Объемы ввода складской недвижимости растут

По данным NF Group, общий объем качественного предложения складских площадей в России достиг 47,1 млн кв. м, к концу года этот показатель может превысить 50 млн кв. м. Из этого объема более половины площадей (53%) расположены в Московском регионе, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других регионах страны.

Для сравнения: за тот же период 2023 года в эксплуатацию были введены площади в объеме 941 тыс. кв. м, однако, несмотря на повышение темпов ввода, доля свободных площадей остается на минимальном уровне — менее 1% по всей стране.

До 2020 года ситуация была стабильной: потребление и ввод площадей были планомерными, вспоминает CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа. Однако с началом пандемии многие девелоперы пересмотрели планы на строительство новых объектов, поскольку не понимали, как будет развиваться ситуация. Параллельно резко вырос спрос на складские помещения со стороны сегмента e-commerce, который начал стремительно развиваться в период локдауна. Поскольку большая часть покупок переместилась в интернет, у ритейлеров появилась потребность в новых складских площадях, а после окончания пандемии этот тренд только усилился.

В 2022 году из-за общего состояния неопределенности на рынке недвижимости и в стране в целом ряд крупных потребителей складских площадей охладили свою деловую активность и перенесли планы по развитию на более поздний срок, продолжает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers Виктор Афанасенко. Таким образом, объем поглощения в 2022 году упал в 2,5 раза по сравнению с 2021 годом, а уровень вакантных площадей вырос на 1,3 процентного пункта.

Одновременно объем онлайн-заказов за год увеличился на 69%, что сформировало отложенный спрос. В результате 2023 год стал рекордным в истории рынка по объему заключенных сделок — 6,6 млн кв. м, говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Результативным было и первое полугодие 2024 года, когда было заключено сделок на 3,5 млн кв. м. Основной спрос пришелся на build-to-suit (BTS) проекты маркетплейсов, которые стали в том числе активно расширять свои складские площади в регионах.

Инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова добавляет, что строительство спекулятивных площадей остается ограниченным, поэтому такие объекты оказываются законтрактованными к моменту ввода в эксплуатацию. Управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин добавляет, что помимо e-com-сегмента с начала года активный спрос проявляет и офлайн-ритейл. Также спрос формируют и те арендаторы, которые в последние два года откладывали решение об аренде под влиянием динамики ставки, а теперь возвращаются на рынок с увеличенным запросом.

«Можно сказать, что сейчас — рынок арендодателя»,— резюмирует господин Афанасенко, добавляя, что дисбаланс спроса и предложения, рост себестоимости строительства, ключевой ставки и издержек по финансированию приводят к продолжающемуся увеличению стоимости покупки и аренды складов.

Наталья Пиунова

Источник: КОММЕРСАНТЪ