома и проводить время.

Доходный дом из прошлого

Конечно, иркутяне, жившие в городе в прошлом и позапрошлом веках, и предполагать не могли, что столь популярный в их время бизнес через сто лет появится вновь, но на совершенно ином уровне.

Однако мы имеем возможность посмотреть, какими были доходные дома в прошлом, благо что самые яркие их образцы сохранились и используются до сих пор. Правда, уже в ином качестве.

– Эта форма бизнеса была распространена в Иркутске в XIX веке, – в интервью нашему журналу рассказывает Елена Ладейщикова, замначальника отдела истории архитектуры, градостроительства Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области. – Но по-настоящему пышным цветом доходное домостроение расцвело в третьей четверти XIX века. Толчком для массового строительства доходных домов послужил известный пожар 1879 года, в котором выгорела вся центральная часть Иркутска.

Иркутяне, жившие в городе в прошлом и позапрошлом веках, и предполагать не могли, что столь популярный в их время бизнес через сто лет появится вновь, но на совершенно ином уровне. Тот пожар и в самом деле изменил само понятие доходного дома. До него, в конце XVIII - начале XIX века городская усадьба представляла жилой дом на одну семью, приусадебное хозяйство с садом, огородом и банькой. В самом доме могли сдавать какую-то его часть – угол, комнату, часть дома. Пожар лишил многих иркутян нажитого, крыши над головой. Необходимо было быстро восстанавливать имущество. Поэтому хозяева выгоревших усадеб начинали отстраиваться не со своего дома, а ставили в глубине двора некапитальный флигель и сдавали его в аренду. Потом к нему пристраивали еще один также с отдельным входом. И таких строений на одном участке могло быть несколько. Кстати, здание отеля «Централь» (ныне перекресток улиц Карла Маркса и Ленина) - использовалось и как доходный дом.

Поскольку после пожара центральная часть Иркутска была объявлена зоной сплошной каменной застройки, здесь доходные дома ставились по-иному: капитальное строение в несколько этажей, где первые этажи отдавались под магазины и офисы, а квартиры находились наверху. Яркий пример – нынешняя улица Карла Маркса, где многие здания выполняли функции доходных домов.

Но не только пожар спровоцировал это явление. Менялся город, его экономика. Появилось большое количество представителей новых состовий – служащих, чиновников. Им нужно было где-то жить. Поэтому спрос на аренду жилья был высоким. Если посмотреть генплан конца XIX века, то можно обнаружить, что доходные дома стояли почти в каждой усадьбе, причем, очень плотно – на предельно малом расстоянии друг от друга.

– Идея возродить в Иркутске доходные дома, конечно, хороша, – считает Елена Ладейщикова, – тем более, что не у каждого молодого человека есть возможность купить квартиру. К тому же, жизнь у современной молодежи динамичная: сегодня–здесь, а завтра – там. Нужно ли обременять себя собственным жильем? А вот снять хорошую квартиру по доступной цене – замечательно.

Длинные деньги

Проект квартала доходных домов включен в «Справочник инвестора», презентация которого состоится в рамках Байкальского экономического форума. По расчетам, инвестиции в него должны составить около 90% от общего объема средств. На строительство одного дома потребуется около 120 млн рублей. Срок окупаемости - шесть лет.

В доходных домах, представляемых «Фортуной», стоимость аренды квартир будет доступной, с возможностью гарантированного продления договора и стабильными условиями. А это очень важно для тех, арендует жилье. В настоящее время завершено проектирование, документ проходит государственную экспертизу. Проведено согласование с главным архитектором города, утверждены фасадные решения и размещение здания на генеральном плане города.

Константин Куликов

Источник: КАПИТАЛИСТ