Самострой: хлопотная экономия

Под влиянием кризиса на рынке загородной недвижимости наметилась новая тенденция — расширилась практика продажи участков без подряда. Для покупателей это шанс обзавестись собственным домом без необходимости сразу выкладывать за него полную стоимость. Покупка участка и возведение загородного коттеджа своими силами выгодно тем, что можно вкладывать деньги в строительство по мере их появления, кроме того, при грамотном подходе самостоятельное строительство позволяет неплохо сэкономить по сравнению с покупкой готового дома



Участки без подряда перестали быть дефицитным товаром с осени 2008 года. По данным портала zemer.ru, именно тогда девелоперы стали массово предлагать их потребителям: только за август 2008−го — январь 2009 года было выведено на продажу около 20 поселков без подряда, а к марту к ним прибавилось еще десять (всего же на рынке их около ста). Покупатель таких участков имеет возможность войти в проект с гораздо меньшей суммой денег и сэкономить на строительстве. «Привлечь самостоятельно подрядную организацию для строительства коттеджа обойдется в среднем на 20% дешевле, чем если покупать дом в поселке, где подряд обеспечивает девелопер проекта», — объясняет гендиректор компании «Массив» Дмитрий Григорьев. Максимальная же экономия доходит до 40%.

Без гарантий
Основные проблемы, связанные с покупкой земли без подряда, обусловлены тем, что большинство таких участков продаются вне организованных поселков. Во-первых, это означает, что вы можете столкнуться с неконтролируемым процессом застройки на соседних территориях. Кроме того, может не быть и коммуникаций, а заниматься их подведением и подключением в частном порядке сложно и дорого. «Большинство предлагаемых участков без подряда не обеспечены сетями, — утверждает директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Геннадий Теряев. — Покупатель вместе с участком получает право собственности на землю, а также обещание девелопера построить коммуникации в течение установленного срока. То есть подведение газа, электричества, прокладка дорог, канализации и прочее будут зависеть от состоятельности и компетентности девелопера. Иной раз за скидками и “распродажей” участков без подряда кроются дополнительные затраты: в определенный момент недобросовестный девелопер может выставить покупателям дополнительный счет на немалую сумму за подключение сетей». Дабы этого избежать, в договоре должен быть зафиксирован полный перечень инженерных работ и объектов инфраструктуры, которые застройщик гарантирует построить. Важно прописать в договоре также сроки исполнения этих обязательств.

Если же девелопер не берет на себя таких обязательств, то владельцу участка придется понести значительные затраты на организацию либо отказаться от части удобств. «Например, при отсутствии центрального водопровода владелец будет вынужден оплачивать работы по бурению скважины. Размер суммы зависит от состава почвы и глубины бурения. Отсутствие подведенного электричества влечет за собой очередные расходы. Стоимость опоры под линию электропередачи будет составлять около 30 тыс. руб. Если электричество в данную местность не проведено, неофициальная стоимость подключения может составить до $10 тыс.», — приводит цифры руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

Впрочем, в качестве антикризисной меры девелоперы вывели на рынок новый формат — продажу земельных участков с коммуникациями в организованных коттеджных поселках. Такой вариант наиболее удобен для покупателя. Но здесь также могут быть свои минусы. «В коттеджном поселке, предлагающем участки без подряда, не всегда можно рассчитывать на высокий уровень обслуживания. Там, скорее всего, не будет однородного социального окружения, и могут возникнуть проблемы, связанные с дальнейшей эксплуатацией поселка. Кто-то захочет платить за полный пакет услуг, кто-то только за самый необходимый, вывоз мусора и внешнее освещение», — предупреждает Геннадий Теряев.

Для желающих купить землю подешевле больше подходит другой вариант — прямой поиск земли где-нибудь в окраинной деревне. Здесь участки стоят подчас совсем смешных денег. Так, за 300 тыс. руб. можно купить приличный участок в деревне по Рязанскому шоссе. Но это 100 км от МКАД, и по выходным дням дорога в один конец из-за пробок может занимать около четырех часов. Строить дом на таком расстоянии имеет смысл, только если вы планируете жить там подолгу, а не выбираться каждую неделю на выходные. Кроме того, поиск таких участков затратно по времени. Риэлтеры в этом деле помогут мало: они чаще всего не владеют информацией о земле в районах, если это не проекты поселков. Как показывает практика, наиболее эффективный метод — прямой поиск: определяться с направлением и ездить, прицельно присматривая участок и расспрашивая местных жителей.

После покупки участка схем возведения дома много: разной степени сложности и затратности. Но, пожалуй, можно выделить три основных: заказать дом у компании-девелопера, у которой был куплен участок, купить готовый дом или построить его своими силами, наняв на одном из строительных рынков бригаду рабочих.

Между деревом и камнем
Один из первых и ключевых вопросов, на которые придется ответить будущему домовладельцу, — из чего строить?

Наиболее дешево обходятся дома, построенные из пеноблоков, наиболее затратные — из дерева, а также кирпичные с бетонными перекрытиями. Разница в цене между материалами стала особенно заметна после недавнего падения цен. «С 1 января нынешнего года должны были быть установлены заградительные пошлины на вывоз древесины из страны. Однако исполнение этого решения было отложено еще на год, и, соответственно, цена на древесину не снизилась, так как ее достаточно активно покупают за границей. То небольшое падение цен на деревянное домостроение, которое мы видим, произошло исключительно за счет маржи домостроительных комбинатов, удешевления транспортных перевозок и т. д. Соответственно, стоимость деревянного домостроения упала максимум на 20–30%, в отличие от кирпичного и монолитного строительства, где цена опустилась на 50%. Наиболее ощутимо в цене упали металл и цемент. Импортные материалы, не имеющие отечественных аналогов, подорожали: отделочные материалы, все, что связано с системами отопления и водоснабжения, инженерными системами», — рассказывает управляющий партнер компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

По его словам, если брать самые простые проекты, то, возводя деревянный дом площадью 100–120 кв. м, можно уложиться в 2 млн руб. «Минимальная себестоимость строительства качественного деревянного дома — $650 за 1 кв. м. Дом в 200 кв. м обойдется в $120 тыс. Цена участка 12 соток на не самом престижном направлении (Калужском или Ярославском) составит $120 тыс. На пакет коммуникаций придется потратить еще $40–80 тыс. Итого общая сумма составит $280–320 тыс. Если строить коттедж из кирпича, то надо добавить еще $130 тыс. Итого $410–450 тыс. Конечно, за такую цену на первичном рынке что-либо купить сложно. Например, кирпичный коттедж с участком 12 соток в 25 км от МКАД застройщики предлагают от $500 до $650 тыс. Но если посчитать, то за два года, что будет идти строительство, инфляция полностью сравняет эту разницу», — приводит примеры Владимир Яхонтов.

По словам руководителя направления загородной недвижимости компании МИАН Алексея Костенко, минимальный бюджет, с которым приходилось сталкиваться, — 1 млн руб. за строительство деревянного дома. «Небольшой кирпичный дом площадью около 100 кв. м в среднем обойдется в 1,6–1,7 млн руб. Дом из пеноблоков непринципиально дешевле кирпичного: разница составит 10–15%», — говорит он.

Стоимость деревянного дома значительно зависит от размеров сечения бруса и бренда производителя. Так, например, дом от известного западного производителя будет стоить в несколько раз дороже, чем дом, возведенный отечественной компанией из материала, произведенного в наших регионах.

Однако, оценивая затраты, стоит учесть не только стоимость самого материала, но и затраты на возведение, сборку такого дома, а также немалые суммы на отделку. «Так, “дешевый” пенобетон требует помимо наружной и внутренней отделок также возведения каркаса из монолитного железобетона (часто про это забывают). Тяжелый каркас влечет за собой устройство глубокого фундамента с высокой несущей способностью. А “дорогой” клееный брус, напротив, не требует фундамента “на глубину промерзания”, а в качестве отделки его достаточно только покрыть специальными составами. В конечном итоге выходит, что стоимость дома “под ключ” мало зависит от стенового материала», — объясняют в компании НЛК.

У каждого материала есть свой набор плюсов и минусов. Если выбирать по степени экологичности, лидером будет дерево; по степени выносливости — камень, кирпич, бетон; теплопроводности — дерево; по быстроте возведения и экономичности сопутствующих расходных материалов — пеноблоки, каркасные дома.

Одним из самых популярных, хотя и дорогих, материалов для загородного строительства остается кирпич. С одной стороны, это оправданный выбор, поскольку кирпич более долговечный и надежный, чем большинство других материалов. Однако строительство кирпичных домов занимает больше времени. Также существует ряд проблем при эксплуатации — например, при непостоянном проживании прогреть дом гораздо сложнее.

Из пород дерева, как правило, для строительства домов используют три вида: сосну, кедр и лиственницу. «Сосна дешевле, а кедр и лиственница находятся в целом в равной ценовой категории. По своим характеристикам все три вида древесины схожи, поэтому при выборе необходимо отталкиваться от личных пристрастий человека и от цены», — поясняет первый заместитель гендиректора компании Vesco Group Андрей Федака.

Главные достоинства древесины заключаются в низкой теплопроводности. Это значит, что при хорошем брусе 35 см в диаметре зимой будет тепло, а летом не жарко. Древесина также хорошо сохраняется и в сырых условиях. Деревянный дом создает своеобразный микроклимат внутри себя, очищает воздух и является одним из наиболее экологически благоприятных стройматериалов. Но у древесины также есть свои недостатки: неустойчивость к огню, а также усадка. Деревянные конструкции в зависимости от различных факторов «дышат»: они разбухают под действием влаги и, наоборот, сжимаются при высыхании. Дом, построенный из бруса естественной влажности при высыхании может потерять около 20 см высоты. Правда, есть великолепный материал, где недостатки древесины сведены к минимуму, — это клееный брус. «Грамотно спроектированный и построенный дом из этого материала позволяет практически забыть об усадке. Те минимальные подвижки, которые могут возникнуть при эксплуатации, учитываются при проектировании и никак не проявляют себя при эксплуатации дома», — говорят в НЛК. Все остальные недостатки древесины вполне устраняемы: чтобы в ней никто не завелся, есть специальные пропитки для дерева.

Дешевый стандарт и дорогая фантазия
Проект, как и дом, можно купить готовым или заказать индивидуальный вариант у архитектора. Готовые варианты на этом рынке обходятся дешевле, а выбор их не так уж узок. «Если речь идет не о премиум-классе и не о категории deluxe, то можно взять каталог готовых проектов и в нем выбрать то, что подходит конкретно вам. Затем нужно найти архитектора, который адаптирует эскиз под ваши пожелания», — рассказывает Владимир Яхонтов. Приобрести готовый проект — идеальный вариант, если нет времени и достаточных средств на разработку индивидуального, а также если в будущем доме не подразумевается каких-то особенных архитектурных излишеств. Кроме того, если дом планируется к дальнейшей продаже, то лучше не рисковать и выбрать типовой проект.

Тем более что его выбор не означает, что вы лишаетесь возможности внести в него изменения. «Я бы сказал, что индивидуальный проект нужно разрабатывать всегда. В данном случае под индивидуальным я подразумеваю не проект с нуля, а прежде всего внесение модификаций в типовой проект. Рассматривайте типовой проект как базу, платформу для индивидуального. В этом случае стоимость проектирования будет минимальна, а то и вовсе равна нулю», — говорит один из экспертов. Типовой проект стоит от 7 тыс. до 30 тыс. руб.

Индивидуальный можно заказать в архитектурном бюро, у частного архитектора или в строительной компании полного цикла. Стоимость подобного проекта может варьироваться от $50 за 1 кв. м и до бесконечности. В целом набор помещений в жилом доме является стандартным, все зависит от количества тех или иных помещений (спальни, санузел и др.) и их квадратуры. Соответственно, стоимость проекта зависит от площади будущего дома и его архитектурных характеристик.

Проект традиционно делится на архитектурную и конструкторскую части. «Если эти работы выполняют разные организации, то неизбежны всевозможные неприятности. Например, увлеченный архитектор рисует зал, перекрытый 15−метровыми балками, а конструктор недрогнувшей рукой пририсовывает колонны. Поэтому желательно все-таки обращаться в организацию, которая осуществляет и архитектурное, и конструкторское проектирование. Если принято решение строить дом из деталей заводского изготовления (например, каркасно-панельный или из клееного бруса), то имеет смысл поручить все проектирование той же организации, которая будет изготавливать комплект деталей», — говорят в НЛК.

Выбор архитектора для своего будущего дома почти то же самое, что выбор личного парикмахера, и даже серьезнее. Ошибка парикмахера через несколько месяцев забудется, а вот ошибка архитектора может наложить отпечаток на всю вашу жизнь. Поэтому стоит познакомиться с работами разных авторов, изучить имеющиеся варианты, полистать архитектурные журналы. Во-первых, это поможет более четко определиться со своими пожеланиями, во-вторых, сориентироваться, что есть на рынке. Начинать проектирование лучше в конце лета — начале осени, чтобы успеть разработать проект за зимний период, а по весне начать строительство.

Контроль и внимание
Затраты на строительство дома зависят от выбора типа дома, состава проектной документации, качества инженерного оборудования и применяемых строительных материалов, объема подготовительных работ, стоимости услуг строительной подрядной фирмы и т. д. На стоимость всего проекта влияют и другие факторы. «Расходы на строительство зависят также от местоположения участка, его характеристик и геологии, а также от посадки дома, его размеров, материалов и т. д. К примеру, кирпич требует больше расходов на отделку, нежели дерево. Пока нет утвержденного проекта и четкой схемы дальнейших действий, сложно говорить о статье расходов, так как все бизнес-планы, как правило, на деле далеки от действительности, на них влияют инфляция, удорожание стройматериалов и рабочей силы», — рассказывает Андрей Федака.

Кстати, стоимость подрядных работ вследствие кризиса снизилась. «В среднем можно говорить о 15–20%, однако дисконт может быть и более существенным — в связи с невысокой загрузкой по объемам подрядные организации готовы к объективному торгу», — уточняет Алексей Костенко.

Главная проблема индивидуального строительства — отсутствие определенных знаний и опыта у заказчика дома. Это мешает правильно оценить затраты, отследить качество работ подрядной бригады. От последней зависит, когда вы сможете справить новоселье и сколько в итоге заплатите. «Зачастую сроки и материальные затраты на начальном этапе оговариваются одни, а в результате увеличивается и то, и другое. К сожалению, это самый частый отрицательный момент, с которым сталкиваются заказчики», — предупреждает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев.

К сожалению, единственный реальный совет по выбору подрядной организации — это личные рекомендации знакомых, которые уже обзавелись своим домом. Но в любом случае, какой бы ни был подрядчик, строительство требует постоянного контроля со стороны заказчика. Это все равно не отменяет необходимости появляться на месте будущего дома как минимум один-два раза в неделю. А заключая договор с подрядчиком, оговорить с ним не только сроки и гарантии качества, но и систему оплаты и штрафы за невыполнение обязательств как с одной, так и с другой стороны. В любом случае с начальных этапов строительства стоит контролировать его ход. Следить, чтобы были использованы именно те материалы, какие должны быть, а не дешевле. Зачастую подрядчик экономит на материалах, а разницу забирает себе.

Другой возможный риск, на который вы никак не сможете повлиять, — оказаться на вечной стройплощадке, так как все собственники участков будут строить столько, сколько считают нужным.

Анна Шехова

Источник: D'