Монополизация рынка новостроек снижается

Уход с рынка мелких и средних застройщиков анонсируют уже несколько лет. Такие прогнозы приурочены к кризисным ситуациям или к изменениям в регулировании рынка. Эксперты Циан.Аналитики изучили степень монополизации рынка новостроек в регионах России и выявили как этот индикатор меняется с течением времени.

В отчете используются открытые данные ЕИСЖС. Для расчета степени "монополизации" рынка используется доля топ-5 крупнейших застройщиков (по количеству проданных квадратных метров) в продажах в регионе за 1 квартал 2023 года.

В 8 регионах – Мурманской области, Ненецком АО, Чукотском АО, Камчатском крае, Магаданской области, Еврейской АО, Чеченской республике и республике Ингушетия – в 1 квартале 2023 г. на первичном рынке продаж не было. В Тыве и Карачаево-Черкесии не было продаж в 1 квартале 2021 г.

В среднем регионе на 5 лидеров приходится ¾ рынка

В 1 квартале 2023 г. в среднем по субъектам РФ степень монополизации рынка составляет 73% (т.е. в среднем на 5 крупнейших застройщиков региона приходится 73% первичного рынка этого региона).

В 7 регионах (из 77 в которых шли продажи в 1 квартале 2023 г.) - в республиках Дагестан, Коми, Тыва, Алтай, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия, а также в Севастополе – в 1 квартале 2023 г. продажи шли у 1-5 девелоперов (в республиках Алтай и Кабардино-Балкария – у 5 застройщиков, в Тыве и Севастополе – у 4-х, в Коми – у трех, в Дагестане - у двух, в Карачаево-Черкесии – лишь у одного), в связи с чем расчеты дают 100%-ную монополизацию рынка.

Еще в 8 регионах на топ-5 лидеров приходится более 90% рынка. В этих регионах на рынке представлено небольшое число застройщиков, в 1 квартале 2023 г. продажи шли у 6-12 девелоперов.

В большинстве регионов (в 47 из 77) на топ-5 лидеров приходится от 60% до 90% рынка. Внутри группы распределение равномерное: в 16 регионах доля составляет 80-90%, в 16 – 70-80%, в 15 - 60-70%.

Только в 9 регионах (из 77) на топ-5 застройщиков-лидеров приходится менее половины проданного жилья, т.е. рынок сильно диверсифицированный. В основном, это регионы с развитыми активными рынками, большим числом сделок и крупными городами (миллионниками или 500-тысячниками) – Татарстан, Тюменская область, Свердловская область, Новосибирская область, Башкортостан, Приморский край, Ярославская область, Иркутская область и Чувашия. На рынках этих регионов в 1 квартале 2023 г. продажи шли у большого числа девелоперов - от 28 в Чувашии до 64 в Новосибирской области.

Чуть более половины (до 60%) рынка топ-5 застройщиков занимают еще в 6 регионах, среди которых Ленинградская область, Ставропольский край, Ростовская область, Калининградская область, Красноярский край и Пермский край. Это также регионы с активными рынками и большим числом девелоперов в них.

В целом более монополизированными являются рынки с небольшим количеством девелоперов. Однако, есть исключения. Например, в Москве на 5 застройщиков-лидеров (ПИК, Самолет, А101, МИЦ и ФСК) приходится 63% рынка, что больше, чем в Татарстане, Башкортостане, Тюменской, Свердловской, Новосибирской областях, при том что всего в 1 квартале продажи шли более, чем у 90 застройщиков. Такой результат объясняется, прежде всего, доминированием одного крупнейшего девелопера - ПИК, на которого приходится сразу 40% рынка.

Монополизация рынка последние 2 года снижается

 2 года назад, в 1 квартале 2021 г. в среднем по регионам степень монополизации рынка составляла 79%. За 2 года она снизилась на 6 п.п. (до 73% в 1 квартале 2023 г.), однако единого тренда не было.

В большинстве регионов (в 49 из 75 в которых шли продажи в 1 квартале 2021 г. и 1 квартале 2023 г.) монополизация рынка, действительно, снизилась. Среди них как регионы с развитыми диверсифицированными рынками, где на топ-5 застройщиков в 1 квартале 2023 г. приходится менее 50%: Татарстан (-12 п.п.), Свердловская область (-4 п.п.), Тюменская область (-21 п.п.), так и регионы со слабо развитыми и слабо диверсифицированными (более 80%) рынками: Забайкальский край (-20 п.п.), Сахалинская область (-9 п.п.), Мордовия (-9 п.п.), Карелия (-1 п.п.) и т.д.

Максимальное снижение в Ярославской области (-33 п.п.), Приморском крае (-32 п.п.), Астраханской области (-29 п.п.). В среднем по 49 субъектам снижение составило 12 п.п.

В 22 регионах монополизация рынка, напротив, усилилась (в среднем на 7 п.п.). Во всех этих регионах, кроме Новосибирской области, на топ-5 застройщиков приходится более половины рынка. Среди них, в том числе, столичные регионы: Москва (+13 п.п.) и Московская область (+14 п.п.), Санкт-Петербург (+6 п.п.) и Ленинградская область (+16 п.п.). Наибольшее усиление монополизации в Воронежской области (+23 п.п.), Архангельской области (+17 п.п.), Ленинградской и Тверской областях (+16 п.п.).

В 4 регионах - Алтае, Коми, Севастополе и Кабардино-Балкарии степень монополизации рынка за 2 года не изменилась: и в 1 квартале 2021 г. и в 1 квартале 2023 г. она составляет 100%.

В 17 регионах рынок сильно монополизирован

В 38 из 77 регионов России в которых шли продажи в 1 квартале 2023 г. значение индекса составляет менее 0,15, что означает, что рынки конкурентны и далеки от монополизации. Среди них Санкт-Петербург и Ленинградская область, Московская область, регионы с миллионниками (Татарстан, Башкортостан, Свердловская область, Новосибирская область) и другие развитые рынки (Тюменская область, Приморский край). Еще в 22 регионах значение индекса составляет от 0,15 до 0,25, что указывает на умеренную концентрацию рынка. В 17 регионах значение индекса выше 0,25 - рынки сильно концентрированные, близки к монополизации. Среди этих регионов Карачаево-Черкесия, где в 1 квартале 2023 г. продажи шли лишь у одного застройщика, Дагестан, Коми, Севастополь, Бурятия и др. 2 года назад таких регионов было больше – 26.

В целом в регионах с крупнейшими рынками (в 1 квартале 2023 г. продано более 100 тыс. кв.м. жилья) значения индекса Херфиндаля - Хиршмана ниже, чем в регионах с крупными рынками (продано более 30 тыс. кв.м. жилья) и чем в остальных регионах – здесь значения самые высокие. Т.е. в общем случае чем крупнее рынок, тем он более диверсифицирован. Среди регионов с крупными и крупнейшими рынками только в Архангельской области в 1 квартале 2023 г. значение индекса превысило критическую отметку 0,25.

За 2 года (относительно 1 квартала 2021 г.) в большинстве регионов значение индекса сократилось, что говорит о снижении степени монополизации рынка. Значительно увеличилась степень монополизации в Дагестане (HHI = 0,89), Архангельской области (0,49), Коми (0,71), Брянской области (0,28), Мордовии (0,32), а также Владимирской области (0,22), Тверской области (0,20) и Москве (0,17), однако в последних трех регионах значение индекса еще не достигло критической отметки.

«Монополизация не менее опасна для рынка чем спад продаж, “затоваривание” или удлинение сроков сдачи объектов, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Расчеты показывают, что за последние 2 года в большинстве субъектов РФ степень монополизации немного снизилась, сократилось количество регионов, где крупнейшие застройщики занимают критически высокую долю первичного рынка. Высокая степень диверсификации, и как результат – наличие конкуренции за покупателя - один из драйверов развития рынка на протяжении последнего десятилетия и важный фактор ограничения роста цен».

Источник: СИА