Доходные дома – вернут ли к жизни забытый формат?

В Москве

Возродить доходные дома в России пытаются уже более 20 лет. Первые попытки были предприняты в Москве еще в начале нулевых. В 2003 году в столице появился доходный дом в районе станции метро “Китай-город". Ценник там начинался от 3 тысяч долларов в месяц за квартиру.

В 2008 году в столице разработали первую концепцию строительства арендного жилья до 2012 года. Согласно этому документу, до 2009 года в Москве должны были появиться 23 доходных дома, а до 2012 года – еще 200 (общей площадью 2,4 млн кв. м). Часть домов предполагалось возвести на частные средства. Однако проект не был реализован, как задумано. Эксперты изначально отмечали непростую экономику проектов, да и кризис 2008 года внес свои корректировки.

Зато появился новый формат – апартаменты. Но скорее, в виде псевдожилья (без социальной инфраструктуры, без возможности прописаться, зато дешевле обычных квартир), а не классических апарт-отелей. Как поясняет РБК, в тот момент на рынок вышло большое количество офисных зданий, но на фоне кризиса спрос на них упал, и застройщики стали перепрофилировать их под квартиры, но без статуса жилья, поскольку изменить целевое назначения участка было нельзя.

В Иркутске

Иркутск старался не отставать от трендов. В 2008 году во время Байкальского экономического форума (БЭФ) был представлен проект квартала доходных домов - около десяти зданий общей площадью почти 3 тысяч квадратных метров. Как сообщал портал realty.irk.ru, его планировали построить в течение трех лет на участке между улицами Партизанская, Тимирязева, Софьи Перовской. Проект был частный, инвесторы полагали, что его целевая аудитория – категория средний класс+, а срок окупаемости составит 6-7 лет. Но идея так и не была реализована.

В 2014 году в Иркутске предприняли второй “подход к снаряду”. Были запланированы три пилотных проекта жилья под аренду в общей сложности на 375 одно- и двухкомнатных квартир. Под них власти определили два земельных участка в микрорайоне Юбилейном и один – в Ленинском районе города. Оператором проекта назначили Иркутское региональное жилищное агентство при содействии федерального Агентство финансирования жилищного строительства. Финансировать проект были готовы несколько банков. Но и эти намерения не получили воплощения.

Нынешним летом в Иркутске планируют начать строительство доходного дома по программе ДОМ.РФ. Стройка развернется на Верхней Набережной. В этом доме, как предполагается, часть помещений будет отдана бюджетникам.

Между тем, в 2022 году в Иркутске был открыт первый частный арендный дом “ВЭЛКО”. Инвестором выступила компания “Сервико”. Как подчеркивает ее основатель Виктор Захаров, данный проект – это не просто сдача квартир в аренду, это сервис.

В прошлом году в Иркутск пришел формат апарт-отелей с инвестиционной составляющей - застройщики обещают инвесторам в среднем 15-18% дохода в год от сдачи номера. Проекты пока в стадии строительства.

В стране

В 2011 году появилась федеральная программа возведения бездотационных домов в регионах России. К 2020 году их доля должна была составить до 20% (30 млн кв. м ежегодно) в общем объеме нового строительства. 

Предполагалось, что субъекты федерации будут предоставлять компаниям земельные участки по минимальной цене, бесплатно прокладывать коммуникации, гарантировать налоговые льготы и возводить объекты социальной инфраструктуры за свой счет. Таким образом, для девелопера итоговая стоимость доходного дома была бы на 20-25% ниже рынка, за счет чего он смог бы предложить более привлекательные арендные ставки. 

Однако плановые объемы строительства так и не были достигнуты. Формат остался неинтересен инвесторам из-за низкой окупаемости.

В июле 2014 года в Жилищный кодекс были включены положения о наемных домах. Позднее обсуждались предложения разрешить регионам строить доходные дома для льготной аренды в рамках концессии.