Размер не имеет значения: Минстрой предлагает сблизить правила строительства коттеджных поселков и многоэтажек

Привлекать средства граждан для строительства новых малоэтажных жилых комплексов застройщики смогут только через эскроу-счета так же, как для многоквартирных домов, а сами покупатели коттеджей в таких поселках получат статус дольщиков. 

Минстрой подготовил масштабный комплексный законопроект, регулирующий строительство малоэтажных жилых комплексов (МЖК) — организованных коттеджных поселков, построенных индустриальным способом. Поправки вносятся сразу в несколько законов — в частности, Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы и закон о долевом строительстве. Отметим, ранее Минстрой уже предпринимал попытку урегулировать малоэтажное строительство — еще в 2018 году ведомство подготовило законопроект об уточнении его правового статуса, но до реального рассмотрения дошла лишь «отделившаяся» от него инициатива о таунхаусах. Положение же МЖК остается неурегулированным, хотя спрос на такие проекты растет. В целом «малоэтажка» (включая таунхаусы и многоквартирные дома не выше четырех этажей), по оценкам ДОМ.РФ на конец 2020 года, составляет 16% от числа всех строящихся жилых домов в РФ.

Предложенные Минстроем нововведения не затронут дома на частных участках — для них правила не изменятся, новации касаются только индивидуальных жилых домов (ИЖС), которые строятся в границах малоэтажных жилых комплексов. Так, их застройщики должны будут готовить проекты по планировке территории для строительства МЖК и раскрывать информацию о проекте. Регулирование финансирования строительства и продажи домов в таких поселках планируется максимально приблизить к правилам, действующим сейчас для многоквартирных домов,— за счет распространения на них механизма проектного финансирования. Застройщики смогут привлекать средства граждан не напрямую, а через счета эскроу, то есть девелопер должен строить за счет своих или заемных средств, а средства дольщиков получит только после завершения проекта. Будущие владельцы коттеджей фактически получат статус дольщиков — они будут заключать с застройщиком договоры долевого участия в строительстве индивидуального дома с инженерными системами.

Одна из ключевых проблем коттеджных поселков сейчас — неурегулированность вопроса о собственности на имущество общего пользования и управления им. Законопроект относит к имуществу общего пользования все, что находится на территории поселка за пределами частных участков,— от водонапорных башен и объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, необходимых для обслуживания комплекса, до велосипедных дорожек, детских и спортивных площадок и парковок. Доля каждого владельца коттеджа будет определяться пропорционально площади его земельного участка. Не входит в общее имущество только социальная инфраструктура. Отметим, что все положения законопроекта ориентированы на новое коттеджное строительство, вопросы существующих поселков в нем не регламентированы. Конструкция закона, видимо, предполагает, что часть старых поселков могут воспользоваться новым статусом, обязательности статусов для них там нет, но в целом эти вопросы никак не регламентированы, соответственно, риски закона для существующих поселков неизвестны.

Минстрой таким образом преследует цель создать «правовые условия и предпосылки для достижения» цели по ежегодному вводу до 50 млн кв. м малоэтажного строительства к 2030 году. Отметим, на ИЖС власти делают особую ставку при «разгоне» общего ввода жилья до 120 млн кв. м в год. 

Эксперты единогласно отмечают, что необходимость регулирования малоэтажного строительства давно назрела и даже «перезрела». Как отмечает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор, ИЖС в части малоэтажного строительства, которое потом превращалось в многоквартирные дома или разделялось на доли, в должной степени не регулировался. Проект устраняет этот пробел и в будущем позволит не допускать появления обманутых граждан, собравших средства на строительство поселка, который так и не был завершен застройщиком.

По словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, проект достаточно спорный: «унификация подходов, казалось бы, упрощает жизнь, но вне регулирования могут остаться массы проектов, которые развивались по схеме продажи индивидуальных участков и далее инициативного развития территории путем создания на совместные взносы сетей»,— такие проекты реализуются и сейчас.

Евгения Крючкова

Источник: КОММЕРСАНТЪ