Новый стандарт жизни. Роман Мацинский – об уникальности проекта «ВЕКТОР премиум-квартал»

«Мы нетипичные девелоперы. Нам неинтересно работать в тренде – мы хотим создать нечто уникальное по своему содержанию», – заявляет Роман Мацинский, руководитель проекта «ВЕКТОР премиум-квартал», который реализуется в Октябрьском районе Иркутска. О том, как фитнес-клуб стал отправной точкой для амбициозной идеи, что делает жилой комплекс по-настоящему премиальным и зачем инвесторам сохранять оперативное управление построенным объектом, он рассказал нашему изданию.

«Мы готовились к этому не один год»

Роман, прежде всего хотим спросить, как вы решились начать столь амбициозный проект в такое непростое время? Ключевая ставка огромная, санкционные ограничения сохраняются, бизнесу в целом и девелоперскому в том числе очень непросто. А вы вдруг объявляете о старте премиального квартала.

– В России редко бывают простые времена. И решение мы приняли не вдруг – готовились к этому проекту не один год. Наверное, с того момента, когда придумали Vector Premium Fitness *, фитнес-клуб с совершенно новым для Иркутска уровнем сервиса.

Земельный участок, на котором мы планировали строить клуб, был сформирован с большим запасом. Пришла идея: а почему бы не сделать целый квартал – и жилье, и административные здания, и инфраструктура, – который бы полностью закрывал потребности нашей целевой аудитории в здоровом образе жизни, в особом отношении, в возможности общаться с людьми, близкими им по духу.

Существует концепция третьего места: у каждого человека должно быть место, где он живет, – дом; место, где он профессионально реализуется, – работа, офис, и третье место, связанное с увлечениями, отдыхом, коммуникациями с другими людьми. Мы же захотели сделать пространство три в одном: ты можешь и жить, и иметь свой офис, студию, бутик, и ходить в ресторан, в спа, в фитнес-центр – все в одной локации, в одном стиле, в едином контуре управления и сервиса. И при этом вы остаетесь в центре городской жизни – буквально в шаговой доступности находятся театры, парки, моллы, набережная Ангары, административные и деловые комплексы.

«Внимание к деталям – это и есть премиальный подход»

Вы заявляете, что не стремитесь соответствовать трендам, а создаёте принципиально другой продукт. В чём его отличие?

– Сегодня никого не удивишь подземными парковками, дизайнерскими парадными, консьержами, колясочными, «умными» лифтами и счетчиками. Это уже стандарт, даже для ЖК категории «комфорт+», тем более – «бизнес». Но большинство иркутских застройщиков на этом останавливаются. А мы идем дальше.

Мы тщательно продумываем каждый квадратный метр квартала: каждая деталь должна быть максимально функциональной. Например, отказались от централизованной климатической системы, потому что, по личному опыту, ее сложно настроить под себя, под отдельно взятую квартиру. Вместо этого предусмотрели на фасаде аккуратные встроенные ниши под кондиционеры – владелец уже сам решит, какую систему выбрать, какую разводку сделать. Часть окон в каждой квартире сделали в пол, и, чтобы ничто не портило вид, выбрали внутрипольные радиаторы. В каждом подъезде оборудовали staff-помещения для сотрудников УК, чтобы хранить инвентарь, набирать и сливать воду для уборки, – никто не постучится к вам с ведром: «Налейте водички!». Мы «заморочены» на деталях – это и есть премиальный подход.

Но самое главное – это уникальная сопутствующая инфраструктура и сервисное наполнение. Такого набора услуг нет даже у многих московских застройщиков – я сам живу в премиальном комплексе в Москве и могу сравнивать.

Например?

– В «ВЕКТОР премиум-квартале» будет двухэтажное гранд-лобби, где расположится круглосуточный сервис заботы о резидентах, своя служба доставки и сортировки (примем заказ и принесем его до двери), круглосуточная диспетчерская и собственная охрана. По вашему запросу мы заберем вещи в стирку или химчистку, уберем квартиру – достаточно оставить ключи. Словом, много-много услуг, какие не всегда встретишь даже в пятизвёздочном отеле. И все это – силами наших подразделений, под собственным контролем.

Наш квадратный метр – другой. И по функциональности, и по инфраструктуре, и по уровню сервиса. Это действительно иной стиль жизни, такой в Иркутске еще никто не предлагал.

«Строить для себя – совсем другая философия»             

Инфраструктуру вы планируете оставить в своей собственности и под своим управлением – значит ли это, что административные помещения в ЖК вообще не планируете продавать?

– Конечно, планируем. Но примерно 20% от общей площади комплекса мы оставляем себе. Например, на трех этажах будет Spa&Beauty комплекс с переходом в фитнес-клуб. В самой высокой блок-секции четырнадцатый этаж займет ресторан, тринадцатый – лаундж-бар. Все в нашей собственности и под нашим управлением. На двенадцатом разместится наш офис. Кстати, мы сознательно заняли этажи под рестораном, чтобы исключить любые неудобства для наших резидентов. Если от него будет шум, запахи, мы примем «удар» на себя.

«ВЕКТОР премиум-квартал» – единственный, насколько нам известно, проект в Иркутской области, где административные помещения расположены не только внизу, но и наверху. Чтобы удобно было и гостям, и резидентам, мы предусмотрели два отдельных панорамных лифта – посетители смогут подниматься прямо на 12-й, 13-й и 14-й этажи, минуя жилую зону. Это, конечно, увеличило стоимость проекта. Но мы сознательно пошли на такие затраты, потому что это станет изюминкой ЖК.

Мы назвали эту часть «Иркутский маяк» – верхние этажи будут полностью остеклены и подсвечены, их будет видно издалека. Это действительно уникальное архитектурное решение. Сейчас как раз выбираем подрядчика, и это непросто, потому что реализация идеи требует сложных инженерных решений.

Зачем вам инфраструктура в собственности, собственные управляющие службы? Это сложно, дорого… В конце концов можно же просто выбрать арендаторов, пригласить управляющую компанию, имеющую опыт работы с премиальными жилыми комплексами?

– Мы нетипичные девелоперы. Просто работать в тренде, в потоке, просто строить квадратные метры нам неинтересно. Нам интересно создать проект, уникальный по своему содержанию. Поэтому мы сознательно взяли на себя обязательства не просто ввести квартал, а полностью контролировать его дальнейшую эксплуатацию.

Обычно застройщики после завершения работ передают ЖК управляющей компании, пять лет несут гарантийные обязательства – и умывают руки. И потом получается, что девушек на стойках ресепшн сменяют бабушки, те сидят сначала пять дней в неделю, потом три, потом вовсе исчезают. Вся инфраструктура – кафе, магазины, сервисы – зависит исключительно от арендаторов. Если их бизнес не пошел, вместо обещанных удобств остаются пустые витрины. Знаю в Иркутске пример, когда девелопер оборудовал ЖК «умными» системами – счетчиками, насосными, теплоподачей, а УК сменилась, новые сотрудники не знали, как с этим работать, и просто отключили всю «умность».

Мы же остаемся полноправными владельцами и операторами всего комплекса. Да, это сложнее, дороже, но только так можно гарантировать качество жизни на десятилетия вперед. Тем самым мы говорим нашим резидентам: мы вас не оставим, мы будем с вами много-много лет.

К тому же строительство для себя – это совсем другая философия. Когда строишь под продажу, можно взять стандартный проект, материалы попроще, к подрядчикам не сильно придираться. Главное – сроки и себестоимость. А если строишь для себя – все меняется. Ты выбираешь архитекторов, прорабатываешь планировку. Каждый элемент – окна, двери, витражи – проходит жесткий отбор. Да, это дольше. Да, значительно дороже. Но и результат другой.

Этот комплекс мы строим прежде всего для себя и приглашаем резидентов разделить наше видение комфорта. Это не просто бизнес-проект для быстрой монетизации – это наша визитная карточка, наш вклад в развитие города.

«Спрос на более современные решения есть всегда»

Вы вдохновлялись какими-то конкретными примерами – в Москве, Петербурге?

– Мы изучали мировые практики в Дубае, в Стамбуле, Анталье – с продуманной инфраструктурой, с безупречным сервисом, смотрели премиальные объекты в российских столицах. И каждый раз ловили себя на мысли: почему у нас так нельзя?

Немного обидно, что в регионе до сих пор не было проектов подобного уровня, хотя аудитория, готовая к ним, есть. Не так мало иркутян покупают жилье в Москве или за границей, но большую часть времени проводят в Иркутске – здесь работа, бизнес, родные. Парадокс: там у них отличные квартиры, которые пустуют, а тут – постоянные компромиссы насчет качества. Это все равно, что пять дней в году пользоваться Bentley в Москве, а в остальное время ездить здесь на Toyota Corolla, потому что другого не предлагают.

Мы меняем эту логику. Наш проект – это не просто жилье. Это принципиально иной стандарт жизни, где качество перестает быть компромиссом.

А кто целевая аудитория проекта? Как вы ее видите?

– Еще когда мы готовились к открытию Vector Premium Fitness, некоторые маркетологи рисовали портрет аудитории в духе «олигархи и жены олигархов». Но на самом деле наш целевой сегмент гораздо шире, скорее «upper middle class». Это могут быть и высокопоставленные чиновники, и состоявшиеся предприниматели, и топ-менеджеры компаний. И жители соседних домов, готовые сделать «апгрейд». Условно говоря, человек 5-7 лет назад приобрел жилье уровня «iPhone 5» – хорошее жилье на тот момент, а мы выводим на рынок «iPhone 16». Спрос на более современные решения есть всегда.

Да, ипотека сейчас дорогая, но это не значит, что нет людей, которые могут себе позволить дополнительную – «пиджачную» – квартиру. Я, например, живу за городом, но у меня есть недвижимость в Иркутске – жене так удобнее развозить детей на секции. С Байкальского тракта каждый раз не наездишься.

Да и наши цены не сильно отличаются от средних по рынку в Октябрьском районе. В сравнении с другими жилыми комплексами в этой локации, они будут немного выше, но в целом сопоставимыми. Если человек хочет качественно другой уровень жизни, он готов переплатить 10–20%, чтобы получить принципиально иной продукт.

Тем более мы предлагаем гибкие условия покупки – все инструменты, которые предлагает иркутский девелопмент (траншевые ипотеки, рассрочки, отсрочки платежа и т.п.) есть и у нас.

«Наша цель – довести систему до идеала»

Вы постоянно ссылаетесь на опыт клуба Vector Premium Fitness. Получается, он стал своего рода «испытательной площадкой» для технологий и услуг, которые вы сейчас намерены применить уже в жилом квартале?

– Да, на клубе мы отработали ряд гипотез, которые хотели проверить. Например: насколько востребованным окажется премиальный сегмент? Продукт, который мы запускали в 2023 году, был для Иркутска совершенно новым, и у многих были сомнения: есть ли в Иркутске достаточное количество целевой аудитории, готовой платить за более персонализированный фитнес и сервис. Оказалось, есть.

В клубе мы применили «умные» технологии для безопасности и приватности посетителей. Этот опыт будем переносить на жилой комплекс. Например, для доступа на подземный паркинг у нас будет реализована система распознавания номеров: камеры на шлагбауме «узнают» автомобиль и электроника откроет проезд, а на самой парковке «умная» подсветка приведет вас от въезда прямо к вашему месту. Если по какой-то причине распознавание не сработает, можно будет воспользоваться меткой или мобильным приложением. Кстати, мы предусмотрим специальные места для зарядки электрокаров.

Аналогично с лифтами – сейчас выбираем производителя, но принцип уже продуман: никаких кнопок, житель ЖК подносит метку к дисплею, лифт автоматически определяет его этаж и везет туда. При этом никто посторонний не сможет ни войти в лифт, ни попасть на этажи. Если нужно пропустить гостя, это можно будет сделать через ресепшн по заявке.

У жилого квартала будет свое приложение. Через него жители смогут заказать доставку, записаться в спа, вызвать клининг, посмотреть камеры безопасности и многое другое.

Роман, провокационный вопрос: ваше желание оставаться собственником и оператором понятно, но, чтобы управлять успешно, нужен опыт. Он у вас есть? И кто все это будет делать? Кадры решают все, где вы планируете брать столько квалифицированных управляющих, инженеров, консьержей?

– Мы уже много лет занимаемся сервисом и понимаем, как его выстраивать. Начиная с 2017 года, мы управляли фитнес-клубами (сначала это был Vector Fitness Hall**, потом появился Vector Premium Fitness), а в 2023–2024 годах добавили кафе и доставку. Конечно, не бывает без ошибок, но мы работаем по принципу fast fail: быстро ошибаемся, быстро исправляем и постоянно стремимся к лучшему. Сейчас масштабируем этот опыт на наш жилой комплекс.

Мы зарегистрировали новый бренд – «INFREST Development»*** (от infinity – «бесконечность» и crest – «пик, вершина»). В рамках компании создано подразделение «INFREST Management»**** – это ядро команды, которая будет отвечать за управлением сервисами, цифровыми решениями и HR. Команда постоянно растет, обучается, продолжает наращивать компетенции.

Много времени уделяем HR-бренду компании – хотим, чтобы люди к нам стремились. Если нужно – пройдемся по рынку и соберем лучших. У нас впереди еще больше двух лет до ввода объекта в эксплуатацию, время на «прокачку» есть.

Сейчас мы активно разрабатываем механизмы администрирования огромного потока задач, которого потребует эксплуатация всего квартала. Важно выстроить четкую схему контроля: от руководства к операционным сотрудникам. Регламентируем процессы, смотрим, где можно внедрить автоматизацию и искусственный интеллект. Наша цель – довести систему до идеала.  

«Повторить проект в том же формате будет сложно»

Возможно, мы забегаем слишком далеко вперед, но не можем не спросить: а дальше что? У компании есть планы по развитию квартала или, возможно, масштабированию проекта?

– Сейчас мы докупаем земельные участки, чтобы полностью сформировать квартал в периметре улиц Трилиссера, Лебедева-Кумача, Красных Мадьяр и Байкальской. На них совместно с соинвесторами планируем возвести два флагманских административных здания. Их проектирование уже ведется. Начало строительства намечено на следующий год.

Там разместятся бутики, торговые представительства и офисы. Административной зоне будем уделять столь же пристальное внимание, что и жилой очереди. Мы хотим сформировать среду, соответствующую статусу премиального ЖК.

У нас есть и другие площадки в Октябрьском районе, но именно этот комплекс станет уникальным. Повторить проект в том же формате будет сложно: свободной земли остается мало, а емкость иркутского рынка ограничена. Так что вряд ли в ближайшее время появится еще один премиальный проект с аналогичным набором сервисов.

«ВЕКТОР премиум-квартал» в цифрах и фактах

• Жилой квартал – это 6 блок-секций от 9 до 14 этажей. В общей сложности – 244 квартиры открытой планировки. Все будет построено одной пусковой очередью, чтобы не создавать дискомфорт резидентам.
• Минимальная площадь лота – 39 м², максимальная– 145 м² с опцией объединения соседних квартир. За счет такой квартирографии и ценовой политики девелопер стремится избежать покупки жилья для сдачи в аренду.
• Теплый двухуровневый паркинг рассчитан на 251 автомобиль – в Иркутске, наверное,  до сих пор никто не планировал машиномест больше, чем квартир в ЖК. По периметру квартала будут карманы для гостевой парковки.
• Парковочные места идут в комплекте с квартирами – концепция ЖК не предполагает продажу мест нерезидентам.
• Площадь территории квартала – 1,2 гектара. Двор без машин, полностью закрыт от посторонних.

«INFREST Development» имеет собственное проектное бюро (более 15 специалистов) с членством в СРО. Подразделение дорабатывает строительную документацию, дизайн и технические решения. На этот шаг компания пошла, чтобы продукт был реализован в точности так, как и был задуман.

Отдел продаж: г. Иркутск, ул. Седова, 65а/4
тел. 99-88-99
векторпремиум.рф
t.me/vectorpremium_kvartal

* Вектор Премиум Фитнес

**Вектор Фитнес Холл

*** “Инфрест Девелопмент”

**** “Инфрест Менеджмент”

ООО СЗ «Вектор Квартал». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф

Источник: СИА