Все больше проектов офисов реализуются под конкретных заказчиков

Из 529 тыс. кв. м бизнес-центров, запланированных к вводу в Москве в этом году, 50% строятся под конкретного арендатора по схеме built-to-suit или для собственных нужд — это максимальный показатель за всю историю наблюдений за офисным рынком столицы. Об этом говорится в исследовании аналитиков JLL. Так, в 2020 году аналогичный показатель оценивался в 22%, в 2019 году — в 28%, в 2018 году — в 36%. Аналогичный тренд фиксируют и другие консультанты. По данным CBRE, в запланированных к сдаче в этом году офисах свободно не более трети помещений. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина добавляет, что в 2019–2020 годах проекты выходили на рынок либо полностью пустыми, либо с вакантностью на уровне 50–70%.

Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов объясняет, что, несмотря на кризис, на офисном рынке сохраняется дефицит качественного предложения. Это происходит из-за снижения с 2014 года объемов строительства новых объектов и сравнительно низкой вакантности площадей. Так, по словам господина Ефимова, на конец 2019 года в Москве пустовало 9,6% офисов, сейчас на фоне перехода на удаленную работу не занято 12%, а к концу года значение может вырасти до 13,5–13,7%. В такой ситуации для компаний арендовать качественный объект площадью более 10 тыс. кв. м становится проблематично, говорит эксперт. На этом фоне господин Ефимов ждет дальнейшего роста спроса на built-to-suit: до конца 2024 года в таком формате, по его расчетам, будет реализовано 320 тыс. кв. м.

Но этот тренд в дальнейшем будет сдерживать рост вакантности, прогнозирует старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. В 2022 году к вводу запланировано 920 тыс. кв. м, в 2023 году — 750 тыс. кв. м, но на значительную часть этих площадей уже есть арендаторы. «Поэтому мы не ожидаем скачка доли свободных офисных площадей в перспективе»,— комментирует она. Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Полина Афанасьева объясняет популярность built-to-suit спецификой спроса со стороны госкомпаний и крупных корпораций, формирующих заметную долю сделок и занимающих большие блоки. «Снижение доли формата в совокупном спросе может произойти при насыщении рынка крупными спекулятивными объектами нового строительства»,— уверена она.

Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк отмечает, что многие девелоперы на фоне кризиса опасаются выводить на рынок спекулятивные офисы, предпочитая работать с конкретным заказчиком.

Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ