Загородная недвижимость подорожала к сезону на 20%

В сравнении с 2020 годом – почти в два раза. Площади и участки стали меньше, как и выбор домов. Об особенностях рынка «загородки» и его изменениях – в обзоре Циан.Аналитики.

Цены за год увеличились на 18%, рост замедлился в два раза

Средняя стоимость загородного дома в России к началу весеннего сезона 2023 года составила 9,78 млн рублей. Это на 18% выше, чем стоил в среднем дом в марте 2022 года. А за три года – с марта 2020 года средняя стоимость увеличилась на 85%: тогда загородный объект стоил в среднем 5,3 млн рублей. Текущий рост цен за последний год существенно уступает показателю 2021 года: с весны 2021 года по весну 2022 года прирост средних цен был 38%. То есть показатели прошедшего сезона на рынке недвижимости (весна 2022-весна 2023) двукратно уступают по росту цен 2021-2022 гг. Расчеты выполнены на основе анализа цен домов и дач в продаже на сайте Циан. За счет высокой доли домов в столичных регионах, средняя стоимость дома в продаже в РФ выше, чем в среднем по большинству остальных регионов.

Максимальный прирост цен за последние три года (на 12% в месяц) был отмечен в апреле 2020 года – первый месяц ограничительных мер из-за пандемии коронавируса и резкого роста спроса на загородное жилье.

За последний год на рынке загородной недвижимости РФ было два периода роста цен: первый – весной 2022 года (в феврале-апреле), на 3,5%-4,5% ежемесячно по причине резкого снижения объема предложения с вымыванием наиболее бюджетных объектов. Второй период – в сентябре 2022 года (+8%), что объясняется снижением предложения как на фоне завершения летнего сезона, так по причине падения спроса: по аналогии с мартом 2022 года продавцы снимали объемы с продажи. Именно в сентябре средняя стоимость загородного объекта впервые преодолела отметку в 9 млн рублей.

В 2023 году цена практически не меняется: в марте 2023 года средняя стоимость сопоставима с январскими значениями, более того – в марте спрос даже показал небольшое снижение на 1,7%, связанное с изменением предложения: выбор всего за месяц стал ниже на 6%. Относительно сентябрьских цен (после резкого роста) текущая стоимость дома в среднем в продаже ниже на 5,4%.

Дефицит предложения на загородном рынке: выбор меньше, чем в 2020 году

На загородном рынке общий объем предложения домов и дач опустился до абсолютного минимума за последние три года: в продаже в марте 267,3 тыс. лотов (на 8% меньше, чем в марте 2022 года). Текущий объем сопоставим с показателями начала 2020 года – тогда на выбор было 276,2 тыс. лотов. Резкий рост предложения произошел именно в 2020 году, когда из-за рекордно высокого спроса на рынок стали активно выводить новые дома и дачи: в апреле 2020 года выбор увеличился на 20%, а с января по июль 2020 года – на 39%. Летом 2020 года на загородном рынке был отмечен абсолютный максимум предложения (384,4 тыс.).

Стабильное снижение выбора домов и дач в продаже отмечено с лета 2021 года по март 2022 года (локальный минимум), в течение этого периода выбор сократился на 23%, причем только на 8% – в марте 2022 года, когда из-за общего снижения спроса продавцы снимали дома с продажи, в отсутствии понимания реальной рыночной цены объекта. Одновременно из-за снижения курса рубля к иностранным валютам в марте прошлого года наблюдалась высокая инвестиционная активность, что также стало причиной вымывания предложения.

С марта по август 2022 года предложение снова увеличивалось: общий прирост составил 18%. В сентябре предложение резко снизилось (-12%) и на протяжении всех дальнейших месяцев выбор ежемесячно снижался. В марте 2023 года в сравнении с августом, то есть – до снятия объектов с продажи, текущий выбор стал ниже почти на четверть (-23%).

Каждый седьмой дом продается в столичном регионе. Снижение выбора произошло за счет регионов

Москва и Московская область наращивают объемы предложения от всего количества загородных объектов: 14,3% домов и дач в России в продаже приходится именно на столичный регион. За год предложение увеличилось на 30%. В Петербургском регионе в продаже еще 3,4% домов от всего объема, +30% за год.  По остальным регионам выбор, наоборот, снизился: –14% за год. А его доля от общероссийского объема сократилась до 82,3%, год назад 87,5% загородных объектов продавались все столичных агломераций. То есть сокращение предложения на загородном рынке произошло за счет регионов, а не столиц.

Лидером по объему предложения среди всех российских регионов (как и год назад) стал Краснодарский край (14,6%), где выбор домов за год снизился на 8%. На втором месте (без учета столичных агломераций) – Белгородская область – 4,6% предложения российского загородного рынка, где выбор за прошедший год вырос на 22%. В лидерах также Татарстан (+12%), Ростовская область (-10%) и Крым (-25%). То есть лидирующие по объему предложения регионы вне столичных агломераций показывают разнонаправленную динамику. Белгородская область впервые вошла в тройку лидеров, потеснив Иркутскую область и Ставропольский край, выбывших из числа регионов с наибольшим предложением.

Больше половины загородных объектов в продаже – дома

55% предложения всего загородного рынка РФ – это дома или дачи. Еще 43% – земельные участки и 2% – таунхаусы. За год структура предложения практически не изменилась. В марте 2022 года на дома приходилось 56% предложения, участки – 42%, таунхаусы – 2%.

В зависимости от региона, структура предложения меняется. Например, в  столичном регионе дома в продаже занимают только 45% предложения. Для сравнения, земельных участков – 52%. В Краснодарском крае (второе место по общему объему рынка) 72% объектов в продаже – это дома и дачи.

Участки занимают только 25%. В Петербургской агломерации на дома приходится 41% предложения, на участки – 54%.  В Крыму дома также занимают меньшую долю: 47% и 52% – участки. В Татарстане проще выбрать дом. Это 62% предложения против 36% – по участкам. Максимальная доля, приходящаяся на дома среди всех регионов, – в Белгородской области (82%).

Таунхаусы имеют высокую долю предложения на рынке – в Новосибирской области (12%) и отдельно – Санкт-Петербурге (21%). Доля выше среднего – в Москве и Калининградской области (по 9%).

Курортные дома дешевеют. Соседние со столичными регионы показывают опережающий рост

Общий рост цен на дома составил за год – 18%, но в зависимости от региона и типа дома, динамика существенно меняется. Самые дорогие дома в продаже в среднем – в Санкт-Петербурге (41,5 млн рублей), за год цена практически не поменялась (-0,4%). На втором месте по ценам – Москва (34,8 млн), что на 17% ниже, чем года назад на 17% (42,1%). То есть за год сменился лидер по ценам на дома. На третьем месте – Московская область (23,8 млн рублей в среднем), +4% за год. В пятерке лидеров также Краснодарский край (14,9 млн), +2% за год, а также – Ленинградская область (12 млн), динамика нулевая.

В топ-10 субъектов РФ с самыми дорогими домами также вошли: Крым, показавший существенный прирост цен – на 21% до 11,6 млн рублей в среднем. Дома в Севастополе, наоборот, подешевели в среднем на 11% - до 10,4 млн рублей. На седьмом месте – Калининградская область (10,3 млн), –15%. Дома в Приморье стоят 8,2 млн (+24%). В Адыгее – 7,3 млн (+10%) и Ставропольском крае -7,2 млн (+27%).

То есть, помимо столичных регионов, самые дорогие дома – в курортных зонах, где коттеджи активно приобретаются инвесторами, а не только местными жителями. Дополнительный спрос становится причиной для большего роста цен.

За год загородная недвижимости стала в среднем дешевле в Москве, Севастополе и Калининградской области, причем два последних региона имеют ограниченную транспортную доступность, что снижает привлекательность локаций.

Исключением стал Крым, где, несмотря на отсутствие авиасообщения, дом в среднем стал дороже. Циан объясняет это меняющейся структурой предложения. Основной рост произошел в Ялте, где дом в среднем стал дороже на 15% - в среднем приобрести его можно за 29,4 млн рублей.  По остальным основным курортам также рост: в Алуште на 7%, Евпатории на 10%. Одновременно дома в Керчи стали дешевле на 7%. Выросли в цене и не курортные города. Например, в Симферополе рост цен на дома составил 12%, а предложение при этом сократилось на треть. Крым вошел в список регионов с наибольшим падением предложения за год (-25%). Снижение конкуренции позволило нарастить средние цены.

Еще один тренд – это существенный рост стоимости домов в соседних со столичными регионами. Такая динамика говорит о том, что из-за рекордно дорогой недвижимости в Москве и Московской области покупатели теперь активно рассматривают и соседние регионы. Аналогичная тенденция отмечена и для Санкт-Петербурга. Например, во Владимирской области средняя стоимость дома в продаже выросла на треть, Ивановской – на 29%, Тверской, Ярославкой и Рязанской – на четверть. В Новгородской – на 19%, Карелии – на 23%. То есть рост – выше среднерыночного (18%).

C 2020 года площадь дома в продаже снизилась на четверть

Средняя площадь дома в продаже в марте составила 139,8 кв. м, что на 7% ниже, чем годом ранее. На протяжении последних лет наблюдается тренд на снижение средней площади. В сравнении с 2020 годом средний дом в продаже стал меньше на четверть. Основное сокращение произошло за счет домов на участках ИЖС: по ним площадь снизилась с 2020 года на четверть. По домам на землях садоводства – на 6%.

Самые просторные дома в продаже (от 200 кв. м в среднем) доступны в Москве (282 кв. м), Чечне (261), Санкт-Петербурге (256), Дагестане (226), Московской области (219) и Ингушетии (213), то есть – в столичных регионах или в регионах с большим количеством многодетных, и в целом – наиболее развитым рынком индивидуального жилищного строительства (максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском ФО (69% в 2022 году)).

Каждый четвертый дом – с участком до 6 соток

Площадь участка с домами также снижается. На участки до 6 соток располагаются 23% домов в продаже. В сравнении с 2020 годом – рост на 4 п. п. Снижение произошло за счет сокращения вариантов на участках от 6 до 12 соток и от 12 до 15 соток. Как по домам на землях ИЖС, так и по домам на землях для садоводства, четверть объектов – на землях до 6 соток (23% и 24% соответственно). С увеличением площади участка ситуация меняется: свыше 6 и до 12 соток – самый распространённый размер участка для домов на землях под садоводство (62%), тогда как по ИДЖ только 45% домов располагаются на такой площади. От 12 до 25 соток участка дома на землях садоводства имеют по 12% объектов против 24% на ИЖС. И самые просторные участки – от 25 соток имеют только 7% домов на землях ИЖС и 3% - для садоводства.

Спрос на дома за год оказался на 30%. Новый сезон 2023 успешнее прошлого

За прошлый год (март 2022-март 2023) потенциальный спрос на загородные дома оказался на 30% ниже, чем в предыдущий отчетный период (март 2021-март 2022). Снижение произошло за счет сентября-декабря 2022 года, когда было наиболее заметно снижение спроса. Весной же 2022 года общее падение активности покупателей было частично нивелировано сезонностью.

В марте 2023 года спрос на дома на 6% выше, чем в марте 2022 года. По-прежнему основная часть активности сосредоточена на готовых домах, а не земельных участках.  82% просмотров объявлений приходится на дома или дачи, 15% - земельные участки и оставшиеся 3% – на таунхаусы.

«В 2023 году ожидается дальнейшее снижение средней площади дома в продаже при росте стоимости за “квадрат”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики – В последние пару лет загородный формат стал более массовым для покупателя, и многие дома конкурируют уже не только внутри сегмента загородного рынка, но и с городской недвижимостью, выступая альтернативой по стоимости при существенно большей площади. Активнее стали выходить проекты комплексной загородной застройки от известных девелоперов, что позволит сформировать отдельный сегмент первичного загородного рынка, который сейчас находится в дефиците (подавляющая часть предложения – это дома на «вторичке»). Расширение льготной ипотеки на покупку дома станет дополнительным стимулом для развития формата».

Источник: СИА