Доля рассрочки в ипотеке начала снижаться

Уровень покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию счетами эскроу в августе впервые перешел к росту и составил 69%. Об этом свидетельствуют данные, опубликованные «Дом.РФ». Рост по сравнению с прошлым месяцем символический (1 п. п.). Однако во втором квартале 2024 года доля покрытия в среднем находилась на уровне 92%, в третьем квартале — 87%, в четвертом — 77%, а к июлю 2025 года опустилась до 68%.

На увеличение уровня покрытия в августе повлиял рост поступлений средств на счета эскроу. Согласно данным «Дом.РФ», в августе поступления на них достигли 458 млрд руб., максимума с начала года. Причем результат более чем на четверть превысил среднемесячный показатель в первом полугодии. Это стало следствием снижения ключевой ставки, которое стимулировало спрос на рыночную ипотеку, отмечает эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. По оценке финансового директора ГК «БЭЛ Девелопмент» Александра Ослопова, снижение ставки привело к росту доступности ипотечного кредитования на 15–20% в реальном выражении.

Директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков отмечает, что достаточным уровнем покрытия задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу с точки зрения рисков является диапазон от 65% и выше. Александр Ослопов отмечает, что при уровне покрытия начиная с 75% застройщик может обслуживать операционные расходы, составляющие обычно 20–25% от стоимости проекта, без риска нарушения финансовой устойчивости. По словам коммерческого директора девелоперской компании «Брусника» Андрея Фатнева, в Москве и Московской области идеальным является покрытие более 100%, которое полностью исключает риски.

При этом одной из ключевых проблем, сдерживавших наполнение счетов эскроу, стала высокая доля рассрочек, предлагаемых застройщиками покупателям недвижимости. Но по мере снижения ключевой ставки и роста доступности ипотеки доля рассрочки будет неуклонно сокращаться, указывает Андрей Носов. «Снижение доли рассрочек в целом позитивно сказывается на рынке: застройщики быстрее наполняют эскроу-счета, что способствует снижению ставок по проектному финансированию, а банки получают более устойчивую модель доходности»,— отмечает директор сегмента «Недвижимость» Т-Банка Вадим Мамонов.

Елена Ванюшина, София Мешкова

Источник: КОММЕРСАНТЪ