«Кризис делает сильнее», – Татьяна Красноштанова, «ДомСтрой», о ситуации в отрасли, льготной ипотеке и «пузыре», которого нет

Летом, в разгар сезона, в офисе директора компании «ДомСтрой» Татьяну Красноштанову можно застать лишь утром. После обеда бизнес-леди меняет костюм и туфли на рабочую одежду и резиновые сапоги и отправляется на стройку. Сегодня компания ведет сразу несколько масштабных проектов в Иркутске. Что будет с ценами на квартиры? Почему льготная ипотека не сработала так, как хотелось? Что помогает строить эконом-жилье в текущих условиях? Об этом – в нашем интервью.

«Настоящие вызовы еще впереди»

Принято считать, что строительство – это локомотив экономики. Продолжится ли, на ваш взгляд, развитие отрасли в текущей ситуации?

– Думаю, что «текущую ситуацию» уже вполне можно назвать экономическим кризисом: эксперты говорят о спаде экономики на 7-10%. А из таких периодов всегда выходят сильнейшие – компании, которые умеют адаптироваться, быстро меняются, оптимизируют свои бизнес-процессы. Этих игроков испытания закаляют, делают еще сильнее.

Сейчас – благодаря кризису – строительные компании в стране как раз и развиваются. Причем не количественно, а качественно. В количественное же развитие и в то, что мы в ближайшие пять лет как-то приблизимся к достижению целевых показателей в 120 млн кв. м жилья, я, к сожалению, пока не верю.

Для компании «ДомСтрой» это не первое подобное испытание на прочность. Какие вызовы сегодня стоят перед вами и как вы с ними справляетесь?

– Наше предприятие работает уже почти 25 лет, и мы, действительно, прожили все кризисы. Выходили из них по-разному, но всегда успешно.

В феврале 2022-го мы столкнулись с тем, что строительные материалы за день подорожали на 30-40%. Сейчас рост цен остановился, но себестоимость строительства за полгода все равно выросла на 30%. Однако настоящие вызовы еще впереди. Думаю, мы столкнемся с ними через год-два, когда у населения начнут заканчиваться деньги и завершатся стимулирующие программы.

Пока стройка идет по плану? Ввод жилья в целом растет?

– Если говорить о вводе, то во втором квартале 2022-го было построено больше жилья, чем в первом, но, на мой взгляд, состояние отрасли не совсем целесообразно анализировать по вводу жилья: все-таки инвестиционный период в строительстве – три года, а иногда и больше, то есть то, что сейчас вводится, было начато несколько лет назад. Разумнее смотреть на количество полученных разрешений на строительство, на число обращений к проектировщикам. По этим индикаторам уже есть спад.

Мы однозначно переживем этот кризис, но какими будут конкретные его последствия, увидим только в следующем году, не раньше.

Татьяна Краноштанова. Фото А. Федорова

Сегодня основные проблемы для отрасли – рост себестоимости строительства и снижение покупательской способности?

– Да. Сейчас у нас, можно сказать, искусственный спрос, подогреваемый льготной ипотекой.

А что насчет санкционного давления на отрасль? Многие материалы в строительстве – импортные. Вдруг нечем будет их заменить?

– В строительстве проблема импортозамещения коснулась в основном жилых комплексов бизнес-класса. Мы сейчас этим сегментом не занимаемся, строим комфорт и эконом и делаем это из российских материалов. Но, конечно, местные заводы пока не адаптировались к возросшему спросу: компании, которые раньше привозили материалы из Европы, теперь обратились к отечественным производителям. Дефицит есть, заводы не успевают отгружать продукцию в тех темпах, которые нужны.

Нам помогает то, что «ДомСтрой» – предприятие полного цикла. У нас свои механизмы, свои бетонные заводы, свой автотранспортный цех, мы сами производим окна, у нас есть лесоперерабатывающий цех и цех по изготовлению металлоконструкций… Наши дома на 80% состоят из местных материалов либо привезенных из западной части России.

ЖК "Первый Ленинский квартал". Фото из архива компании

«Цены падать не будут»

Цены на жилье – болезненная тема для покупателей. Доходы не растут, а новостройки в Иркутске – одни из самых дорогих в Сибири. Почему так?

– Мы работаем в регионе с изначально высокой себестоимостью строительства: у нас высокая сейсмическая активность, мы находимся далеко от большинства заводов, производящих строительные материалы, логистика – дорогостоящая. Все это определяет цену предложения.

То есть «пузыря», о котором сегодня много говорят, по вашему мнению, нет?

– Думаю, это ошибочное мнение. Мы работаем в рыночных условиях. Сейчас, к сожалению, предложение на рынке жилья в Иркутской области незначительное, спрос, возможно, даже немного превышает его, поэтому цены стабильные: не идут ни резко вверх, ни резко вниз. 

За последние полгода квадратный метр подорожал не так уж сильно. Новостройки значительно выросли в цене в 2020 году – процентов на 15 сразу, а сейчас рост в районе 5%. Я бы не стала обобщать и говорить, что все строят дорого и дорого продают, все зависит от класса жилья.

Каковы ваши прогнозы по ценам? Вниз они не пойдут?

– Очень в этом сомневаюсь. Мы ограничены себестоимостью, у нас есть соглашения с банками, определяющими цену продажи за квадратный метр. И, думаю, у нас в Иркутске нет строителей, которые будут работать себе в убыток. Мы обязаны зарабатывать – на текущую жизнь и на будущее развитие.

Татьяна Краноштанова. Фото А. Федорова

«Строим эконом-жилье, за которое не стыдно»

Ваш профиль – эконом? Сегодня мало от кого из застройщиков услышишь, что они строят эконом…

– Говорить: «Мы строим эконом» – не модно. Но средняя заработная плата по региону – 40-45 тысяч рублей, и у нас нет столько покупателей, которые могут себе позволить купить квартиру в бизнес-классе. Мы перед собой ставим цель создать эконом-жилье, которое будет не стыдно продавать и в котором будет не стыдно жить. Хорошие двери, высокоскоростные лифты, качественная отделка, продуманное благоустройство – думаю, наш покупатель именно этого желает.

Есть мнение, что введение эскроу-счетов, рост себестоимости строительства «вымывает» эконом-класс с рынка – просто потому, что это невыгодно и рискованно для застройщика. Почему вы все-таки строите такое жилье? Насколько сложно вписаться в эконом-цену в текущих условиях?

– У нас собственное производство, мы обеспечиваем себя материалами и комплектующими. Мы умеем строить эконом-жилье, знаем, как оптимизировать процессы, ежедневно работаем над эффективностью, над сокращением срока строительства. Все это позволяет создавать за приемлемую цену тот продукт, который будет востребован на рынке.

ЖК "Мега" в Ленинском районе. Фото из архива компании

«Субсидированная ипотека – дорогое удовольствие»

В эконом-сегменте доступная ипотека, наверное, особенно важна. Какая у вас доля продаж с привлечением кредитных средств?

– Большая, процентов 70. Это, действительно, специфика сегмента: большинство людей, покупающих квартиры в наших домах, не имеют полной суммы для совершения сделки.

Льготная ипотека поддержала продажи?

– Не так, как хотелось бы. В 2020 году эта программа сработала отлично: люди, действительно, шли и покупали квартиры по льготной ставке. Сейчас такого нет – и мы прекрасно понимаем почему. У покупателей значительно больше рисков, чем два года назад. Помимо опасений, что застройщик не достроит дом или что закроется банк, теперь они не уверены, что их завтра не сократят с работы и они смогут оплачивать кредит…

Немаловажен и тот факт, что в принципе позволить себе ипотеку и платить 30-50 тысяч рублей в месяц может лишь незначительный процент населения. Кроме того, банки увеличили первоначальные взносы до 30-35%, а это значительная сумма, у многих просто нет таких собственных накоплений.

На ваши квартиры сейчас действует ипотечная ставка 2,7% на весь срок кредитования. 3% субсидирует «ДомСтрой». Насколько накладно это для компании?

– Честно – это дорогое удовольствие для нас.

Почему вы пошли на эти меры?

– Главная задача – простимулировать покупку жилья многодетными семьями. Программа рассчитана на тех, кто будет платить ипотеку 20-30 лет, для кого это тяжелое время – чтобы они не боялись улучшать свои жилищные условия, переезжали в жилье большей площади.

Сейчас в нашем сегменте большая часть покупок совершается инвесторами: они делают ремонт и через несколько лет перепродают квартиры с наценкой – так вот для них наша ипотечная программа невыгодна, никаких преимуществ от этой схемы у них нет.

Что еще отличает «ДомСтрой» от других застройщиков?

– Наша компания, в отличие от многих, всегда занимается комплексным развитием. Мы далеки от идеи, что надо построить "свечку" и уйти, забыть про жилой комплекс. Мы любим осваивать большие территории. Сейчас работаем над тремя крупными проектами в жилом сегменте, строим социальные объекты. В компании трудится уже тысяча человек.

Августовский выпуск Газеты Дело приурочен ко Дню строителя. Что бы вы хотели пожелать коллегам в преддверии профессионального праздника?

– Благодарных заказчиков и покупателей. Чтобы возвести дом – начиная от покупки земли и проектирования, заканчивая строительством и вводом в эксплуатацию, –  необходимо большое количество людей. Хочется, чтобы наши покупатели понимали и осознавали, что каждый человек, который участвует в строительстве, вкладывает в это свою душу, что частичка сердца каждого из нас заложена где-то в бетоне.

«Московские девелоперы строят из кабинета. Я так не могу»

Татьяна Краноштанова. Фото А. Федорова

О выборе профессии, «не женском» деле и романтике стройки

Я все детство провела с отцом на стройке. Утром, по пути в школу, мы всегда заезжали на объект. И дома постепенно вырастали у меня на глазах. Строительство – созидательная деятельность. Мы видим, как из ничего вырастает огромный жилой комплекс, это вдохновляет.

Говорят, стройка – мужское дело, не женское. Я не согласна. Не разделяю специалистов по гендерному принципу. Тут дело, скорее, в характере: нас объединяет что-то внутреннее, личное. Строитель – это профессия смелых, амбициозных, неравнодушных к своему городу людей.

Работа и наука – это вся моя жизнь. У меня иногда спрашивают, когда я вижусь со своим мужем. Мне повезло: супруг тоже очень много работает, и мы встречаемся в 10 вечера дома. Но вообще это, конечно, проблема, которую я пока не решила.

Научная деятельность для меня – это и хобби, и работа. Когда занимаешься наукой, лучше понимаешь рынок, видишь, какие рычаги им движут, начинаешь в них разбираться. От этого зачастую зависят бизнес-решения.

В офисе я работаю до обеда, потом – на стройку. В багажнике всегда сменная одежда, резиновые сапоги. Знаю, что многие московские девелоперы проектируют, строят и продают дома «из кабинета». Я так не могу: каждый день езжу на все площадки и получаю от этого удовольствие. Вижу: здесь этаж залили, тут закрыли фасад, там начали делать благоустройство. Такая романтика профессии мне по душе.

Город в городе. Как создать атмосферу счастья в жилых комплексах

Сейчас в работе у «ДомСтрой» – сразу девять проектов: это и социальные объекты, и современные ЖК. Застройщик осваивает территории комплексно, создавая особую атмосферу в каждом новом проекте. Мы попросили директора компанииТатьяну Красноштанову рассказать о ЖК «Мега», «Лето» и «Первом Ленинском квартале». Читать далее >>

Отделы продаж:
ул. Байкальская, 244/3, 
ул. Розы Люксембург, ост. Норильская, стр. пл. «Первый Ленинский квартал»,
мкр. Березовый, 112 (Ленинский район). 
Тел.: 8 (3952) 733-333.

ООО СЗ «Домстрой». Проектные декларации на наш.дом.рф

Источник: ДЕЛО