Новостройки продолжают дорожать и после отмены льготной ипотеки

В июле 2024 года российские банки выдали 91 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 347 млрд руб., что на 55–56% меньше как в количественном, так и в денежном выражении по сравнению с июнем, следует из данных «Дом.РФ». Снижение не удивительно: оно произошло от очень высокой базы. Первый летний месяц, судя по подсчетам Frank RG, оказался рекордным: тогда было предоставлено в общей сложности 175,7 тыс. кредитов на 776 млрд руб., что больше на 38% по сравнению с маем и на 23% год к году. Покупатели квартир в новостройках стремились успеть оформить сделки к 1 июля 2024 года, до завершения массовой программы льготной ипотеки под 8% годовых.

Похоже, участники рынка больше не рассчитывают на такой высокий спрос. Действующие сейчас программы, включая семейную ипотеку и IT-ипотеку, едва ли позволят удержать показатели на прежнем уровне. Так, у Сбербанка, крупного игрока ипотечного сегмента, по данным «Домклик», доля семейной ипотеки в общем объеме в июле 2024 года снизилась до 34% с 76% в июне. Соответственно упали продажи и у застройщиков: в июле в 16 городах-миллионниках, по данным сервиса bnMAP.pro, сокращение составило от 21% по сравнению с июнем, как, например, в Санкт-Петербурге, до 72%, как в Челябинске. В Москве и Подмосковье, по данным Dataflat.ru, число сделок за этот период уменьшилось соответственно на 31%, до 4,96 тыс., и на 50%, до 3,47 тыс.

Такого падения сегмент новостроек, зависевший с 2020 года от льготной ипотеки, в последнее время не испытывал, в отличие от вторичного рынка, адаптировавшегося к текущей ситуации в отсутствие господдержки. Теперь позиции двух сегментов сравнялись по крайней мере по средним ставкам жилищных кредитов, которые, по данным «Дом.РФ», в начале августа у банков из топ-20 достигли 20,8%.

Однако застройщики, очевидно, отвыкли работать при заградительных для покупателей ставках кредитования и конкуренции со вторичным сегментом. Для поддержания спроса они стали внедрять свои программы, обещая покупателям субсидировать ставки. Например,  ПИК, А101 и ГК ФСК предлагают приобрести квартиру в своих проектах по ставке 8% на первые пять лет кредита, «Эталон» — с таким же процентом на два года, «Брусника» — 8,49% на пять лет, ЛСР — 8,3% на три года. «Самолет» снижает ставку до 5,9% на два года. После льготного периода ставка будет на рыночном уровне — 18–21%, а ежемесячный платеж заметно вырастет.

Заемщики, соглашающиеся на текущие условия застройщиков и банков, надеются на снижение рыночной ставки к моменту прекращения субсидирования девелоперами процентов по кредиту, что позволит им в будущем рефинансировать ипотеку, считает руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик. Эту мысль всячески пытаются поддержать девелоперы и банки, активно продвигающие в масс-медиа идею, что текущая высокая ключевая ставка ЦБ в 18%, от которой и зависят проценты по ипотеке на рыночных условиях, начнет постепенно снижаться уже в 2025 году.

Текущую разницу между «специальной» низкой ставкой и рыночной банкам компенсируют девелоперы. И делают они это не из своей прибыли, а повышая конечную цену недвижимости. 

Распространение девелоперами своих программ привело, казалось бы, к парадоксальной, но вполне ожидаемой ситуации, когда при очевидном снижении спроса квартиры дорожают. В июле этого года, например, в Москве средняя стоимость квартир в новостройках достигла 25,6 млн руб., что на 13% больше, чем в июне, и на 26% — год к году, подсчитали в Dataflat.ru.

Дарья Андрианова, Халиль Аминов

Источник: КОММЕРСАНТЪ