ЦБ может полностью запретить все кредитные программы от застройщиков

После первого в 2023 году заседания совета директоров ЦБ РФ, проходившего в феврале, его глава Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор попытается законодательно закрепить правило, по которому при продаже квартир в новостройках в качестве льготной ипотеки могут использоваться только кредиты с госсубсидией. Речь идет об ипотеке с господдержкой под 8% для всех категорий заемщиков и под 6% для семей с маленькими детьми.

Заявление ЦБ — реакция на широко распространившуюся практику выдачи ипотеки застройщиками совместно с банками-партнерами по ставкам значительно ниже, чем по кредитам с госсубсидиями. Свои спецпредложения девелоперы стали вводить прошлой весной из-за резкого снижения спроса в кризис, начавшийся вместе с СВО. По данным Росреестра, в целом по стране по итогам прошлого года спрос на новостройки упал на 27% год к году: тогда было заключено 703,4 тыс. сделок.

При запуске своих ипотечных программ застройщики предлагали клиентам кредиты под 0,1% — так в оборот вошло понятие «околонулевая ипотека». Затем появились предложения с различными вариантами ставок, но и они не превышали 3%. Разницу между низкой ставкой и реальной банкам компенсируют девелоперы, но не из своей прибыли, а просто за счет увеличения стоимости недвижимости. В ЦБ считают, что для заемщиков, покупающих квартиры по ипотечным программам девелоперов, их конечная стоимость повышается на 20–30%.

ЦБ больше волнуют не интересы покупателей, переплачивающих за жилье, а темпы распространения «околонулевой ипотеки», которые могут выйти из-под контроля, говорит источник в финансовых кругах. Он отмечает, что объемы таких программ уже превысили выдачу кредитов с господдержкой.

Учитывая, что в прошлом году, по данным Frank RG, общий ипотечный объем для первичного рынка жилья достиг 2 трлн руб. (включая и кредиты по рыночным ставкам), девелоперы благодаря продажам квартир по своим программам кредитования смогли выручить 660–900 млрд руб.

Однако, подчеркивает собеседник на финансовом рынке, ЦБ беспокоит не только то, что кредиты, субсидируемые застройщиками, стали конкурировать с льготными программами от государства, но и «возможные негативные последствия от искусственного роста цен на жилье».

Для стабилизации ситуации с «околонулевой ипотекой» у ЦБ нет прямых инструментов, поэтому регулятор решил воздействовать на них через банки-партнеры. В конце февраля в ЦБ заявили о повышении с мая для кредитных учреждений, участвующих в программах девелоперов, надбавки к коэффициентам риска на жилье в новостройках, ссылаясь на искусственно завышенные цены на такие квартиры.

Это должно вынудить банки увеличивать запас собственного капитала, что сделает для них неинтересными кредитные продукты, ставки по которым субсидируются застройщиками, поясняет главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.

«Свертывание программ с субсидированной ипотечной ставкой приведет к снижению спроса на новостройки, что критично на фоне двукратного снижения спроса по итогам прошлого года»,— говорит коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов. По его словам, после повышения для кредитных учреждений надбавок к коэффициентам риска на жилье в новостройках у застройщиков по программам жилищного кредитования комиссии банкам-партнерам вырастут на 30%.

Помимо «околонулевой ипотеки» ЦБ волнует и используемая сейчас застройщиками траншевая ипотека, говорит источник среди банкиров.

Дарья Андрианова, Халиль Аминов, Александра Мерцалова, Ольга Шерункова

Источник: КОММЕРСАНТЪ