Сдадут ли застройщики позиции?

Крупнейшие города нашей страны украшены величественными монолитами домов, в которых никто и никогда не будет жить. В Ростове-на-Дону уже официально заявлено о 25 замороженных объектах, в Московской области - 27 объектов, в Москве на большинстве площадок работы ведутся только для видимости строительства. Все эти дома, скорее всего, не будут достроены - останутся памятниками застройщикам, не пережившим кризис. Но девелоперы не отчаиваются - они продолжают борьбу за выживание в эти непростые времена.
Помощь уже здесь?

Все основные застройщики вроде "спасены": крупнейшие получили гарантии по кредитам (СУ-155 - 15 млрд. руб.), оформили кредиты (Дон-строй - 500 млн. долларов, Система-Галс – 7 млрд. руб., ПИК - 262 млн. долларов), вошли в список 295 системообразующих предприятий (ПИК, СУ-155, Группа ЛСР, ДСК-1, Главстрой, Интеко). Выкрутился даже эпатажный Сергей Полонский – сделал то, что от него уже никто почти не ждал – 5 марта завершил реструктуризацию CLN на сумму около 500 млн. долларов, не прибегнув даже к "спасательному кругу" в виде помощи государства.

Но обратите внимание на следующие события: 11 марта Интеко, ПИК и Главстрой подают заявки на получение госгарантий (Интеко - 49 млрд.руб., Главстрой - 11,8 млрд.руб. в 2009-2010 и 8,8 млрд. руб. в 2011-2011) - через два дня заявки отправляют "на доработку" (что возможно связано с тем, что застройщики не готовы пока продавать государству практически готовые квартиры в регионах по цене 30.000 руб./кв.м.), постоянные сообщения об исках к "Главмосстрою" с последующим замораживаением его счетов, информационная война против "Mirax group", требования о досрочном возврате кредита в 6,2 млрд. руб. от компании "Строймонтаж", регулярные понижения кредитных рейтингов девелоперов агентствами Fitch, Moody’s – все эти события напоминают потенциальным покупателям, что ситуация у девелоперов все еще очень непростая.

"Черный ноябрь"

Подобная картина уже наблюдалась в ноябре 2008 – самом тяжелом - "черном" месяце для девелоперов. Что случилось тогда?

Правительство Москвы отменяет итоги конкурса на покупку жилья для очередников, от продажи которого ПИК планировал получить около 1 млрд. долларов. Через некоторое время московские власти объявляют аукцион "на понижение" со стартовой ценой 65 т.р./кв.м. в Москве, 54 т.р./кв.м. в Подмосковье на приобретение квартир для "очередников".
Дон-строй активно продает с октября месяца жилье по 100 т.р. за кв.м., о чем в ноябре уже рассказывают все СМИ. Тот же самый Дон-строй договаривается о кредите в 500 млн. долларов с ВТБ под залог собственных денежных потоков и жилых комплексов, что по сути означает передачу контроля над компанией банку.

ПИК должен до конца года расплатится с двумя крупными кредитам зарубежных банков на сумму около 300 млн. долларов. Денег этих у ПИКа нет и многие ждут первого крупного банкротства. Заявка в ВЭБ на кредит в 300 млн. долларов подана (одобрена она будет на сумму 262 млн. долларов сроком на один год но только в начале декабря 2008).
RGI International официально замораживает строительство 9 объектов в Москве. При этом реально наблюдается значительное снижение темпов или практически полное прекращение строительства на объектах и других девелоперов.

Очень богата была осень 2008 на подобные события. Как продавались в этот период квартиры в новостройках можно увидеть на графике индекса сложности реализации новостроек. В ноябре значение индекса сложности продажи, вычисляемого на основании определенного соотношения между активностью клиентов и реальными продажами, достигло уровня 1,84 – максимума с начала кризиса. Чем выше значение индекса, тем сложнее было продавать компаниям свои новостройки.

Что было дальше? Сразу после этого начались соревнования кто сможет дать скидку больше, но сделать это так, чтобы об этом не узнали журналисты. Некоторые снижали цены официально (первым о серьезном снижении цен заявил Дон-строй, правда через месяц после того как об этом узнали почти все), но большинство застройщиков предпочитало предлагать различные "новогодние" условия, которые незаметно остались и в новом 2009 году.

В последующие три месяца рынко немного успокоился, индекс сложности продажи снизился до
показателя 1,12 в феврале этого года, но теперь опять начал достаточно резкое движение наверх.



Какие действия предпринимают в ответ девелоперы?

Программа мероприятий практически любой компании застройщика на сегодня примерно следующая:
1) Создать финансовые "подушки" - кредитные линии, гарантии по кредитам от государства, руководства города.
2) Собрать отложенный спрос 2008 года - несмотря на значительный рост спроса в январе-феврале, компании при наличии клиента со 100% оплатой готовы предложить ему квартиру на 40% ниже прайса (как пример, Дон-строй, который по телефону заявляет о цене 180 т.р., а при проверке "таинственным покупателем", предложившему 100% оплату готов отдать ту же квартиру по цене 100 т.р. за кв.м. или Mirax Group с акцией "На дне"). Все понимают, что сформированный в 2009 году спрос будет значительное "беднее", поэтому активно используют различные акции и скидки по привлечению клиентов.

На самом деле, все готовятся к худшему

Позади два самых тяжелых и голодных месяца для девелоперов. Это были самые долгие в моей жизни октябрь и ноябрь. Каждый день на нас обрушивалась очередная новость, каждый день приходилось объяснять клиентам, что ситуация вот-вот стаблизируется, хотя порой в глубине души уже не верил в это сам. Ощущение, что ты провалился под лед, тебя утянуло течением, открываешь глаза, а над тобой непробиваемая гладь и воздух заканчивается очень очень быстро.

Но вот наконец-то - глоток воздуха - в январе и феврале мы почувствовали, что продажи "пошли". Люди, которым несколько месяцев подряд мы что-то доказывали, показывали и объясняли, наконец-то поверили нам и купили у нас квартиру-две-три. Сначала была эйфория, но она быстро закончилась, потому что понимаем - это все лишь небольшая передышка.

В марте, практически никто не отменяет скидок, ведь уровень спроса начал падать еще с середины февраля. Последние новости о потребности в помощи государства ("Интеко протянула руку к госпомощи", "Главрасстрой") ускорят развитие ситуации. И банкротство одной из компаний может стать тем событием, которое ввергнет рынок в очередной "черный ноябрь"

Сильно сомневаюсь, что государство в лице госбанков готово и намерено спасти всех девелоперов. Недавно в интервью БФМ Леонид Казинец, президент корпорации "Баркли" заметил:
"Когда покупаете у банкротящейся компании объект на этапе строительства, даже если он внешне закончен, вы можете попасть на неприятную ситуацию. Там внутри могут быть неоплаченные подсоединения, налоги, доля за землю, там могут быть двойные продажи. Поэтому я не советую у компаний, которые лежат на боку, по демпинговым ценам покупать квартиры".

О каких банкротящихся компаниях говорил Казинец? Возможно о тех, которые мы можем увидеть уже этой весной? До сих пор банкротства крупных девелоперов старались всеми силами не допускать (что очень разумно, так как занятие это очень грустное – "обманутые" дольщики в нашей стране очень опасная сила, особенно если эти дольщики – покупатели квартир по $8000-14000 за кв.м.)

Но банкротства безусловно начнутся.

Первый кандидат на сегодняшний момент это, безусловно "Строймонтаж" (входит в тройку крупнейших девелоперов Санкт-Петербурга), на компанию подано более 20 исков в арбитражный суд от поставщиков (по данным петербургского арбитража), за последние три месяца уволено более 80% сотрудников, в начале марта Балтийский банк добился ареста части помещений к комплексе "Монблан" и требует через суд возврата кредита 717 млн. руб. Будет ли компания спасена или нет сейчас полностью зависит от желания властей продолжать политику, которую на Западе принято называть "too big to fail", ну и разумеется возможностей руководства компании достучаться до принимающих решения о спасении людей.

Банкротство такой крупной компании, по меркам Санкт-Петербурга, приведет к очередному всплеску активности СМИ на тему нестабильности игроков рынка недвижимости, значительных рисков приобретения квартиры в новостройке, что в свою очередь спровоцирует практически полный уход спроса во вторичное жилье с готовыми документами.

После значительной потери потенциальных клиентов, застройщики прибегнут к единственному, как выснилось, верному способу привлечения людей– предоставлению новых скидок (не снижению цен). Сейчас цена по многим объектам бизнес-класса в достаточно высокой стадии готовности (со сдачей в конце 2009 – начале 2010 года) приближается к знаковой цифре – 100.000 рублей за 1 кв.м. (пока близкие к этому цены можно встретить в основном на большие квартиры).

Следующая ценовая веха, которую можно ожидать в ближайшее время (в период с марта по май) – 90.000 – 100.000 рублей за кв.м. в новостройке бизнес-класса.

Петр Никоноров

Источник: SLON.RU