Или пан, или продам. Покупатели земельных участков требуют скидок в полцены, но далеко не все продавцы соглашаются на это

Земля в пригородах Иркутска подешевела с мая 2008 года на 30%. Но продать участок сегодня значительно сложнее, чем раньше. Покупатели ждут от продавцов скидок в размере 40-50%, а те, в свою очередь, не всегда готовы уступать сразу полцены. Многие из них и вовсе склонны подождать с продажей участка -- до тех пор, пока рост цен на землю не возобновится.

Цены предложений на земельные участки в пригородах Иркутска с мая прошлого года снизились в среднем на 30%, подсчитали опрошенные газетой "Дело" риэлтеры. Однако потенциальные покупатели ждали от продавцов большего, знает частный риэлтер Василий Ломыга. "Рынок земли по определению инертен, и, в отличие от рынка недвижимости, здесь цены так быстро не снижаются", -- объясняет он.

С коллегой соглашается специалист по земельному рынку АН "Монолит" Иван Осипов: "Статистика совершенных сделок показывает, что цены по ним часто ниже изначально предложенных на 40-50%". Это означает, что люди готовы покупать только с такими скидками. Но не многие собственники идут на такие уступки, рассказывают специалисты.

Треть продавцов на рынке вообще не готовы уступать в цене, говорит генеральный директор агентства недвижимости "Регион-Развитие" Елена Кабурган. Еще треть готовы немного подвинуться, но долго колеблются и в результате опаздывают: когда они наконец снижают свою цену, она уже становится среднерыночной. Но покупателей среднерыночные цены не устраивают. Зачастую, чтобы сделка состоялась, собственник вынужден уступать полцены от прошлогодних уровней, подтверждает Елена Кабурган.

Стоим на своем

Менее всего цены на земельные участки снизились по направлениям так называемого эконом-класса: вдоль Култукского тракта (особенно в селе Олха и поселке Большой Луг), Мельничного тракта (район Мельничной пади и деревни Новогрудинино), Александровского и Качугского трактов, а также по левой стороне Байкальского тракта (на 19-25 км). "В этих районах цены на землю не 'зашкаливали' даже в лучшие времена, -- говорит Иван Осипов. -- Поэтому собственники этих земель при продаже участков торгуются неохотно". По словам Елены Кабурган, так же с трудом двигаются в цене продавцы участков в Ленинском районе -- к примеру, в поселке Западный.

Данные портала REALTY.IRK.RU подтверждают мнение риэлтеров: большая часть предложений по этим направлениям почти не изменилась в цене по сравнению с прошлым годом, а по некоторым наблюдается даже рост цен. К примеру, участки в Новогрудинино год назад выставлялись по цене 15-20 тыс руб/сотка, а сейчас предлагаются по 20-25 тыс руб/сотка. "Складывается впечатление, что цены на эти участки выросли настолько же, насколько упал за это время рубль по отношению к доллару, процентов на 30%", -- рассуждает Иван Осипов. Тем не менее, тут же отмечает Иван, спрос на такие предложения нулевой, "за исключением, может быть, Мельничной пади".

Если спрос на рынке и есть, то в основном на ближний пригород Иркутска: первые километры Байкальского тракта, поселки Дзержинск, Пивовариха по Голоустненскому тракту и поселок Хомутово по Качугскому тракту. Этими направлениями и территориями вблизи Байкала клиенты интересуются постоянно, утверждают риэлтеры. Но и здесь интерес не слишком часто заканчивается реальными сделками. "Покупатели уверены, что самые 'раздутые' по цене районы должны во время застоя на рынке дешеветь в первую очередь и как можно сильнее, -- объясняет Василий Ломыга. -- Поэтому здесь торгуются жестко. Я наблюдал, к примеру, как стоимость одного участка в поселке Молодежный в ходе торгов снизилась сразу в 2 раза -- с 10 до 5 миллионов рублей". Не менее красноречивый пример приводит Иван Осипов: "На днях было куплено право аренды участка площадью 6 гектар на Байкале в районе МРС. Покупатель заплатил 40 млн руб за право арендовать участок в течение 12 лет. Год назад это приобретение обошлось бы ему на 35-40% дороже".

Удается покупателям сбить цену и на самую дорогую землю в регионе -- участки, расположенные в черте Иркутска. "За прошедший год средняя цена с 1,5 миллиона [рублей] за сотку снизилась до 900 тысяч. Но, опять же, реальные сделки происходят, если владелец готов уступить сразу полцены от прошлогодней, допустим, до 800-750 тысяч рублей за сотку", -- замечает Елена Кабурган.

Меньше спрос и, соответственно, больше скидки на земли, используемые не под жилую застройку, а под сельхозугодия или добычу строительных материалов. Так, по сведениям Ивана Орлова, стоимость земли на 7-19 километрах Александровского тракта, где разрабатываются карьеры по добыче гравия, за прошедший год снизилась ровно в 2 раза. "Сейчас 1 гектар земли в районе русла реки Куда можно купить за 1 миллион рублей, в мае прошлого года эта покупка обошлась бы в 2 миллиона [рублей], -- говорит Иван Осипов. -- Но строительный рынок стоит, и земля эта никому не нужна".

Более востребованы, по его сведениям, земли сельхозназначения вдоль Александровского тракта. "Я бы не сказал, что стоимость этих участков сильно изменилась, она осталась невысокой, как и прежде. 7-8 га можно выкупить за 100-150 тыс руб. Землевладельцы сдают их в основном китайцам под пашни и теплицы. Большой прибыли это не приносит, поэтому и цены на эти земли невысокие". А вот в деревнях Поздняково и Поздняково-2 (по правой стороне Качугского тракта) покупка участков привлекала немало инвесторов. Однако после того, как стало известно, что строительство нового аэропорта будет начато не ранее 2020 года, интерес к ним убавился. Тем не менее, участки изредка покупают по ценам на 15-20% выше, чем участки на первых километрах Александровского тракта.

В остатке

Несмотря на всеобщее убеждение, что продавцы недвижимости сегодня как никогда готовы уступать в цене, земельные собственники редко соглашаются продать хороший участок со значительным дисконтом. Вложения в землю -- долгосрочные инвестиции, поэтому владельцы земельных участков менее всего подвержены панике на падающем рынке. Они не станут избавляться от такого актива, если в этом нет острой необходимости. "Придет время, и участок можно будет продать дороже, окупив вложенные в него деньги", -- объясняют поведение собственников риэлтеры. "Я просто уверен, что большинство землевладельцев намерены дождаться более благоприятного времени для продажи, -- считает Василий Ломыга. -- Особенно если учесть, что многие из них купили свои участки на пике цен и, понятное дело, не хотят сегодня на этом потерять".

"Возможно, если к осени надежды на выход из рецессии станут более основательными, покупатели так и не дождутся новых существенных скидок на земельном рынке", -- допускает Василий Ломыга. -- А у землевладельцев возникнет надежда на рост спроса будущей весной, и они спокойно переживут мертвый для рынка земли сезон -- осень и зиму". Но это только предположение, тут же оговаривается собеседник. "А если судить по настроениям знакомых инвесторов, то люди не ждут ничего хорошего от этой осени", -- заключает он.

Источник: ДЕЛО