40% россиян планируют купить студию

С 2019 года доля студий на вторичном рынке российских городов увеличилась почти в два раза, а стоимость – на 70%, что выше, чем по остальным типам квартир. Эксперты Циан.Аналитики на основе переписи населения выяснили, в каких регионах потенциально наибольшая аудитория такого формата, где – переизбыток компактных площадей, а также – сколько средних зарплат нужно отдать за покупку «самого бюджетного жилья».

Согласно итогам Всероссийской переписи населения 2020 года, 40% россиян трудоспособного возраста мужчины (мужчины от 16 до 61,5 лет, женщины от 16 до 56,5 лет) не состоят в браке (как официальном, так и не зарегистрированном). Несемейные люди чаще рассматривают покупку студий, хотя бы в качестве первого жилья. Эксперты Циан выяснили, как соотносится доля студий в продаже на вторичном рынке и процент несемейных россиян в конкретном регионе.

В целом по всем регионам доля студий составляет 7,9% от всего предложения вторичного рынка. Для сравнения – однокомнатных квартир – 29,6%. В 2019 году только 4,9% квартир в продаже на вторичном рынке были студиями.

В разрезе федеральных округов доля несемейных трудоспособных, а значит, потенциально имеющих возможность совершить покупку россиян, колеблется от 41,6% в Северо-Западном ФО до 37,8% в Северо-Кавказском ФО.

Минимальный разрыв в доле несемейных покупателей и доли студий на вторичном рынке в продаже – в Северо-Западном ФО и Южном ФО. Самый большой «дефицит» студий – в Центральном и Северо-Кавказском ФО. 

В последнем предпочитают строить чаще самостоятельно, в данном ФО – высокая доля ИЖС. Поэтому минимальная доля студий относительно доли «несемейных» покупателей в данной локации не означает дефицит студий несмотря на то, что только 2,9% квартир на вторичном рынке в продаже.  Это в три раза ниже, чем – в соседнем Южном ФО.

Самыми «несемейными» субъектами РФ, где почти половина трудоспособного населения не состоят в браке, стали: Ингушетия, Северная Осетия и Калмыкия. Доля студий при этом относительно небольшая: 0,5-3,8%, что ниже среднего по рынку. Высокая доля россиян вне брака связана в том числе с меньшим, чем в среднем по стране, возрастом. В целом по РФ это 40,5 лет. В Кабардино-Балкарии – 32,7 лет, Северной Осетии – 38,8.

Самыми семейными регионами (где только около трети население не в браке) оказались Дагестан (только 31% трудоспособных россиян не в браке, доля студий при этом 1,1%). Также в списке ХМАО (33% несемейных жителей и 4,7% студий). И ЯНАО (31,5% жителей несемейные, студий – 1,7%). В перечисленных локациях на вторичном рынке – низкая доля студий на вторичном рынке, то есть в данных регионах больше ориентируются на семейных покупателей, студий в продаже мало.

По всем регионам доля несемейных россиян выше доли студий в продаже.  Наибольший разрыв между долей несемейных россиян и долей студий в продаже – в названных выше Ингушетии, Калмыкии и Северной Осетии, где доля несемейных жителей относительно невысокая, и доля студий – минимальна.

В Ленинградской области, Адыгее и Новосибирской области структура населения и предложения студий наиболее соответствуют друг другу среди других регионов.  Объясняется это чуть более низкой, чем в среднем по стране доле «несемейных» жителей (Адыгея и Новосибирская область: 38%) при высокой доле студий (15%). В Ленинградской области разрыв минимален за счет высокой доли студий на вторичном рынке – почти четверть от всего предложения, при том, что доля несемейных покупателей здесь соответствует среднему по РФ показателю (39,7%).

В Москве доля несемейных покупателей высокая относительно других регионов:42,7%, а доля студий – ниже рынка (4,9%).

Самыми «быстрорастущими» по доле студий регионами с 2019 по 2023 год стали: Адыгея (+10,5 п.п.), Ленинградская область (+8,5 п.п.), Севастополь (+7,4 п.п.) и Санкт-Петербург (+7,2 п.п.). Рост произошел по большинству регионов. Только в Тверской области, Сахалине, Еврейской АО и Тыве доля студий с 2019 года снизилась на 1-2 п.п., где девелоперская активность невысокая, а с учетом того, что студии – относительно новый продукт, именно девелоперы с новыми проектами становятся главными «поставщиками» студий и на вторичке. Девелоперская активность напрямую влияет на долю компактных площадей в том числе на вторичном рынке.

54% студий на вторичном рынке в продаже в 2023 году – в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях. Чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. В среднем по всем городам-миллионникам стоимость кв.м студии обойдется в 137,4 тыс. Это на 7% выше, чем стоимость однокомнатных квартир за кв.м (128,9), на 11% - двухкомнатных (123,4 кв.м), и на 14-15% - трех- и четырехкомнатных (120,5 тыс. и 119,5 тыс.).  Наибольшая разница в средней стоимости «квадрата» между студией и однокомнатным жильем – в Ленинградской области. Единственный город, где «квадрат» студий ниже по цене в сравнении с «однушками» – Омск.

Средний бюджет предложения студий – на 23% меньше, чем по однокомнатным квартирам, на 43% – двухкомнатным, 58% – трехкомнатным и 67% – четырехкомнатным. Выбирая студию, в качестве альтернативы обычно рассматривают однокомнатные варианты. По средней стоимости квартиры в продаже наименьший ценовой разрыв между студиями и однокомнатными квартирами – в Челябинске (18%) и Ленинградской области – 19%. В перечисленных выше локациях покупка «на комнату больше» финансово более подъемна, чем по другим локациям. Обратная ситуация, когда разрыв в цене максимальный между студиями и однокомнатными квартирами – в Краснодаре (студии дешевле на 29%), Самаре и Казани (28%). Здесь покупателям сложнее «добавить» на еще одну комнату из-за большего ценового разрыва.

С 2019 года ценовое соотношение квадратного метра по типам комнатности существенно изменилось: разрыв «на комнату больше» увеличился. В 2019 году студия «за квадрат» была дороже 1-2-комнатных квартир на 2-3%, 3-4-комнатных – на 5-6%. Основной прирост в разнице средней стоимости произошел с 2021 по 2022 год. С 2022 по 2023 год ценовая разница между «квадратом» студий и 2-4-комнатными квартирами снизилась.

Студии получили максимальную прибавку в цене – более 70% с 2019 года

Самые компактные квартиры получили максимальную прибавку к стоимости с 2019 года в сравнении с другими типами комнатности: +72% по цене кв.м в среднем по городам-миллионникам. Для сравнения – однокомнатные квартиры прибавили 66%, а двух-трех- и многокомнатные квартиры прибавили в цене 58-59%. Среди крупнейших городов наибольший прирост средних цен на студии отмечен в Краснодаре (более чем в 2 раза).

По бюджету предложения студии стали дороже на 68%, что также значительно выше, чем динамика по однокомнатным квартирам (61%) и остальным типам комнатности (50-54%). Средняя площадь предложения при этом снижается: сейчас средняя студия в крупнейших городах по площади – 27,6 кв.м против 28,1 кв.м в 2019 году.

Недоступное «доступное» жилье: квадрат студии – две российские зарплаты

Формат студий популярен за счет небольшой площади, и как следствие – минимального бюджета покупки. Однако стоимость квадратного метра по компактным вариантам – выше и малодоступна для среднего россиянина.  Средняя стоимость квадратного метра студии составляет 108,1 тыс. рублей по всем регионам в среднем.  Средняя заработная плата в России (по данным Росстата – 54,9 тыс. р («на руки», ноябрь 2022 г.). Таким образом, один квадратный метр студии на вторичном рынке РФ сопоставим с двумя средними заработными платами. При средней площади студии в продаже в 27 кв.м, это более двух годовых доходов.

 Максимальные разрывы в средней зарплате и стоимости «квадрата» студии – в курортных регионах (4,6-4,8 зарплаты за кв.м студии отдадут жители Краснодарского Края и Севастополя). Но сложнее всех купить студию в Крыму – 5,2 заработных плат за один квадратный метр. Подобная ситуация объясняется высокой долей инвестиционных сделок и в целом – опережающими темпами роста цен на недвижимость в последние три года.

Только в Магаданской области средняя заработная плата оказывается выше средней стоимости студии за «квадрат», разница в 16%. Причина – в высоких доходах в регионе. В Москве студии малодоступны – в среднем 3,3 заработной платы за кв. м студии. В Санкт-Петербурге разница в 3,1 раз.

То есть даже самое бюджетное жилье – формат студий – относительно доходов россиян не является доступным.

«Востребованность студий на рынке увеличивается с изменением образа жизни: молодые люди позже вступают в брак, быстрее съезжают от родителей, то есть на рынке все больше несемейных молодых покупателей, которым подходит компактное жилье, – отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – К примеру, в 2021 году 34% мужчин и 29% женщин вступили в брак позже 35 лет. Еще 10 лет назад эта доля была 23% и 16% соответственно.  С учетом текущих демографических тенденций спрос на студии продолжит увеличиваться, а потенциальная аудитория – расти».

Источник: СИА