Больше половины новостроек сдается с задержкой

В июне 54,2% принятых в эксплуатацию новостроек по всей России было сдано с задержкой, подсчитали в Едином ресурсе застройщиков. Это максимальный показатель с марта 2019 года, когда доля достроенных домов с сорванными сроками завершения строительства составляла 56,1%, следует из данных аналитиков компании. Негативный для всего рынка жилищного строительства показатель в последнее время вырос весьма заметно. Для сравнения: год назад доля сданных со срывами первоначальных сроков новостроек была 32,9%.

Срыв сроков становится привычным для всего рынка, в том числе для крупнейших игроков. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», ГК «Самолет» сейчас строит 287 домов, из которых 120 — с задержкой. Группа ПИК в процессе строительства 221 дома, из которых 48 — реализуются с нарушением сроков ввода в эксплуатацию. Краснодарская группа «Точно» сорвала сроки по сдаче 55 домов из 171 строящегося, Dogma — 16 из 209, ФСК — 17 из 173.

Ключевой проблемой роста доли несданных вовремя домов является нехватка рабочей силы, утверждает партнер консалтинговой компании CMWP Павел Якимчук. Тенденция, начавшаяся еще в пандемию, усугубилась в последние годы такими факторами, как отъезд мигрантов, отток части рабочих на специальную военную операцию на Украине и переориентация рабочей силы на другие сегменты, например уход в курьеры, поясняет он.

По данным Росстата, в июне безработица в целом по всем отраслям экономики была на рекордно низком уровне — 2,2%.

К второстепенным факторам можно отнести постоянно увеличивающиеся затраты на строительство, что вынуждает сдвигать сроки ввода жилых домов в эксплуатацию, отмечает директор по маркетингу девелоперской компании Unikey Евгений Макаров. Себестоимость строительства многоквартирных жилых домов в июле в целом по России достигла в среднем 91,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 5,7% больше по сравнению с началом года, сообщали ранее в Союзе инженеров-сметчиков. По данным аналитиков, в Москве строительство 1 кв. м жилья обходится в 176,3 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — в 163,1 тыс. руб.

Западные санкции тоже оказали давление на отрасль. «В стройке применяются компоненты из недружественных стран, и, как бы ни выстраивались новые логистические цепочки, доставлять их до сих пор сложно»,— поясняет директор по продажам сети агентств «Этажи» Сергей Зайцев. Впрочем, сейчас зависимость от зарубежных материалов и оборудования не так высока. По данным вице-президента ГК ФСК Александра Ткаченко, если в январе 2022 года доля импортной продукции в компании составляла 17%, то к апрелю 2025 года она снизилась до 4–5%.

Глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов считает, что виной замедления темпов строительства стало падение покупательского спроса, что сократило наполнение эскроу-счетов, где хранятся средства дольщиков до ввода домов в эксплуатацию. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе—июне продажи в новостройках по всей стране снизились на 26% год к году, до 10,4 млн кв. м, и на 16% год к году в деньгах, до 2,1 трлн руб. При распроданности проектов ниже 60% девелоперы могут затягивать сдачу, не исключает господин Пахомов. Когда квартиры продаются хуже, а проценты банка высоки, девелопер предпочитает строить дольше, чем форсировать работы за счет дорогих кредитных средств, соглашается старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов.

Средства на эскроу-счетах перестали полностью покрывать кредитные обязательства застройщиков перед банками, создавая тем самым дефицит финансирования в общем масштабе реализуемых проектов, отмечает зампред коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Даниил Черных-Аипов.

Если в декабре 2021 года задолженность по проектному финансированию покрывалась средствами с эскроу-счетов на 110%, то к декабрю 2023 года показатель упал до 90%, а к маю 2025 года — до 71%, следует из данных Центробанка.

Это значит, что значительную часть кредитных долгов приходится погашать за счет других источников финансирования, включая дорогие кредиты с высокими ставками, отмечает Евгений Макаров.

На эскроу-счетах становится все меньше средств не только из-за снижения спроса, но и фокуса застройщиков на продажах квартир в рассрочку. По оценкам «Дом.РФ», к маю текущего года объем оформленных гражданами рассрочек составил 1,3 трлн руб.— это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по ранее заключенным договорам долевого участия (ДДУ).

Дарья Андрианова

Источник: КОММЕРСАНТЪ