Доля студий увеличивается в регионах с наибольшим числом приезжих

С 2019 года доля студий на вторичном рынке российских городов увеличилась почти в два раза. Каждая десятая квартира в продаже – студия, стремительный рост такого формата наблюдается в регионах с наибольшим числом приезжих. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, в каких городах придется «ужаться» по площади, и где средняя квартира «потеряла» комнату.

Студий на вторичном рынке стало больше почти в два раза

За четыре года – с 2019 по 2023 гг. - доля студий в городах-миллионниках увеличилась на 80%. В конце февраля 2019 года только 4,9% квартир в продаже приходилось на студии. В 2020 году – 6,3% (+1,4 п.п.), 2021 – 7,4% (+1,1 п.п.), 2022-8,4% (+1 п.п.), 2023 – 8,8% (+0,4 п.п.). Абсолютный максимум был отмечен в июле и августе 2022 года (9,4%), после чего с осени наблюдается небольшое снижение.

Увеличивается и доля одно- и двухкомнатных квартир. Доля «однушек» выросла на 1,7 п.п. и составляет сейчас 30,1% от предложения вторичного рынка городов-миллионников. «Двушек» стало больше на 1,1 п.п – 34,8%, это наибольшая доля среди квартир по другим типам комнатности.

Увеличение доли компактных квартир произошло за счет снижения по другим, более просторным вариантам.  Трехкомнатных квартир стало меньше на 4,6 п.п. В начале 2019 года предложение трехкомнатных квартир и однокомнатных было сопоставимым. Сейчас «трешки» уступают однокомнатным вариантам по объему предложения 7,4 п.п. Четырехкомнатных квартир стало меньше на 2 п.п.

С 2015 года на первичном рынке активно проектируются, помимо стандартных однокомнатных квартир, также студии, которые пользуются высоким спросом у инвесторов, студии активно выводят на вторичный рынок.

Распределение предложения вторичного рынка по типам комнатности. Города-миллионники, Московская, Ленинградская области

В городах с населением от 500 тыс. человек и до миллиона, а также – Сочи, доля студий увеличивается темпами, сопоставимыми с крупнейшими городами.  В 2019 году студии занимали 6,3% рынка, в 2023 году доля составляет уже 9,5%.

Самые стеснённые условия – у новосибирцев

Почти каждая десятая квартира на вторичном рынке – студия. Но в отдельных городах эта доля существенно выше. Среди крупнейших городов наибольшая доля студий на выбор – у новосибирцев (15,1%). В Санкт-Петербурге – 12,5%. А в Ленинградской области – 22,8%, практически каждая четвертая квартира в продаже – студия. Также каждая десятая квартира на вторичном рынке в продаже студия – в Ростове-на-Дону. В Москве – это 4,9%. Минимальный выбор студий – 4,3-4,5% - в Омске и Самаре.

В 2019 году наибольшая доля, приходящаяся на студии, также была отмечена в этих же локациях: Новосибирск (11,1%), Ленинградская область (14,3%), Ростов-На-Дону (7,1%). Исключение – только Санкт-Петербург, где 5,3% предложения приходилось на студии – чуть выше среднего по крупнейшим городам (4,9%). Также четыре года назад в числе лидеров по доле студий был Красноярск — это единственный город из миллионников, в котором доля студий стала ниже с 2019 года на вторичном рынке в продаже (на 0,5 п.п), по всем остальным локациям – рост.

Наибольший прирост по доле компактных студий (7-8 п.п.) отмечен в Ленинградской области и Санкт-Петербурге за счет активного строительства студий от девелоперов. Также еще на 4 п.п. выросла доля студий в Уфе и Новосибирске. Таким образом, Петербургская агломерация и Новосибирск – города с наибольшим приростом доли студий в последние годы.

Среди менее крупных городов в лидерах по доле студий среди всего предложения вторичного рынка – Сочи (16,2%), что практически сопоставимо с показателями Новосибирска. Большой выбор студий в Ижевске (12,5%), а также – Владивостоке, Севастополе, Тюмени и Томске, где каждая десятая квартира в продаже – студия.

Студии как индикатор миграционной привлекательности

Строительство и продажа студий косвенно отражает потенциальную привлекательность конкретного города для переезда. Наибольший рост и доля студий в продаже отмечен для регионов с наибольшим числом прибывших в 2021 году из других регионов по количеству населения трудоспособного возраста (потенциальная аудитория для покупки недвижимости).

Среди всех российских регионов лидерами по данному показателю стали: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край, Ленинградская область. В десятке лидеров также: Башкортостан, Красноярский край, Ростовская, Свердловская области, Ставропольский край.

Список региональных центров с максимальной долей студий совпадает со списком регионов с наибольшим миграционным приростом на 80%. Региональные центры, где мигрантов много, а доля студий небольшая: Москва, где всего 4,9% квартир в продаже – студии. В Ставрополе также только 3,6% приходится на студии. 

По приросту доли студий региональные центры с максимальным числом приезжих также совпадают с субъектами РФ, где в столицах – наибольший прирост студий. Исключение - Красноярск, где студий в процентном выражении стало меньше. Но в город активно переезжают из других регионов. Таким образом, студии, их доля и динамика являются «маркерами» миграционной привлекательности – чем больше приезжих, тем выше выбор компактного жилья.

Источник: Циан.Аналитика

Студии «замещают» просторные варианты

Меняется также распределение по типам комнатности. Например, в 2019 году в Москве и Санкт-Петербурге наибольшая доля квартир приходилась на трехкомнатные объекты, сейчас в лидерах – двухкомнатные варианты.

Лидерство двухкомнатных квартир в объеме предложения сменилось «однушками» в Воронеже и Самаре.  И только по трем локациям – Краснодаре, Ростове-на-Дону и Ленинградской области и в 2019 году, и в 2023 году основной объем на вторичном рынке был представлен однокомнатными квартирами.

Распределение предложения по количеству комнат (2019/2023)

Источник: Циан.Аналитика

Среди городов с населением от 500 тыс. человек и до миллиона сейчас также нет ни одного города, в котором бы трехкомнатные квартиры составляли основной объем предложения. В 2019 году только в Ижевске трехкомнатные квартиры составляли основную часть вторичном рынка в продаже.

Средняя квартира «потеряла» десятую часть площади

Средняя площадь в продаже снижается, причем не только в целом, но и по всем типам комнатности. В среднем по рынку площадь квартиры в продаже по крупным городам составляет 53,5 кв. м против 59 «квадратов» в 2019 году (-9%).

Снижение средней площади отмечено по всем типам комнатности. Больше потеряли трёхкомнатные квартиры (4,9%) с 2019 года. Наименьшее снижение – по однокомнатным квартирам, альтернативными вариантами стали студии, уменьшившиеся на 3,5 п.п.. Снижение средней площади также стало причиной распространения евроформата – появления квартир с большими кухнями и сокращением площадей комнат.

Динамика средней площади квартир в продаже на вторичном рынке, города-миллионники

Источник: Циан.Аналитика

В Санкт-Петербурге, Москве и Казани «потеря» средней площади квартиры на вторичном рынке оказалась сопоставимой с площадью комнаты. Только в Красноярске, в котором доля студий стала ниже, средняя площадь в продаже увеличилась, в отличие от других локаций.

Источник: Циан.Аналитика

Самые стесненные условия для проживания предлагаются в Ленинградской области (44,2 кв.м. на вторичном рынке), Новосибирске (51,8 кв. м) и Краснодаре (52 кв.м).Самые просторные варианты доступны в Москве, Екатеринбурге и Красноярске (порядка 56 кв.м).

В 2019 году наиболее компактные варианты продавались в Ленинградской области, Омске и Волгограде. А самые большие – в Казани, Москве и Санкт-Петербурге, именно эти города-лидеры по снижению средней площади за 4 года. Кроме того, только в Москве и Санкт-Петербурге превалировали трехкомнатные квартиры в продаже в 2019 году.

Чем изначально выше была средняя площадь квартир в продаже, тем большее падение площади наблюдается. Исключение – Ленинградская область, где и в 2019 году вторичная квартира в продаже занимала всего 49,5 кв.м, сейчас – 44,2 кв.м. По тем квартирам, где и в 2019 году средняя площадь в продаже была на уровне 55 кв.м., существенных изменений не произошло- площадь уменьшилась в пределах 1-2 кв.м.

В результате таких изменений разница в средней площади квартир в продаже по городам-миллионникам сократилась: в 2019 году диапазон был в пределах 54,2-66,5 кв.м или 12,3 «квадрата», сейчас диапазон средних площадей среди крупнейших городов – 51,8-56,7 кв.м (4,9 «квадрата»). Разница в средней площади между крупнейшими городами снизилась с 22,7% до 9,5%.

Сменились также лидеры по средней площади. В 2019 году это были: Санкт-Петербург, Москва и Казань. Сейчас – Екатеринбург, Москва, Красноярск.

Среди городов с населением от 500 тыс. человек до миллиона тенденции аналогичные. В 2019 году лидерами по средней площади были: Махачкала, Севастополь и Владивосток. Только в Махачкале средняя площадь квартиры на вторичном рынке увеличилась, что укрепило лидерство данной локации: 71 кв.м в продаже в 2019 году и 77,1 кв. м в 2023 году, что логично с учетом большого количества многодетных семей.

Также варианты площадью выше средней продавались в Севастополе (62,1 кв.м) и Владивостоке (60,8 кв.м). По этим городам снижение было наибольшим (8-9 кв.м). В тройку лидеров по средней площади, помимо Махачкалы, вошли сегодня Астрахань и Тюмень, где в среднем квартира в продаже «потеряла» около полутора кв.м.

«Формат студий не станет таким же востребованным, наравне с одно-или двухкомнатными квартирами, – отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Студии нередко приобретали для перепродажи, а в последние полгода доля инвестсделок снизилась практически в два раза на примере столичного региона. Для собственного проживания студии неплохой вариант в качестве «старта», но такое жилье нельзя назвать комфортным. Доля студий на вторичном рынке продолжит расти как минимум за счет инвесторов, которые пока не успели выйти из проектов, вложившись на растущем рынке. Например, в среднем по городам-миллионникам среди квартир в новых домах (2020-2022 гг. строительства) студии занимают 19%, более чем в два раза выше среднерыночных значений».

Источник: СИА