Партнеры проекта
Курсы валют
12+
Новости
Новостройки: остатки сладки
2 июня 2009
Большинство строительных компаний Иркутска сегодня предлагают купить квартиры в рассрочку. И это с учетом снижения цен на 20-40% с осени прошлого года. Правда, срок расплаты по большинству "рассроченных" предложений небольшой -- не дальше середины 2010 года. Покупатели же на эти распродажи пока не спешат. Впервые за много лет головокружительного роста цен на жилье строители почуствовали себя "в шкуре" своих клиентов, и теперь думают -- что делать, когда денег нет.
Застройщики давно перестали "кокетничать" и теперь уже откровенно говорят о том, что в погоне за покупателем они готовы идти на скидки и беспроцентные рассрочки. Они подтверждают, что снижение спроса на строящееся жилье началось еще в апреле 2008 года, а в ноябре "продажи встали совсем".
По данным портала REALTY.IRK.RU, за прошедшие 12 месяцев (с мая 2008 года) стоимость строящегося жилья в Иркутске снизилась в среднем на 20%, или на 8 тыс руб/кв.м (с 51 до 43 тыс руб/кв.м). Подчеркнем, что речь здесь идет о ценах предложений. Реальные же цены сделок, как считают участники рынка, снизились гораздо больше: строители идут на индивидуальные уступки, а потому стоимость новостроек с прошлого мая могла снизиться в пределах 40%.
Корреспондент газеты "Дело" поинтересовался у пяти наиболее крупных застройщиков города, какие льготы они готовы предложить сегодня клиентам при покупке жилья. Оказалось, что самая распространенная из них -- беспроцентная рассрочка платежа. По этой схеме стоимость квартиры выплачивается покупателем не сразу, а частями, в течение определенного периода времени до полного погашения.
Схема рассрочки всегда предусматривает первоначальный взнос. Так, в компании "ВостСибСтрой" его размер составляет 10%, и внести эти деньги необходимо в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора об участии в долевом строительстве. Оставшаяся сумма разбивается по индивидуальному для каждого покупателя графику. Срок конечного платежа в "ВостСибСтрое" для всех покупателей один -- дата завершения строительства объекта. Однако все комплексы, строительством которых сейчас компания занимается, планируется достроить в текущем году или в начале следующего года. Поэтому надеяться на большой срок рассрочки клиентам этой компании не приходится.
Небольшая по длительности рассрочка и в компании "Офисстрой". "Окончание строительства самого отдаленного по срокам объекта запланировано у нас на 4 квартал 2009 года, -- рассказывает генеральный директор ООО "Офисстрой" Иван Брилка. -- Поэтому клиент должен сразу внести, как минимум, 50% от стоимости квартиры. И затем у него остается не слишком много времени, чтобы погасить оставшуюся сумму: получается примерно по 10% от суммы сделки каждый месяц".
Директор строительной компании ООО "Максстрой" Евгений Девочкин рассказал о двух проектах, в которых предлагается рассрочка. Окончание их строительства намечено на 2009 и 2010 годы. "Первый взнос -- не менее 50% от стоимости квартиры, вне зависимости от того, сдается этот объект в этом году или в следующем, -- говорит Евгений Девочкин. -- Оставшаяся сумма вносится равными долями на протяжении строительного периода. Впрочем, как и у большинства наших коллег".
Практически те же условия предлагает ООО "Застройщик". "Мы можем предложить рассрочку только на 50-40% от стоимости квартиры, -- говорит директор компании Владимир Стефановский. -- 50-60% от суммы покупателю нужно внести сразу, поскольку у нас все объекты сдаются не позже 4 квартала 2009 года. Понятно, что как только начался монтаж здания, говорить о первоначальном взносе менее 50% бессмысленно. Клиент просто не успеет выплатить всю сумму до окончания работ".
Все опрошенные застройщики подтвердили, что график внесения платежей с указанием точных сумм и дат является неотъемлемой частью договора об участии в долевом строительстве. "Это правильно, -- одобряет директор ИК "Сивер" Александр Февралев. -- Четкий график с указанием сроков и размеров выплат избавит покупателя и застройщика от конфликтов на тему, когда и какую сумму вносить. Хуже, когда в договоре указан приблизительный период или размер взноса, привязанный к какому-либо финансовому показателю".
Беспроцентная рассрочка наряду со скидками при единовременной 100-процентной оплате используются сегодня почти всеми строительными компаниями Иркутска. Рассрочкой у разных компаний пользуются от 50% до 90% клиентов. Однако ни один из строителей не взялся утверждать, что по рассрочке квартиры расходятся как "горячие пирожки".
Об этом же говорят данные Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области (Росрегистрация) за январь-март 2009 года. Так, в феврале по сравнению с январем был замечен небольшой рост сделок по договорам долевого участия -- 354 сделки (на 152 больше), однако в марте тенденция роста не продолжилась -- 330 сделок (на 22 сделки меньше, чем в феврале). По сравнению с прошлогодними данными эти цифры вообще меркнут. В январе 2008 года -- 742 сделки, в феврале -- 555, в марте -- 651.
"На самом деле строители уже давно используют рассрочку как способ привлечения покупателей, -- говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости "Монолит" Ирина Селезнева. -- Просто раньше они ее сильно не афишировали. Интерес к рассрочке снизился с тех пор, как начала развиваться ипотека строящегося жилья. Но сейчас, когда кредит на новостройку с грехом пополам дает один банк, строители продвигают ее как альтернативу ипотеке".
Так, например, делает компания "Новый город". Программа рассрочки платежа у этого застройщика отличается от программ других компаний тем, что за ее пользование клиент "Нового города" выплачивает проценты. Компания предлагает своим клиентам выплачивать стоимость квартиры на протяжении строительства и ввода дома в эксплуатацию по индивидуальному графику. А на еще неоплаченную сумму начисляются проценты по ставке 6% годовых. "В пересчете на ежемесячные платежи переплата составит порядка 500 рублей за каждый метр в месяц. Обязательным условием этой рассрочки является первоначальный взнос от 30%, -- рассказывает руководитель аналитического отдела ООО "Новый город" Руслан Орлов. -- Срок выплат можно "растянуть" до пяти лет, но при этом на неоплаченную сумму будут начислены проценты по ставке 16% годовых, а первоначальный взнос должен составит не менее 75%". Под те же 16% годовых период расплаты можно растянуть на 10 лет, минимальный размер первоначального взноса составит при этом 30%.
"Новый город" позиционирует эту программу как ипотечную. "Но мы, в отличие от банков, не требуем справок о доходах и не просим привлекать поручителей", -- рассказывает Руслан Орлов. И добавляет, что до момента полной выплаты квартира клиента находится под обременением. То есть пока не выплачена ее стоимость и проценты, распоряжаться квартирой клиент не может. Если покупатель не сможет вносить платежи на каком-то этапе, "Новый город" рассмотрит возможность реструктуризации долга и составит новый график платежей. В крайних случаях возможно расторжение договора, но пока, отмечает Руслан Орлов, таких прецедентов не было.
У кого больше
Помимо программ рассрочек покупатели ждут от строителей скидок. Однако после того, как строители были вынуждены снижать цены, начиная с осени прошлого года, к вопросу скидок они подходят "болезненно". К примеру, в "Новом городе" признались, что скидки могут обсуждаться, но положительное решение зависит не только от купленных площадей, но и от того, "какие именно квартиры приобретены и каким образом оплачены". В "ВостСибСтрое" при 100-процентной оплате размер скидок также устанавливается по договоренности, в зависимости от площади.
В компании "Офисстрой" вопрос о возможных скидках вызвал возмущение: "У нас уже нет возможности предоставлять скидки. Мы и так за год снизили цены на 20% и сейчас продаем квартиры по 35-40 тысяч [рублей] за квадрат, -- объясняет глава компании Иван Брилка. По его словам, снижение цен оказалось действенным: "В январе-апреле 2009 года мы продали всего 14 квартир, а за один только май -- уже 12". Его коллега Владимир Стефановский из ООО "Застройщик" также посетовал, что цены снижать уже некуда, и исключил возможность предоставления даже символических скидок: "За прошедший год нам пришлось снизить цены на 40% до 37 тысяч [руб/кв.м]. К сожалению, это не дало никакого эффекта -- продаж нет. Между тем текущие цены находятся для нас на уровне себестоимости строительства, слишком дорого стоили земля и стройматериалы".
В текущей ситуации, считают строители, главным критерием при выборе объекта являются не рассрочки и даже не скидки, а гарантия того, что дом будет достроен. Остальные премирующие акции в виде розыгрыша бытовой техники и других призов можно воспринимать лишь как приятную мелочь, не более того. Однако компании продолжают эту традицию: к примеру, "ВостСибСтрой" дарит парковочное место в подземной автостоянке ЖК "Сантоки" при покупке в этом комплексе квартиры площадью более 180 кв.м.
"Таким образом компании хотят избавиться от неликвидной собственности, -- считает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. -- Машиноместо -- самый распространенный бонус. И гаражи, и квартиры большой площади плохо продавались и до кризиса. А тут застройщик пытается убить одним выстрелом двух зайцев". Самый необычный подарок, по опыту Апрелева, предложил московский застройщик, предлагавший покупателям пентхауса квартиру в Геленджике (город на побережье Черного моря, -- прим.СИА). "Подобные бонусы четко просчитываются строителями и не могут стоить более 10-15% от суммы покупки, иначе это будет уже убыточно для продавца", -- считает Апрелев.
Очевидно, что застройщикам еще придется посоревноваться в изобретательности схем продаж: у них пока нет единого мнения о том, когда на рынок вернется стабильный и предсказуемый спрос. Кое-кто из собеседников газеты "Дело" ждет его уже нынешним летом, другие считают, что раньше 2010 года появления покупательского спроса ждать не стоит. А до этого времени клиента надо как-то привлекать.
Правда, стоит иметь в виду, что застройщики предлагают льготные условия только по объектам высокой степени готовности. К примеру, сейчас у всех опрошенных компаний в работе находится один-два объекта, остальные заморожены. В среднем около 80% работ по выставленным на продажу новостройкам завершены. Это означает, что когда будут распроданы готовые объекты, на рынке останутся проекты, которые в настоящее время законсервированы и находятся на начальных или средних стадиях готовности. "Разрешение на строительство действует строго два года. Если за это время застройщики не успеют разморозить и закончить объекты, разрешения им нужно будет получать снова, а это еще полтора-два года. Без него сдача объекта в эксплуатацию невозможна", -- поясняют в компаниях.
Застройщики давно перестали "кокетничать" и теперь уже откровенно говорят о том, что в погоне за покупателем они готовы идти на скидки и беспроцентные рассрочки. Они подтверждают, что снижение спроса на строящееся жилье началось еще в апреле 2008 года, а в ноябре "продажи встали совсем".
По данным портала REALTY.IRK.RU, за прошедшие 12 месяцев (с мая 2008 года) стоимость строящегося жилья в Иркутске снизилась в среднем на 20%, или на 8 тыс руб/кв.м (с 51 до 43 тыс руб/кв.м). Подчеркнем, что речь здесь идет о ценах предложений. Реальные же цены сделок, как считают участники рынка, снизились гораздо больше: строители идут на индивидуальные уступки, а потому стоимость новостроек с прошлого мая могла снизиться в пределах 40%.
Корреспондент газеты "Дело" поинтересовался у пяти наиболее крупных застройщиков города, какие льготы они готовы предложить сегодня клиентам при покупке жилья. Оказалось, что самая распространенная из них -- беспроцентная рассрочка платежа. По этой схеме стоимость квартиры выплачивается покупателем не сразу, а частями, в течение определенного периода времени до полного погашения.
Схема рассрочки всегда предусматривает первоначальный взнос. Так, в компании "ВостСибСтрой" его размер составляет 10%, и внести эти деньги необходимо в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора об участии в долевом строительстве. Оставшаяся сумма разбивается по индивидуальному для каждого покупателя графику. Срок конечного платежа в "ВостСибСтрое" для всех покупателей один -- дата завершения строительства объекта. Однако все комплексы, строительством которых сейчас компания занимается, планируется достроить в текущем году или в начале следующего года. Поэтому надеяться на большой срок рассрочки клиентам этой компании не приходится.
Небольшая по длительности рассрочка и в компании "Офисстрой". "Окончание строительства самого отдаленного по срокам объекта запланировано у нас на 4 квартал 2009 года, -- рассказывает генеральный директор ООО "Офисстрой" Иван Брилка. -- Поэтому клиент должен сразу внести, как минимум, 50% от стоимости квартиры. И затем у него остается не слишком много времени, чтобы погасить оставшуюся сумму: получается примерно по 10% от суммы сделки каждый месяц".
Директор строительной компании ООО "Максстрой" Евгений Девочкин рассказал о двух проектах, в которых предлагается рассрочка. Окончание их строительства намечено на 2009 и 2010 годы. "Первый взнос -- не менее 50% от стоимости квартиры, вне зависимости от того, сдается этот объект в этом году или в следующем, -- говорит Евгений Девочкин. -- Оставшаяся сумма вносится равными долями на протяжении строительного периода. Впрочем, как и у большинства наших коллег".
Практически те же условия предлагает ООО "Застройщик". "Мы можем предложить рассрочку только на 50-40% от стоимости квартиры, -- говорит директор компании Владимир Стефановский. -- 50-60% от суммы покупателю нужно внести сразу, поскольку у нас все объекты сдаются не позже 4 квартала 2009 года. Понятно, что как только начался монтаж здания, говорить о первоначальном взносе менее 50% бессмысленно. Клиент просто не успеет выплатить всю сумму до окончания работ".
Все опрошенные застройщики подтвердили, что график внесения платежей с указанием точных сумм и дат является неотъемлемой частью договора об участии в долевом строительстве. "Это правильно, -- одобряет директор ИК "Сивер" Александр Февралев. -- Четкий график с указанием сроков и размеров выплат избавит покупателя и застройщика от конфликтов на тему, когда и какую сумму вносить. Хуже, когда в договоре указан приблизительный период или размер взноса, привязанный к какому-либо финансовому показателю".
Беспроцентная рассрочка наряду со скидками при единовременной 100-процентной оплате используются сегодня почти всеми строительными компаниями Иркутска. Рассрочкой у разных компаний пользуются от 50% до 90% клиентов. Однако ни один из строителей не взялся утверждать, что по рассрочке квартиры расходятся как "горячие пирожки".
Об этом же говорят данные Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области (Росрегистрация) за январь-март 2009 года. Так, в феврале по сравнению с январем был замечен небольшой рост сделок по договорам долевого участия -- 354 сделки (на 152 больше), однако в марте тенденция роста не продолжилась -- 330 сделок (на 22 сделки меньше, чем в феврале). По сравнению с прошлогодними данными эти цифры вообще меркнут. В январе 2008 года -- 742 сделки, в феврале -- 555, в марте -- 651.
"На самом деле строители уже давно используют рассрочку как способ привлечения покупателей, -- говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости "Монолит" Ирина Селезнева. -- Просто раньше они ее сильно не афишировали. Интерес к рассрочке снизился с тех пор, как начала развиваться ипотека строящегося жилья. Но сейчас, когда кредит на новостройку с грехом пополам дает один банк, строители продвигают ее как альтернативу ипотеке".
Так, например, делает компания "Новый город". Программа рассрочки платежа у этого застройщика отличается от программ других компаний тем, что за ее пользование клиент "Нового города" выплачивает проценты. Компания предлагает своим клиентам выплачивать стоимость квартиры на протяжении строительства и ввода дома в эксплуатацию по индивидуальному графику. А на еще неоплаченную сумму начисляются проценты по ставке 6% годовых. "В пересчете на ежемесячные платежи переплата составит порядка 500 рублей за каждый метр в месяц. Обязательным условием этой рассрочки является первоначальный взнос от 30%, -- рассказывает руководитель аналитического отдела ООО "Новый город" Руслан Орлов. -- Срок выплат можно "растянуть" до пяти лет, но при этом на неоплаченную сумму будут начислены проценты по ставке 16% годовых, а первоначальный взнос должен составит не менее 75%". Под те же 16% годовых период расплаты можно растянуть на 10 лет, минимальный размер первоначального взноса составит при этом 30%.
"Новый город" позиционирует эту программу как ипотечную. "Но мы, в отличие от банков, не требуем справок о доходах и не просим привлекать поручителей", -- рассказывает Руслан Орлов. И добавляет, что до момента полной выплаты квартира клиента находится под обременением. То есть пока не выплачена ее стоимость и проценты, распоряжаться квартирой клиент не может. Если покупатель не сможет вносить платежи на каком-то этапе, "Новый город" рассмотрит возможность реструктуризации долга и составит новый график платежей. В крайних случаях возможно расторжение договора, но пока, отмечает Руслан Орлов, таких прецедентов не было.
У кого больше
Помимо программ рассрочек покупатели ждут от строителей скидок. Однако после того, как строители были вынуждены снижать цены, начиная с осени прошлого года, к вопросу скидок они подходят "болезненно". К примеру, в "Новом городе" признались, что скидки могут обсуждаться, но положительное решение зависит не только от купленных площадей, но и от того, "какие именно квартиры приобретены и каким образом оплачены". В "ВостСибСтрое" при 100-процентной оплате размер скидок также устанавливается по договоренности, в зависимости от площади.
В компании "Офисстрой" вопрос о возможных скидках вызвал возмущение: "У нас уже нет возможности предоставлять скидки. Мы и так за год снизили цены на 20% и сейчас продаем квартиры по 35-40 тысяч [рублей] за квадрат, -- объясняет глава компании Иван Брилка. По его словам, снижение цен оказалось действенным: "В январе-апреле 2009 года мы продали всего 14 квартир, а за один только май -- уже 12". Его коллега Владимир Стефановский из ООО "Застройщик" также посетовал, что цены снижать уже некуда, и исключил возможность предоставления даже символических скидок: "За прошедший год нам пришлось снизить цены на 40% до 37 тысяч [руб/кв.м]. К сожалению, это не дало никакого эффекта -- продаж нет. Между тем текущие цены находятся для нас на уровне себестоимости строительства, слишком дорого стоили земля и стройматериалы".
В текущей ситуации, считают строители, главным критерием при выборе объекта являются не рассрочки и даже не скидки, а гарантия того, что дом будет достроен. Остальные премирующие акции в виде розыгрыша бытовой техники и других призов можно воспринимать лишь как приятную мелочь, не более того. Однако компании продолжают эту традицию: к примеру, "ВостСибСтрой" дарит парковочное место в подземной автостоянке ЖК "Сантоки" при покупке в этом комплексе квартиры площадью более 180 кв.м.
"Таким образом компании хотят избавиться от неликвидной собственности, -- считает вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. -- Машиноместо -- самый распространенный бонус. И гаражи, и квартиры большой площади плохо продавались и до кризиса. А тут застройщик пытается убить одним выстрелом двух зайцев". Самый необычный подарок, по опыту Апрелева, предложил московский застройщик, предлагавший покупателям пентхауса квартиру в Геленджике (город на побережье Черного моря, -- прим.СИА). "Подобные бонусы четко просчитываются строителями и не могут стоить более 10-15% от суммы покупки, иначе это будет уже убыточно для продавца", -- считает Апрелев.
Очевидно, что застройщикам еще придется посоревноваться в изобретательности схем продаж: у них пока нет единого мнения о том, когда на рынок вернется стабильный и предсказуемый спрос. Кое-кто из собеседников газеты "Дело" ждет его уже нынешним летом, другие считают, что раньше 2010 года появления покупательского спроса ждать не стоит. А до этого времени клиента надо как-то привлекать.
Правда, стоит иметь в виду, что застройщики предлагают льготные условия только по объектам высокой степени готовности. К примеру, сейчас у всех опрошенных компаний в работе находится один-два объекта, остальные заморожены. В среднем около 80% работ по выставленным на продажу новостройкам завершены. Это означает, что когда будут распроданы готовые объекты, на рынке останутся проекты, которые в настоящее время законсервированы и находятся на начальных или средних стадиях готовности. "Разрешение на строительство действует строго два года. Если за это время застройщики не успеют разморозить и закончить объекты, разрешения им нужно будет получать снова, а это еще полтора-два года. Без него сдача объекта в эксплуатацию невозможна", -- поясняют в компаниях.
Источник: ДЕЛО
Новости недвижимости в Telegram-канале
Realty.Irk.ru: Главное
Realty.Irk.ru: Главное
