Вакантность на рынках коммерческой недвижимости растет

Доля вакантных помещений в сегменте стрит-ритейла в Москве по итогам первого квартала составила 14%, увеличившись на 0,7 процентного пункта относительно конца прошлого года. Такие данные приводит CBRE, указывая, что на торговых улицах города закрылось за первые три месяца на 23% больше предприятий, чем открылось. Аналогичная динамика характерна для рынка Санкт-Петербурга, где, по подсчетам компании Maris, вакантность за квартал выросла на 0,2 процентного пункта, до 9,7%. Число закрытий превысило число открытий на 14%. Динамика, по мнению директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, свидетельствует о сниженной деловой активности, хотя руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова добавляет к этому наличие системно невостребованных помещений и общее увеличение предложения из-за завершения реконструкции исторических зданий.

Чаще всего, по оценкам Maris, в Санкт-Петербурге прекращали работу заведения общественного питания (45% от всех закрытий), fashion-операторов (25%), ритейлеров FMCG-сектора (10%). Но некоторые сегменты продолжают активное развитие. Алена Волобуева обращает внимание на увеличение на центральных улицах числа магазинов электронных сигарет, кальянов и курительных смесей.

Коммерческий директор компании R4S Group Ирина Буренко отмечает, что темп заполняемости помещений стрит-ритейла в Москве в марте значительно сократился по сравнению с февралем, стабильным остается в основном интерес к ликвидным объектам, расположенным на интенсивном трафике. Устойчивее всего на торговых улицах в краткосрочной перспективе будут развиваться сегменты street food, кофейни, табачные магазины, дисконт-операторы, бутики российских дизайнеров, предполагает эксперт.

Алена Волобуева ждет, что в целом активность пока будет оставаться сниженной: во втором квартале доля пустующих помещений в Санкт-Петербурге может вырасти еще на 0,5 процентного пункта.

Одновременно тенденции к массовому снижению ставок аренды пока нет ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге: на фоне низкой активности ритейлеров собственникам, по мнению госпожи Назаровой, нет стимулов корректировать цену в экспозиции.

Торговые центры с формальным ростом вакантности пока не столкнулись: говорить об этой динамике может будет во втором-третьем кварталах, когда решение о судьбе своих магазинов примут бренды, приостановившие работу в России. Всего, по подсчетам Knight Frank, речь идет о 160 торговых сетях. Гендиректор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин не исключает, что крупные объекты в Москве в итоге могут потерять 20–30% арендаторов. Гендиректор компании «Этерна» Дмитрий Томилин отмечает, что собственники и управляющие торгцентрами активно ведут переговоры с торговыми сетями и поставщиками из Турции, Китая, Сербии и Ирана. Но быстрого выхода на российских рынок зарубежных сетей ждать не стоит. Гендиректор Fashion Consulting Group Анна Лебсак-Клейманс добавляет, что расчеты с новыми потенциальными поставщиками для российского бизнеса возможны только с полной предоплатой, фактически выкупом товара. Это должно перекрыть логистические риски.

На этом фоне госпожа Лебсак-Клейманс называет более вероятным сценарием для российского рынка торговой недвижимости развитие уже работающих на нем сетей. Но и они сегодня сталкиваются со сложностями из-за необходимости перестраивать логистические процессы. 

Хотя сами девелоперы и управляющие торгцентрами пока не склонны считать ситуацию драматичной. Управляющий директор Malltech Lab Кирилл Степанов говорит, что его компания пока готовится к разным сценариям работы. «Пока поток посетителей частично перераспределился между арендаторами, продолжающими коммерческую деятельность»,— говорит он. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина не ждет заметного роста вакантности в районных объектах, но предполагает, что срок экспозиции пустых площадей все же вырастет на фоне низкой активности потенциальных арендаторов.

На рынок офисной недвижимости текущий кризис окажет отложенный эффект: управляющий партнер R&B Consulting Анастасия Стеняева предполагает, что результаты можно будет увидеть летом. Эксперт поясняет, что значительная доля компаний, принявших решение уйти из России, пока продолжает оплачивать площади и еще не вступила в переговоры с арендодателями о расторжении договоров. «Собственники офисных зданий уже сообщают о первых попытках арендаторов пересмотреть условия контрактов, но о разрыве речь идет редко»,— говорит она. Сейчас, по оценкам госпожи Стеняевой, в Москве пустуют 9% офисов класса А и 7,5% — класса В. Роста этих значений эксперт ждет к сентябрю: тогда часть помещений будет окончательно освобождена или предложена в субаренду.

Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ