Курортный карман: зарубежная недвижимость

Полупустые и наполовину полные стаканы
Приступая к изучению рыночных обзоров, следует прежде всего обратить внимание на то, кто составлял эти обзоры. Заинтересованные структуры пытаются рапортовать об улучшении ситуации, незаинтересованные не находят оснований для оптимизма.

Оптимистическая картина, рисуемая риэлтерами, такова. Испания решила продемонстрировать аттракцион бесконечной щедрости по отношению к покупателям: по всей стране готовые объекты продаются с 40-процентной скидкой. Болгария, Черногория, Хорватия, Румыния, Кипр последовали испанскому примеру. Слово "скидка" слишком по-бытовому звучит, поэтому можно еще сказать помудренее — "ценовая коррекция". Сейчас происходит ценовая коррекция после бума.

По слухам, олигархи решили воспользоваться низкими ценами на недвижимость класса "люкс" и памятники искусства и массово их скупают. Вообще в высшей ценовой категории все хорошо, сделки проходят регулярно. И в этой самой категории уже наметился подъем.

Щедры оказались и государственные служащие сразу нескольких стран, принявшие решение дружно снизить налоги на операции с недвижимостью, провести либерализацию законодательства о приобретении недвижимости иностранцами, улучшить визовый режим.

Более того, кое-где недвижимость даже подорожала, а значит, там кризиса и вовсе нет.

Единодушный оптимизм риэлтеров отражает и тот факт, что на многих профессиональных сайтах ленты новостей одновременно сломались на лете прошлого года. А еще резко растет число поисковых запросов пользователей интернета по словам "недвижимость в...".

Лукавая цифра
Сложившуюся на глобальном рынке недвижимости ситуацию можно оценить и по-другому. Да, в отдельных странах жилая недвижимость в конце марта 2009 года стоила выше, чем в конце марта 2008 года. Но нередко прирост цены объясняется или инфляцией, или девальвацией национальной валюты. Учет этих факторов превращает рост в спад. Так, по данным портала Global Property Guide, цены на жилую недвижимость в Индонезии с 1 апреля 2008 года по 1 апреля 2009 года выросли в номинальном исчислении на 4,57% — реально же снизились на 2,87%.

Глубина падения (а оно отмечается на риэлтерской карте мира гораздо чаще, чем рост) также заметнее, если брать реальные, а не номинальные цифры. Так, за указанный период с апреля по апрель -1,9% за год на Кипре превращается в -2,87%; -6,81% в Испании становится -7,24%; падение на 8,04% в Болгарии оборачивается падением на 13,57%.

В условиях низких объемов продаж статистика цен гораздо менее надежна, чем на активно действующем рынке. Огромное количество объектов недвижимости, выставленных сейчас на продажу, не находит спроса — так какая разница, какова при этом заявленная цена предложения?

Ненадежность статистики неумолимо подтверждается и большим разбросом в цифрах по одному и тому же рынку, публикуемых разными структурами. Статистика мало того, что противоречива, так еще и быстро меняется. Понятно лишь, что общемировой тренд сейчас отрицательный.

Справедливости ради следует отметить, что при этом кое-где в мире встречаются так называемые зеленые ростки, то есть страны, в которых недвижимость переживает небольшой рост, дающий повод для умеренного оптимизма. Global Property Guide указывает, например, на Таиланд (четырехпроцентный рост цены отдельно стоящего дома за год) и Израиль (трехпроцентный рост цен на жилую недвижимость за первый квартал 2009 года). Но и в этих странах не все так радужно, как может показаться на первый взгляд.

Скрытое падение
Ситуация с недвижимостью в Таиланде хоть и лучше, чем в большинстве стран мира, но все равно далека от идеала. Начало кризиса в России (да и в Западной Европе, кстати, тоже) обернулось для Таиланда выгодой: многие россияне решились немедленно вложить деньги в недвижимость "страны улыбок", посчитав ее более надежным активом, чем рубли и доллары. В какой-то момент, примерно в период новогодних праздников, "русские" и нацеленные на русскоговорящих же покупателей агентства недвижимости Таиланда вынуждены были искать новых агентов по продажам: слишком много стало покупателей. Но момент этот как-то незаметно прошел.

Сегодня риэлтеры характеризуют ситуацию на тайском рынке примерно так. Покупателей и, соответственно, сделок мало. Покупатели в условиях кризиса, конечно, надеются на серьезные скидки, и нередко сделки срываются именно потому, что продавец не желает таких скидок делать. Некоторые аналитики предлагают покупателям подождать до будущей весны — авось за зиму продавцы станут посговорчивее. Затрудняет оценку ситуации и традиционная информационная закрытость рынка — суммы сделок часто не разглашаются, в налоговые органы поступают документы с заниженными ценами.

Тем не менее какие-то цифры все-таки существуют, и определенные выводы сделать можно. К примеру, на острове Пхукет, по данным местной земельной палаты, за первые четыре месяца года налог с продажи недвижимости, исчисляемый от оценки продаваемого объекта и уплачиваемый продавцами недвижимости, составил 18,2 млн бат. В прошлом году за тот же период этот налог принес в местную казну 132 млн бат — падение более чем в семь раз. Похожие налоги, уплаченные покупателями за тот же период, снизились со 104,3 млн бат до 13,6 млн бат (падение более чем в семь раз). Логично предположить, что где-то в семь раз уменьшились и объемы операций с недвижимостью, что бы там ни происходило с ценами.

В Израиле происходит примерно то же самое. По итогам первого квартала страна входила в короткий список государств, где растут цены на жилую недвижимость. Рост цен — это, конечно, оптимистично. Только недвижимость по этим ценам плохо продается. Это показывают опубликованные в конце мая статистические данные администрации государственных доходов при министерстве финансов Израиля. Согласно этим данным, в 2008 году в Израиле было продано 91,5 тыс. квартир, что на 6% ниже показателя 2007 года. Продажи новых квартир, составляющие 21% объема продаж, упали гораздо сильнее — на 14% за год. Переломным стал четвертый квартал, в котором рост сменился спадом (продажи уменьшились на 43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены снизились на 7%).

Надо отметить, что аналитики рынка не ждут заметного дальнейшего снижения цен: мировой финансовый кризис не нанес большого урона израильской экономике — высокий спрос на жилье в Израиле (со стороны жителей страны) сохраняется.

Судьбы чемпионов
Черногория была в прошлом году чемпионом Европы по объему иностранных инвестиций на душу населения. Значительную долю этих инвестиций (порядка 40%) составляли прямые вложения в черногорскую недвижимость. В январе 2009 года инвесторы приобрели недвижимость на общую сумму €11,4 млн — на 59% меньше, чем в январе 2008 года.

Говорить об уровне цен сложно, так как число продаж ничтожно мало. Те цены, которые выставляют продавцы, примерно соответствуют уровню 2004 года, то есть того времени, когда бум недвижимости еще не начался.

Впрочем, недавно газеты сообщили об одном серьезном потенциальном покупателе, способном одним махом исправить статистику продаж какого-нибудь из ближайших месяцев. Черногорский остров Светы-Никола, расположенный рядом с городом Будва, собирается купить бывший премьер-министр Таиланда Таксин, заочно приговоренный на родине к двум годам тюрьмы. Остров был выставлен на торги за €28 млн в феврале, к июню цена снизилась на четверть. Обвиненный в широкомасштабной коррупции экс-премьер может стать достойным новым хозяином острова: предыдущий его владелец Станко Суботич не хочет возвращаться в родную Черногорию, где его обвиняют в контрабанде сигарет в особо крупных размерах.

Олег Дерипаска в марте отказался от девелоперского проекта на курорте Порте-Монтенегро стоимостью €8 млрд. Это самый крупный, но далеко не единственный пример ухода российских инвесторов с черногорского рынка недвижимости.

Черногорцы ожидают, что оживить рынок недвижимости должен принятый в начале июня парламентом страны новый закон о собственности, который разрешает приобретение и оформление на свое имя земли в республике иностранными физическими лицами. К достоинствам Черногории можно отнести и то, что страна пользуется евро — в соседних балканских странах с не такими прочными национальными валютами кризис проявился сильнее из-за их девальвации.

Хорватский рынок не очень отличается от черногорского. Тот же бум в прошлом — правда, чуть раньше завершившийся, те же упавшие цены, продажи почти на нуле и ожидание дальнейшего снижения цен. Правда, есть небольшой бонус для инвесторов, желающих рискнуть: Хорватия войдет в ЕС, вероятно, раньше Черногории, так что к недвижимости сегодня прилагается возможный паспорт жителя ЕС завтра.

Дубай, еще совсем недавно переживавший бум недвижимости и не имевший в мире конкурентов по темпам роста, сейчас опять вне конкуренции — но уже по темпам падения. По оценкам международной консалтинговой компании в сфере недвижимости Knight Frank, за первый квартал 2009 года цены на жилье упали в эмирате на 40%. Правители эмирата уже обратились за помощью к соседям — в нефтяной Абу-Даби.

Алексей Алексеев

Полный текст материала >>

Источник: КОММЕРСАНТЪ