Где зарыть клад

Неспокойная ситуация на фондовом рынке и коррекция цен на рынке недвижимости заставляют инвесторов искать более стабильные инструменты для сохранения и приумножения средств. Можно ли в данной ситуации спасти деньги, вложив их в покупку земельного участка?

В прошлом году от перепродажи обычного неразработанного участка инвесторы зарабатывали от 30% до 100% вложенных средств с учетом годичного ожидания, рассказывают собеседники газеты "Дело" из числа риэлтеров. Доходность зависела от месторасположения объекта: "По Байкальскому тракту самыми прибыльными оказались места на ближайших к Иркутску километрах -- с 17-го по 21-й", -- уточняет руководитель отдела продаж ООО "Иркутская земельная компания" Валерий Кофман. От перепродажи участков в этих местах инвесторы заработали с августа 2007-го по август 2008-го до 30% от вложенных средств.

Успешными оказались и инвестиции в участки, расположенные вдоль Голоустненского тракта. Так, купив участок в поселке Пивовариха весной 2007 года и продав его нынешней весной, некоторые инвесторы зарабатывали до 100%. "Весной прошлого года землю в поселке можно было купить по цене 15 тысяч [рублей] за сотку, -- подсчитывает риэлтер агентства недвижимости (АН) "Кано" Муза Сизых. -- год спустя ее продавали уже по 30 тысяч [рублей за сотку]". А в конце лета по этой цене можно было приобрести только участки, расположенные в садоводствах за Пивоварихой (на 3-5 км дальше от города по Голоустненскому тракту).

Но, похоже, наиболее высокую доходность показали приобретения земли в западных пригородах Иркутска. Так, покупка осенью 2006 года участков в п.Хомутово и близлежащем ТСЖ "Западный" через год принесла до 220% прибыли, уверяют эксперты. Стоимость земли в этом районе выросла за год более чем в 2 раза до 35-50 тыс руб/сотка. При этом продавалось не право собственности, а членство в садоводстве или дачном кооперативе. Участки, оформленные в собственность, предлагаются здесь крайне редко, и стоимость таких объектов варьируется уже в пределах 70-100 тыс руб/сотка.

Объект с тюнингом

Нередко участки, выставляемые инвесторами на продажу, проходят и предпродажную подготовку. Выровненный и огороженный участок может стоить на 25-30% дороже "сырого". Однако за такую работу берется едва ли каждый десятый инвестор. Чем перспективнее и удачнее месторасположение, тем меньше вкладывается в облагораживание земель. В нынешнем году таким районом риэлтеры называют п.Хомутово, где, как следствие, практически все участки не разработаны.

"Разрабатывать, нанимать спецтехнику -- довольно дорогое занятие", -- поясняет заместитель генерального директора АН "Монолит" Ирина Селезнева. -- А неразработанными остаются в основном те участки, где требуется серьезная работа: со склонами, холмами или рытвинами". Частный риэлтер Владимир Коношенко уточняет: "На выравнивание проблемного участка площадью 15 соток обычно требуется до 60-80 тыс руб. Чем дальше от города, тем дороже". Иногда в процессе первичного "улучшения" собственник даже производит прокладку коммуникаций к участку, а если он находится вдалеке от города -- бурение скважины, самостоятельно или в складчину с соседями. Затраты на это требуются более существенные, чем на выравнивание, поэтому такой подход к делу у инвесторов встречается еще реже. "Подключение участка площадью 10-15 соток к инженерным сетям и разрешение на присоединение может достигать 300 тыс руб в черте города, -- знакомит с цифрами директор ООО "Иркутская земельная компания" Александр Дузенко. -- За городом расценки могут оказаться в 1,5-2 раза выше". Несмотря на то, что вложения в инфраструктуру будут оправданы с премией 30-40%, инвесторы крайне редко занимаются оснащением территории. "Они лучше вложат эти деньги в покупку еще одного участка", -- объясняют собеседники.

Владимир Коношенко соглашается с тем, что сейчас разработанных участков в предложениях встречается гораздо меньше, чем 3-4 года назад. "Тогда такие земли продавали из-за нехватки денег на освоение. Сейчас все решают кредиты", -- говорит он.

Знал бы прикуп...

Несмотря на радужные цифры прошлогодней доходности вложений в землю, сейчас риэлтеры советуют быть осторожными, приобретая участки. "Цены выросли слишком сильно и, по мнению большинства моих коллег, на некоторых направлениях они уже не по карману многим покупателям, -- считает Муза Сизых. -- Особенно, если говорить о ценах в поселках Молодежный и Ново-Разводная. В Молодежном, по данным иркутских агентств недвижимости, участки площадью 10 соток предлагаются на продажу по цене 4,2-6 млн руб, в Ново-Разводной -- по 2,3-5 млн руб.

"Между тем если земля где-то и покупается, то именно в этих поселках, -- недоумевает собеседница. Частный риэлтер Василий Ломыга предполагает, что спрос на эти направления в большей степени исходит от инвесторов, перекладывающих свои средства из нестабильных сейчас фондового рынка и рынка недвижимости. При этом эксперт считает, что покупать участки по ценам продавцов в настоящее время неоправданно. "С весны именно на этих направлениях, в районе 12 км Байкальского тракта и поселке Молодежный, некоторым покупателям удавалось существенно снизить стоимость сделки. К примеру, с 530 до 420 тыс руб/сотка в п.Молодежный.

В этой связи наименее рискованными для вложений остаются самые дешевые варианты в районах перспективной застройки, убеждены эксперты. К таковым они относят на текущий момент участки вдоль Байкальского тракта в диапазоне с 20 по 36 км, причем рассматривать рекомендуется как левую сторону тракта, так и правую. "Вблизи Байкала, в поселках Листвянка, Большая речка рыночная стоимость уже слишком высока, -- рассуждает Муза Сизых. -- Направление Голоустненского тракта также переоценено". Аналогичная ситуация с западными пригородами Иркутска (п.Хомутово, Грановщина, ТСЖ "Западный").

Варианты на восточных направлениях от Иркутска (микрорайон Маркова, районы Пади Мельничная и Новогрудинино) многие участники рынка также не советуют рассматривать всерьез. "Здесь в основном садоводства, устоявшиеся дачные кооперативы, -- объясняет Муза Сизых. -- Больших свободных площадок не осталось, поэтому минимальна вероятность, что эти места активно будут формировать под коттеджные поселки. А именно этот фактор существенно увеличивает стоимость земли".

Валерий Кофман, напротив, советует обратить внимание на территории вдоль Мельничного (до 8 км) и Голоустненского трактов. Здесь, по его мнению, цены на землю могут "выстрелить" именно по причине текущей недооцененности направлений. "В этих районах есть потенциал для роста", -- уверен собеседник. По его ожиданиям, от перепродажи земель в этом районе через год инвесторы могут заработать до 20%.

Тем не менее, прогноз "покупать" аналитики единодушно дают только при двух условиях: рядом с участком должно быть достаточно пространства для расширения поселка или существующего садоводства (при этом территория должна находиться максимально близко к городу или активно развивающимся поселкам). Также стоимость земли должна быть как можно более низкой: эксперты рекомендуют не переплачивать сверх 20-35 тыс руб/сотка.

Источник: ДЕЛО