Будем строить, будем жить? Эксперты о развитии рынка ИЖС в Иркутской области

«На рынке мало цивилизованных поселков»

Дмитрий Кузнецов, руководитель проекта  загородного поселка «Патроны Парк»

– Если сделать несложный арифметический подсчёт, то 6,9 млн кв. м индивидуального жилья – это, при средней площади дома, к примеру, 150 «квадратов», около 5000 домов в год. Это, конечно, много, даже очень много.

Я думаю, большой объем ввода ИЖС в статданных обусловлен самостроем. Как правило, это дома из бруса, не энергоэффективные, довольно низкого качества.  Такие объекты очень быстро теряют в стоимости, потому что они не разрабатывались как продукт, а построены под конкретную задачу или конкретную семью, без учёта рыночных условий.  Их  сложнее продать, чем построить.  В результате рынок насыщается некачественным жильем, которое, на мой взгляд, в ближайшем будущем можно будет отнести к разряду  ветхого и аварийного.

Что мешает развивать комплексную застройку в сфере индивидуального домостроения? Нам ничего не мешает, мы реализовываем как раз комплексные проекты.  Но пока я не вижу в регионе многих девелоперов, заинтересованных в этом. Очень интересен рынок городского жилья,  он понятен, сбалансирован, понятна его рентабельность.  Рынок загородного жилья не регламентирован. Для предпринимателей это не очень страшно: задавай себе стандарты, которые будут востребованы, и нет проблем.  Плохо то, что на этом рынке гораздо больше проектов, не доведенных до ума, то есть нереализованных, обанкротившихся, чем поселков цивилизованных, которые могут стать примером. Кроме этого, часть реализованных поселков – это девелопмент «на уровне земли»: то есть на отведённом земельном участке нарезали «наделы», максимум – подвели к ним электричество, – и  продали. Застройка на них всё равно ведется практически самостройным способом,  каждый хозяин сам по себе строит свой дом.

Изменить этот тренд может красивый качественный продукт на рынке загородного жилья. Как только у людей появится выбор между разными поселками, с разной архитектурой и концепцией, с интересным наполнением, конечно, они предпочтут купить готовый продукт, чем строить самостоятельно.  Пример тому – посёлок «Патроны Парк», где мы за четыре года построим около 200 домов. Соседние поселки, которые намного старше нас, уже отстают по объемам строящихся домов, потому что там, по сути, тот же самострой. Там нет общей структуры, низкий уровень благоустройства, нет централизованной канализации, водопровода. Всё это сваливается на плечи собственников, а это, соответственно, и экология, и качество жизни другое.    

«Все ждут инфраструктурных вложений»

Олег Барышников,  генеральный директор ООО «СЗ Хрустальный Парк», учредитель девелоперской группы «Хрустальный»

 – В ежегодных данных о вводе индивидуальных домов статистика сильно лукавит. Нюанс в том, что в отчётах отражается не совсем новая недвижимость: идёт процесс легализации (оформления по упрощенной схеме) ранее построенных домов,  и ориентироваться на публикуемые цифры – значит питать иллюзию, что в сегменте ИЖС у нас все хорошо. Сейчас «выходят из тени» объекты, построенные за последние 30-40 лет, и далеко не факт, что этот ресурс ещё долго сможет подпитывать статданные.

Реально ИЖС, на мой взгляд, мизерно, и это можно просчитать, путём суммирования всех организованных загородных посёлков за последние 10 лет. Проанализировав цифры, можно понять общую ситуацию и наметить дорожную карту, что нужно сделать для массового (и не всегда комплексного) развития ИЖС.

При этом важным моментом является тот факт, что практически вся земля под Иркутском давно «распилена» под будущее ИЖС (стоит только посмотреть на публичную карту). И весь этот массив ждёт сейчас только инфраструктурных вложений в дорожную сеть, водопровод и электроподстанции.

«Комплексные проекты – тандем застройщика и государства»

Кристина Яковенко, коммерческий директор «Хрустальный Девелопмент»

– Малоэтажный девелопмент во всём мире развивается по такой схеме: есть строители, есть застройщики, а есть ленд-девелоперы. В России отсутствует прослойка ленд-девелоперов.  К примеру, наша компания – это девелоперская группа полного цикла, которая самостоятельно подготавливает земельный участок, проектирует, строит и обслуживает свои проекты. В дальнейшем мы планируем развиваться и как ленд-девелопер, который обеспечивает инфраструктуру на земельных участках, создает участки под застройку и открывает их для других застройщиков и строителей. Но это только будущее российского рынка ИЖС, и для него нужны опытные компании, умеющие работать в рамках бюджета и в определённые сроки. Для масштабной комплексной застройки в Иркутске  не хватает именно таких компаний. При этом во многих странах данную функцию выполняет власть. У нас же загородные земельные участки очень редко обеспечены коммуникациями и инфраструктурой. Поэтому комплексная застройка, которая обеспечивает действительно комфортный уровень жизни за городом, начинается отнюдь не с самого земельного участка, а далеко за его пределами. Подведение сетей к участку и обеспечение подъездной дороги – это очень серьёзная «добавка» к себестоимости проекта, и требует дополнительных ресурсов на организацию и проектирование. Для этого нужен опыт взаимодействия со всеми структурами, в том числе, государственными, которого у обычных строителей чаще всего нет. Тем более, что под комплексной застройкой мы подразумеваем не только сети и дороги, но и социальную инфраструктуру, и коммерческие объекты. Это стоит очень много денег, соответственно, ИЖС сразу же становится очень дорогим.  

Реализовывать комплексные проекты и обеспечивать правильный подход в их развитии позволит тандем застройщиков и государства. Не зря Минстрой РФ разработал стандарты развития малоэтажной застройки и девелопмента,  в которых указано, что нужно комбинировать застройку (индивидуальные дома, таунхаусы, квадрохаусы и другие малоэтажные многоквартиные дома): только в этом случае у людей появится больше возможностей переезжать за город и будет обеспечена необходимая плотность населения, чтобы обслуживание территории было экономически доступно, и при этом окупались  коммерческие и социальные объекты в шаговой доступности.

Но пока люди отдают предпочтение самострою. Он дешевле, хотя это не значит, что выгоднее. Например, если не делать проект, а строить по эскизным чертежам, опираясь на опыт, то потом это, скорее всего, скажется на качестве дома, его энергоэффективности. Такой дом придется больше обслуживать и отапливать, чаще ремонтировать. Кроме того, при самостоятельном строительстве – без проектной документации, без смет, и к тому же растянутом во времени, – стоимость проекта выливается совсем в другую сумму, нежели человек запланировал. Что может изменить этот тренд? Понимание того, что застройщик заинтересован максимально быстро построить объект под ключ, что стоимость дома будет зафиксирована в договоре и что качество дома будет выше. Конечно, здесь поможет информирование населения о минусах самостроя, но, в первую очередь, нужны банковские продукты, направленные на поддержку и развитие ИЖС. Чем больше будет таких программ, тем больше они будут стимулировать граждан обращаться к застройщикам, а не к «дяде Васе с опытом», потому что это позволит им купить уже готовый дом и платить ипотеку, а не заниматься достройкой дома в течение многих лет. Для нас это является основным принципом в комплексной застройке и квартала индивидуальных домов «Резиденция XV», и микрорайона Хрустальный Парк.

Как практик, могу сказать, что свой дом эксплуатировать очень легко, сложно его достраивать. Раньше мы организовывали семинары на тему, как построить свой дом, но в прошлом году из-за пандемии их не проводили. Однако в 2022-м  планируем организовать курсы, как построить свой дом, как жить за городом, чтобы исправить огромное количество стереотипов, существующих у людей.

«Рынок ИЖС идёт по пути эволюции автобизнеса»

Андрей Богданов, директор строительной компании «Победа»

– Прирост рынка ИЖС порядка 20-30% к существующим объемам ввода в течение девяти лет – вполне реальная цифра. Он будет обеспечен за счет расширения качественного предложения от застройщиков и поддержки рынка государством (с учетом сохранения объемов работ в сегменте самостроя).

Реализовывать именно комплексные проекты, в принципе, ничего не мешает. Выраженный спрос на такие продукты в ИЖС начал проявляться недавно, примерно года три назад, и сейчас набирает обороты.  Но пока есть некоторый разрыв в проектном финансировании комплексной застройки индивидуального домостроения. Крупным банкам неинтересны маленькие проекты. Ведь можно реализовать один большой проект, а можно – 10 маленьких поселков в разных районах, и вот эти 10 проектов могут не получить проектного финансирования.

И ещё до самого недавнего времени проблема была в отсутствии поддержки ИЖС со стороны государства. Сейчас государственные программы идут навстречу нашему рынку, и первый шаг – систематизация ипотеки. С господдержкой мы сможем обеспечить платежеспособный спрос на комплексные поселки. Эту функцию реализует Банк ДОМ.РФ. Следующий шаг – обеспечение проектного финансирования на комплексную застройку.

Мы уже идем по этому пути. «Победа» стала партнером этого банка в Иркутской области, и жители региона уже сегодня могут оформить ипотечный кредит на строительство индивидуального дома на льготных условиях.

Тренд, когда люди вынуждены строить свой дом сами, смогут изменить качественные предложения, которые сейчас практически отсутствуют на рынке. Будет комплексное предложение – будет повышаться и спрос на такую застройку, и постепенно с рынка будут вымещаться услуги самостроя. Совсем этот сегмент с рынка вряд ли уйдет, но часть людей перейдут на цивилизованный рынок, особенно, если у них уже был негативный опыт строительства с бригадами.

Кстати, так же в своё время развивался автобизнес: сначала были барахолки, мало кто покупал автомобили в салонах. Но постепенно спрос сместился в сторону приобретения нового автомобиля у дилера-производителя. В сегменте ИЖС эволюционный процесс будет точно таким же.

«Загородные проекты должны быть концептуальными»

Антон Кондратьев, генеральный директор УК «Система АМТ», девелопер поселка «Горизонт»

– Планы у правительства региона отличные. Иркутск – уникальное место для жизни за городом, потому что у нас в любое место в пригороде можно доехать практически за полчаса. Во всех крупных городах,  чтобы до какой-то природы добраться, надо потратить, минимум, полтора-два часа. 

Поэтому проект ИЖС в Бурдаковке, который анонсировал губернатор, пока не выглядит удобным для жизни, потому что 34 км от Иркутска, с текущей транспортной доступностью – это далеко. 

Даже если там сделают всю необходимую инфраструктуру, работы у людей все равно не будет, значит, им придётся ездить в Иркутск. А они пока не готовы такие расстояния преодолевать ежедневно. Возможно, если реконструируют Байкальский тракт, тогда сократится время в пути, но пока этого нет, и реализовывать  проект, я думаю, будет тяжело. Сейчас всё, что дальше 21 км Байкальского тракта – это дачи, то есть место для временного пребывания. 

Конечно, для активного развития загородки власти должны обеспечить территорию инфраструктурой: сделать дороги, протянуть сети. По сути, сейчас все застройщики эти вопросы решают сами. Потом встанет следующий вопрос: при большом объёме строительства ИЖС нужна социальная инфраструктура. Если реализовывать масштабные проекты, особенно на отдаленной территории, то эти вопросы нужно решать в первую очередь.  Иначе люди не поедут туда жить. И ещё – важно, чтобы это была концептуальная застройка, чтобы территория была разделена на какие-то большие лоты, и этими лотами занимались профессиональные застройщики. 

Ну, и отдельный вопрос – чтобы недвижимость в таких посёлках  покупали. То есть у людей потребность-то есть, но нет возможностей.  Даже для льготной ипотеки на ИЖС у человека должна быть экономическая уверенность в будущем.