ЦБ ограничит ипотеку с экстремально низкими ставками. Что это значит?

Банк России ограничит выдачу ипотечных кредитов, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня. Почему ЦБ пошёл на этот шаг?

Что произошло?

– С 30 мая 2023 г. по ипотечным ссудам, выданным после 15 марта 2023 г., банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы. Соответствующие изменения внесены в Положение ЦБ РФ № 590-П.

Почему ЦБ пошёл на этот шаг?

– В последнее время распространение получила так называемая «ипотека от застройщика» с экстремально низкими нерыночными ставками вплоть до 0,1%, которые достигаются за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%, – говорится в сообщении регулятора. Эту разницу застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации его выпадающих доходов, – говорится в сообщении регулятора.

По мнению ЦБ, такие программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками.

Какие ипотечные кредиты подпадут под ограничения?

– Под повышенное резервирование подпадают ипотечные кредиты, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня (рыночной процентной ставки, РПС) — в качестве такового применяется значение доходности 10-летних ОФЗ, усредненное за три предшествующих дате выдачи календарных месяца (если кредит выдается в рамках госпрограмм, то за вычетом размера возмещения). Резерв увеличивается на 30%, если ПСК ниже РПС более чем на 1/5, и на 50%, если ниже более чем на 1/2.

Как будет рассчитываться рыночный уровень ставок?

Для обеспечения единообразного применения введенных мер с 7 апреля 2023 г. на сайте Банка России в первый рабочий день месяца публикуется РПС по состоянию на первое число отчетного месяца.

Так, на 01.01.2023 рыночная процентная ставка составляла 10,30% годовых, на 01.02.2023 – 10,37%, на 01.03.2023 – 10,50%, на 01.04.2023 – 10,67%.

К чему это приведёт?

Свертывание программ с субсидированной ипотечной ставкой от застройщиков может несколько охладить спрос на новостройки. Но резкого падения ждать не стоит. Эксперты отмечают, что в последнее время спрос сместился на ипотечные программы с господдержкой, на которые фиксируется рекордный спрос. Этому способствует изменение условий программ с 1 января 2023 года.

Так, например, правительство продлило действие «семейной» ипотеки»  до 1 июля 2024 года и существенно расширило  круг заемщиков. Стать участниками программы теперь могут семьи, у которых два и более несовершеннолетних ребенка. Ранее «Семейная ипотека» действовала только для семей, где дети родились в 2018 году и позже, либо есть ребёнок с инвалидностью.

Банкиры уверены, что спрос на госпрограммы будет расти, учитывая, что льготные ставки существенно ниже рыночных ставок по ипотеке.

Ранее эксперты подчеркивали, что ЦБ скорее волнуют не столько интересы покупателей, переплачивающих за жилье, сколько темпы распространения «околонулевой ипотеки» от застройщиков и возможные негативные последствия от искусственного роста цен на жилье. Так, по данным Frank RG, в 2022 году общий ипотечный объем для первичного рынка жилья достиг 2 трлн руб. (включая и кредиты по рыночным ставкам), девелоперы благодаря продажам квартир по своим программам кредитования смогли выручить 660-900 млрд руб. Так как для стабилизации ситуации с «околонулевой ипотекой» у ЦБ не было прямых инструментов, поэтому регулятор решил воздействовать на них через банки.

Источник: СИА