ЦБ предупреждает банки о рисках при выдаче ипотеки

В опубликованном 1 апреля информационном письме Банк России предупредил банки, что к обеспечению II категории качества может быть отнесен залог прав требования участника долевого строительства только при условии размещения денежных средств в счет уплаты цены договоров долевого участия (ДДУ) на счетах эскроу. Если предоставленные по ипотеке денежные средства даже частично «не зачислены на счет эскроу», залог прав требования «не может относиться к обеспечению, учитываемому при формировании резерва». Такая ссуда не может признаваться обеспеченной и может включаться только в портфель прочих ссуд.

При этом, как отмечают источники, на прошлой неделе «Дом.РФ» направил в банки письма, в которых сообщалось о выявленных совместно с Банком России механизмах приобретения жилья по ДДУ с использованием при расчетах сторон аккредитивов (особый счет, на котором средства замораживаются до момента, пока условия сделки не будут соблюдены). «Дом.РФ» напоминает, что законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» не предусмотрено иных способов расчета по ДДУ, кроме использования счетов эскроу. «В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должен кредитору по ипотечному кредиту, без приобретения прав на жилое помещение, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен»,— обращает внимание «Дом.РФ».

Кроме того, в письме «Дом.РФ» отмечается, что Банк России в марте 2024 года выявил случаи, когда застройщики на этапе строительства продают жилье аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу.

«При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры»,— отмечает в письме. 

Как пояснили в ЦБ, сам по себе аккредитивный характер не влияет на категорию качества кредита, но ухудшает регуляторную оценку залога.

Максим Буйлов

Источник: КОММЕРСАНТЪ