Кто оформит дачные документы: покупатель или продавец?

Закон о «дачной амнистии» установил упрощенный порядок оформления в собственность некоторых видов земельных участков и строений. Но далеко не все дачники и землевладельцы торопятся «узаконить» домики и участки. В первую очередь, - из-за перспективы томительных сборов документов и долгих очередей. Некоторые предприимчивые сограждане нашли выход из этой ситуации. Зачем бегать и тратить свое драгоценное время на сбор документов, когда за вас это может сделать …покупатель вашей дачки?

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru разбирался в хитросплетениях дачных сделок.


Продажа неоформленной земли и дома
Итак, представим ситуацию. У человека есть участок, который он желает продать. Но участок, даже несмотря на действующую «дачную амнистию», не оформлен по всем правилам закона,. Продавец не хочет заниматься оформлением, но хочет получить деньги от продажи сразу же.

Допустим, есть покупатель готовый купить «неоформленную» недвижимость. Что делают предполагаемый продавец и покупатель? Оформляют все через генеральную доверенность, которую продавец выдает покупателю. Существуют также варианты оформления через доверенность плюс к этому предварительный договор.

В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности, а также право продать либо подарить оформленную недвижимость. Это могут быть и две доверенности: первая на «сбор-подачу-получение» документов, а вторая - на продажу либо дарение данного недвижимого имущества. После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать либо дарить этот объект.

Если же в схеме присутствует предварительный договор, то в нем продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. По доверенности покупатель занимается оформлением недвижимости. А после этого стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей. Как правило, в таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора.


Минусы таких сделок
Формально такие варианты не нарушают закон. Ведь по закону владелец вправе выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо хозяина участка заниматься оформлением участка или дома. Также закон предусматривает право сторон заключать предварительный договор, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор, например договор купли-продажи участка с домом. Но, несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть достаточно. Перечислим основные:

1. Продавец оформляет покупателю нотариальную доверенность на оформление и дальнейшую продажу недвижимости.

Но в данной ситуации человек, действующий по доверенности, не может продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить имущество самому себе. В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

То есть получается, что деньги уже переданы продавцу, право собственности на недвижимость оформлена по доверенности на продавца, а так называемый покупатель не имеет права купить (продать) дом с землей, так он будет выступать и от имени продавца и от имени покупателя.

В этой ситуации существуют два выхода. Первый – непосредственно продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. Второй – лицо, которому выдана доверенность на продажу продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того этот вариант по времени будет больше.

2. Продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом – мол, после того как все будет оформлено, подпишем основной договор купли-продажи.

Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца. Казалось бы, теперь можно приступать к основной сделке, но ничто не мешает продавцу забрать свои слова обратно и не заключать договор купли-продажи. Принудить продавца продать имущество никто не может! А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, может остаться у разбитого корыта. Даже если в данной ситуации покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, может даже и деньги, затраченные на оформление документов.

Как уже было сказано, заставить продавца заключить договор купли-продажи невозможно. В этой ситуации не поможет даже суд, так как покупатель не сможет подтвердить первоначальные слова продавца о намерении продавать имущество.

3. Продавец выдает доверенность на оформление и продажу имущества, но покупателю, а его родственнику (знакомому).

Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо (продавец), выдавшее доверенность вправе в любое время отменить ее. Далее по закону продавец, выдавший доверенность и впоследствии отменивший ее, обязан известить об отмене того человека, которому доверенность выдана, а также - потенциального покупателя. Выполнив данное обязательство, продавец может быть спокоен – его участок не имеют право продавать, иначе сделку признают недействительной. В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель с носом.

Однако в законы закралась лазейка для покупателя:
В соответствии с пунктом 2 ст. 189 ГК РФ, если родственник покупателя, которому доверенность выдана, ничего не знал о том, что ее действие истекло – продавец его об этом не предупредил, - то все его полномочия, этой доверенностью оговоренные, сохраняются. Таким образом, если лицо с доверенностью до того момента, как узнало о прекращении ее действия, успело продать дачу, то данная сделка останется в силе. Но это правило не применяется, если третье лицо (покупатель) знало, что действие доверенности прекратилось.

4. Доверенность на оформление недвижимости плюс предварительный договор. При этом доверенность выдана родственнику или знакомому покупателя, а предварительный договор заключен между продавцом и покупателем, по которому покупатель в счет будущей покупки заплатил деньги продавцу.

Деньги по предварительному договору провели как задаток. А как гласит ГК РФ: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка – то есть если продавец отказывается заключать основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка. «Теперь продавец никуда не денется», – думают многие. И совершенно зря!

В соответствии с законом предварительный договор порождает только одну единственную обязанность для сторон - заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Таким образом, продавец вообще не имел права брать какие-либо деньги по предварительному договору, на это нет никаких законных оснований. Так что единственное, что можно получить от продавца в данной ситуации – так называемый задаток. Но недвижимость-то все равно оформлена на продавца, и зачастую за счет покупателя!

Если есть заключенный предварительный договор между продавцом и покупателем, а продавец отказывается от заключения основного договора, то смело обращайтесь в суд. Кроме того, следует помнить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Так что не упустите время!


Самый надежный вариант
Как видите рисков, связанных с покупкой неоформленного участка достаточно, так что может все-таки покупателю не стоит рисковать? Кроме того, мы перечислили лишь самые распространенные риски и минусы таких сделок, а «нехороших» ситуаций в жизни может быть и больше.

Самым надежным вариантом является покупка зарегистрированного земельного участка и жилого дома. Попытайтесь добиться от продавца оформления земельного участка и дома в собственность, а затем со спокойной душой заключайте сделку по покупке загородного жилья.

Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в ЕГРП попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:
-наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
- дата подписания выписки, а также исходящий номер;
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
площадь;
- адрес (местоположение);
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
- вид зарегистрированного права;
- зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
- ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Ознакомившись с выпиской вы будете наверняка знать, что продавец является собственником имущества (собственников ведь может быть и несколько), что имущество не заложено, не находится под арестом.


Комментарии практиков: клиентам помогаем все сделать по закону
Большинство подобных сделок, особенно в недорогом сегменте рынка, происходят вне «риэлторского» поля. Тем не менее, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru обратился к представителям риэлторских агентств с просьбой прокомментировать ситуацию. Нас интересовало, помогают ли риэлторы клиентам с дачным оформлением и какие рекомендации дают.

Алексей Костенко, руководитель направления загородной недвижимости МИАН:
Мы всегда рекомендуем своим клиентам перед продажей привести документы в полное соответствие с действующим законодательством. По желанию клиента, МИАН готов взять на себя всю «оформительскую» работу. Но сегодня на рынке практика продажи неоформленных участков почти сведена на «нет» и представляет собой единичные случаи.

С точки зрения продажи, недвижимость, оформленная в собственность, обладает значительным конкурентным преимуществом по сравнению с аналогичным предложением, где данная процедура не соблюдена. И покупатель предпочтет приобрести дачу с оформленными в соответствии с законом документами, чем соглашаться на другие сомнительные предложения продавцов.

Содействие в оформлении права собственности на дачи категорий, подлежащих «дачной амнистии» — одна из наиболее популярных в МИАН услуг. При этом она доступна не только клиентам, которые реализуют объекты через наше агентство, а всем, кто хочет привести документы на дачную недвижимость в соответствие с требованиями законодательства и не имеют времени или возможности заниматься этим лично.


Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»):

В сегменте загородной недвижимости заметно снизилась активность, количество сделок снизилось процентов на 50. Коттеджи и дачи являются, как правило, вторым домом, поэтому многие отказались от столь затратных приобретений. На фоне общего снижения продавцы стараются сделать предложение более привлекательным, поэтому все документы перед продажей, как правило, приводят в полный порядок.

Мы помогаем клиентам с оформлением, но это, честно сказать, не слишком рентабельное мероприятие. Оформление занимает очень много времени, требуется пройти множество инстанций, поэтому данные услуги стоят не дешево, минимум 60 000 рублей. Согласитесь что сумма не маленькая, поэтому многие собственники пытаются оформить объект загородной недвижимости самостоятельно.

Неоформленные дома редко выставляются на продажу, это повышенные риски для покупателей, поэтому подобные предложения не пользуются спросом, так как оформление занимает длительный срок. В нашей компании оформление документов и реализация объекта загородной недвижимости происходит одновременно, поэтому на момент нахождения покупателя пакет документов, как правило, уже готов, или находится на завершающей стадии.


Не забудьте: амнистию могут продлить
Нам осталось только напомнить, что согласно «закону о дачной амнистии» (федеральный закон от 30.06.2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») регистрация земельных участков - бессрочна, а вот всякие постройки хорошо бы зарегистрировать до 1 марта 2010 года, пока действует упрощенный порядок. Потом оформить нужные бумаги будет гораздо сложнее, - придется добывать дополнительные документы, а это лишние хлопоты!

Однако очень похоже на то, что дачникам выйдет послабление. «Дачная амнистия», скорее всего, будет продлена до 1 марта 2015 года. На днях этого потребовал президент РФ Дмитрий Медведев, а буквально позавчера (26 мая) депутат Госдумы, председатель Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников внес в нижнюю палату парламента соответствующий законопроект. Есть подозрение, что примут его очень быстро.

Саглара Адьянова

Источник: METRINFO