Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом. Рассказывают банкиры

О том, как на практике участники программы «Социальная ипотека» гасят кредиты с помощью средств материнского капитала, Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.ru рассказала Лада Краснова, заместитель генерального директора, член правления КБ «Московское Ипотечное Агентство».

Помощь получили 22 социальных заемщика
- Лада Викторовна, сколько заявок на использование материнского капитала для погашения ипотеки получил Ваш банк? Сколько заявок было удовлетворено?
-С начала года наши заемщики подали около 130 заявлений. По состоянию на середину июня этого года по 22 из них Пенсионный фонд перечислил средства материнского капитала.

Но все заемщики, решившие воспользоваться материнским капиталом для погашения части долга по ипотеке, взяли кредит по программе «Социальная ипотека». По коммерческим кредитам наши заемщики материнский капитал не использовали, хотя они тоже, разумеется, имеют такое право.

- А есть соображения, почему заемщики, получившие коммерческие кредиты не пользуются таким правом?
- Коммерческие кредиты по сумме не сопоставимы с кредитами по «Социальной ипотеке», материнский капитал способен покрыть лишь небольшую часть ипотечного долга, что, вероятно, не очень интересно некоторым заемщикам. Коммерческие кредиты берут люди с более серьезным достатком, причем в нашем банке семьи с маленькими детьми чаще брали залоговые кредиты, а не кредиты на покупку недвижимости.

- Первые выплаты материнского капитала будут лишь в январе 2010 г, но Ваши заемщики уже получили деньги. Получается, что если капитал используется для погашения ипотеки, он может быть использован уже сейчас?
- Да, деньги уже поступают в банк, как я уже сказала, Пенсионный фонд перечислил средства материнского капитала по 22 заявлениям наших заемщиков.

- Бывают ли отказы в использовании материнского капитала для погашения ипотеки?
- В нашей практике пока таких случаев не было.

Как собрать документы и куда предоставить
- Какие документы необходимо предоставить, чтобы использовать материнский капитал для погашения ипотечного кредита?
- В банке «Московское ипотечное агентство» порядок оформления досрочного погашения ипотечного кредита с помощью средств материнского капитала прост и не требует много времени. Заемщики подают заявление с просьбой о зачислении средств материнского капитала в погашение кредита и о предоставлении в Пенсионный фонд справки по специальной форме о размере остатка задолженности по кредиту и сумме процентов, подлежащих уплате до конца срока действия кредитного договора и отсутствии текущей просроченной задолженности. Кстати, эту справку наши клиенты могут заказать заранее на сайте банка.

- Как взаимодействуют банк и Пенсионный фонд?
- Получение материнского капитала лежит на заемщике, и взаимоотношения с Пенсионным фондом выстраивает он. Наша задача – оперативно выдать справку, которую заемщик самостоятельно предоставляет в Пенсионный фонд, и затем также оперативно зачислить перечисленные средства в счет погашения долга.

Иногда после перечисления материнского капитала отделения Пенсионного фонда запрашивают у банка отчет о получении средств и зачислении их на счет. Форма подобных запросов и ответов на них бывает разной. Зачисление происходит в день получения средств.

Мы всегда стараемся минимизировать затраты времени наших клиентов, поэтому после предоставления справки в Пенсионный фонд им остается только дождаться перечисления денежных средств в банк. И даже если возникает необходимость уточнения информации, изложенной в справке, сотрудники Пенсионного фонда обращаются за разъяснениями непосредственно в банк.

У нас исторически сложились хорошие отношения с Пенсионным фондом г. Москвы, и глобальные вопросы мы решаем между собой в рабочем порядке.

- У справок, предоставляемых в Пенсионный фонд, есть какой-либо срок действия или срок давности?
- Законом такой срок не установлен, но в справке Пенсионный фонд просит указать первоначальную сумму кредита, остаток ссудной задолженности, проценты по кредиту. Эти данные изменяются, а для рассмотрения возможности погашения ипотечного долга средствами материнского капитала данные по кредиту должны быть актуальны на дату выдачи справки банком. Поэтому заемщик, получивший такую справку, заинтересован в том, чтобы скорее передать ее в Пенсионный фонд, и, следовательно, скорее получить средства материнского капитала и погасить долг, держать справку дома бессмысленно.

- Сколько времени необходимо банку для подготовки документов в Пенсионный фонд?
- Нам достаточно одного дня для подготовки справки о размере остатка задолженности по кредиту и сумме процентов, подлежащих уплате до конца срока действия кредитного договора и отсутствии текущей просроченной задолженности.
Если у заемщика к моменту подачи заявления в банк имеется непогашенная просроченная задолженность, то ему предоставляется возможность для ее погашения, либо в справке будет присутствовать информация о наличии такой задолженности.

Как считать долги и выплаты
- А как наличие задолженности может повлиять на получение средств материнского капитала для погашения кредита?
- Вопрос о выдаче материнского капитала находится в компетенции Пенсионного фонда, но я не думаю, что при наличии просроченной ссудной задолженности он откажет в перечислении. Отказ вероятен, если с помощью материнского капитала заемщик захочет покрыть накопившиеся пенни и штрафы за несвоевременную оплату взносов по кредиту.

- Наверное, сумма долга по большинству ипотечных кредитов больше, чем сумма материнского капитала, т.е. фактически перечисление материнского капитала является частичным досрочным погашением?
- На сегодня все заявления, поступившие в банк, поданы заемщиками, имеющими остаток ссудной задолженности, превышающий сумму, перечисляемую в качестве материнского капитала. Поэтому все поступившие в банк платежи из Пенсионного фонда являются частичными досрочными погашениями. При этом банк «Московское ипотечное агентство» зачисляет поступившие средства материнского капитала на погашение суммы основного долга, а не в погашение штрафов, комиссий или пеней при просрочке.

- Взимаются ли какие-либо штрафы за досрочное погашение кредита в случае перечисления средств материнского капитала?
- Конечно, нет, даже в период действия моратория на досрочное погашение кредита мы не взимаем никаких штрафов за погашение кредита с помощью средств материнского капитала.

Но мы сталкивались с такими случаями: пришла вся сумма материнского капитала, после ее зачисления на ссудный счет мы пересчитываем аннуитетный платеж на срок действия кредита и таким образом ежемесячная нагрузка на заемщика снижется, но если остается небольшая задолженность и по данному кредиту действует мораторий на досрочное погашение, то заемщик не может погасить кредит досрочно. Мы вынуждены растягивать эту сумму без изменения срока кредита на ближайшие месяцы, и людям все равно приходится платить небольшие взносы, и только когда заканчивается срок моратория, заемщики досрочно гасят кредит.

-Какую часть кредита обычно покрывает материнский капитал?
-Здесь трудно определить среднее значение, т.к. каждый кредит индивидуален. Для участников московской городской программы «Социальная ипотека», это значение может быть примерно 30-40 процентов от остатка ссудной задолженности. Например, семья из 4 человек с двумя детьми взяла в кредит на 10 лет 874 273 руб. Ежемесячно они выплачивали по 11 853,23 руб. После перечисления средств материнского капитала в размере 299 731,25 ежемесячный платеж уменьшился до 6923,76 руб. (см. таблицу в конце текста). Для заемщиков же, взявших кредит по рыночным ставкам по кредиту и по рыночной стоимости жилья, погашение с помощью материнского капитала снизит ссудную задолженность примерно на 15-20 процентов.

- Что происходит с ипотечным кредитом после внесения материнского капитала? Уменьшаются ли последующие платежи или уменьшается срок кредита? Что происходит чаще?
- В обычной практике при частичном досрочном погашении производится перерасчет ежемесячного платежа и заемщику предоставляется новый график платежей до конца срока кредита. Это позволяет, не меняя срок кредита, уменьшить сумму ежемесячного платежа, т.е. понизить финансовую нагрузку заемщика.
Однако если заемщик изъявит желание оставить сумму ежемесячного платежа на прежнем уровне, а срок кредита сократить, то возможен и такой вариант. Но чаще всего люди стараются понизить ежемесячный платеж.

- Можно ли использовать материнский капитал для погашения ипотеки, если кредитный договор оформлен на отца ребенка (являющегося и собственником квартиры), а мать и сам ребенок в квартире не прописаны?
- Никаких проблем или сложностей здесь нет, у нас были прецеденты, когда отец – заемщик по кредиту, а мать – созаемщик, но не собственник, но материнский капитал все равно может быть направлен на погашение кредита, причем сертификат на материнский капитал может получить любой из родителей.

Однако, тем, кто хочет использовать средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита необходимо обратить внимание, что главным условием для этого является оформленное право собственности на несовершеннолетнего собственника или письменное обязательство в дальнейшем оформить это жилье в собственность родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи, которое нужно произвести в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Если эти условия не выполняются, Пенсионный фонд может отказать в выплате.

Наши заемщики в основном получают кредиты по программе «Социальная ипотека». В этой программе могут участвовать только очередники г. Москвы, и в очереди стоит вся семья, поэтому чаще собственниками квартиры становятся все члены семья, включая и малолетних детей. Если же ребенок изначально не является собственником жилья или рождается после приобретения квартиры, а семья решает наделить ребенка правом собственности, то родители-собственники квартиры должны заявить об этом в банк.

Наш банк оказывает помощь своим заемщикам в случаях оформления права собственности на квартиру несовершеннолетнего – от согласия на передачу доли в праве собственности, принадлежащей одному из родителей или одному из собственников, в пользу ребенка, до помощи в оформлении изменений прав собственности в регистрационной палате. Но для этого нам необходимо соответствующее разрешение органов опеки.

О маткапитале знают не все
- По-Вашему, многие семьи воспользуются возможностью использовать материнский капитал для погашения ипотеки?
- Как показывает опыт, большинство заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей, обращаются в банк за разъяснениями по вопросу погашения кредита с помощью средств материнского капитала, и, чаще всего, реализуют предоставленную возможность погашения кредита и уменьшения долговой нагрузки на семейный бюджет. Но и немало людей, которые из-за недостаточной информированности, а может быть, просто от природной нерасторопности не используют материнский капитал, боясь, например, оформления незнакомых им документов или «нескончаемых» очередей в Пенсионном фонде.

О том, как используют материнский капитал «обычные» заемщики (не очередники и не участники «Социальной ипотеки»), журналу Metrinfo.ru рассказали представители коммерческих банков:

Олег Пятлин, руководитель направления залогового кредитования блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка:
В АльфаБанке программа использования материнского капитала реализуется довольно успешно. Оформление документов для ПФ РФ после обращения заемщика в банк занимает не более 2-х дней. При погашении кредита с использованием средств материнского капитала, как впрочем, и за счет иных средств заемщика, в АльфаБанке отсутствуют штрафы за досрочное погашение. Мы не отказываем заемщику в досрочном погашении кредита за счет средств материнского капитала даже при наличии моратория на досрочное погашение, поскольку в данной ситуации АльфаБанк исходит из социальной важности вопроса и необходимости помощи заемщикам, нежели из стремления получить дополнительные проценты за пользование кредитом

Елена Корнеева, начальник Управления розничного кредитования МОСКОВСКОГО КРЕДИТНОГО БАНКА (МКБ):
Многие заемщики интересуются возможностью погашения части ссуды за счет средств материнского капитала. Некоторым мы вынуждено отказываем в этом, если клиенты заключили с Банком не договор ипотечного кредитования, а договор потребительского нецелевого кредитования. С начала 2009 года МКБ получил около 20 заявок на использование материнского капитала, 5 из них было удовлетворено.

При обращении в Банк заемщика - получателя Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, мы запрашиваем у него копию сертификата и оформляем Справку о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование кредитом, а также предоставляем реквизиты Банка для перечисления денежных средств материнского капитала. Подготовка документов в Пенсионный Фонд осуществляется в течение 2 рабочих дней. В случае поступления материнского капитала,  Банк списывает для досрочного погашения займа. Клиенту предоставляется справка о досрочном исполнении его обязательств по кредитному договору и об остатке ссудной задолженности, а также новый график платежей, в котором пересчитывается аннуитет (ежемесячный платеж).

В территориальный орган ПФ РФ по его требованию Банк предоставляет справку о том, что средства материнского капитала получены и единовременно и в полном объеме списаны в счет погашения основного долга по кредитному договору клиента.

В МКБ вообще не существует моратория на досрочное погашение в рамках ипотечного кредитования, поэтому и при использовании материнского капитала, и в других случаях никакие штрафы не взимаются.

В большинстве случаев материнский капитал покрывает не более 10% от остатка ссудной задолженности по кредитному договору. Например, у одного из наших заемщиков был кредитный договор на сумму 139 500 долларов США, ежемесячный платеж по нему составлял 1 615 долларов США. На момент получения средств материнского капитала остаток ссудной задолженности был равен 131 040,58 долларов США. После частичного досрочного погашения с помощью поступивших средств материнского капитала - 299 731,25 руб., что по курсу ЦБ (30,8767) составило 9 707,36 USD, сумма кредита уменьшилась до 120 975,85 USD, а ежемесячный платеж - до 1 459,00 USD.

Ирина Мандракова, руководитель группы ипотечного кредитования «Смоленского Банка»:
Чтобы заемщик мог воспользоваться материнским капиталом для погашения ипотечного кредита, мы готовим для Пенсионного фонда справку о ссудной задолженности по кредиту, в которой указываем остаток долга, сумму процентов, свои реквизиты и расчетный счет получателя, который открывается в нашем же банке, для перечисления денег. Данная справка передается в Пенсионный фонд, который после ее рассмотрения перечисляет в банк деньги.

Наш Банк получил всего одну заявку на использование материнского капитала для погашения кредита, и она была удовлетворена. Клиент, принявший решение о перечислении материнского капитала в счет частичного погашения ипотечного кредита предоставил в банк копию Сертификата на материнский капитал. Через 30 дней после того, как в Пенсионный фонд была представлена справка, на расчетный счет заемщика были перечислены денежные средства. В тот же день, когда деньги поступили на счет получателя, банк списал часть ссудной задолженности. После того, как часть ссудной задолженности была списана, клиент изъявил желание уменьшить ежемесячный платеж. Сотрудник банка, обслуживающий данный ипотечный кредит, произвел перерасчет и составил новый график платежей, сейчас клиент продолжает погашение оставшейся части ипотечного кредита в обычном режиме.

Перечисление материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита является частичным досрочным погашением. Невозможно точно сказать, какую часть кредита покрывает материнский капитал, т.к. суммы ипотечных кредитов разнятся, а материнский капитал индексируется с каждым годом в сторону увеличения, но из нашей практики материнский капитал покрыл 25% от общей ссудной задолженности.

При перечислении средств материнского капитала вся сумма идет на погашение самой ссуды, т.е. уменьшается только задолженность без учета процентов. Штрафы за досрочное погашение в этом случае не взимаются. Моратория на досрочное погашение в нашем банке нет, поэтому материнским капиталом могут воспользоваться все ипотечники.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru напоминает, что «манипуляции» с материнским капиталом регулируется федеральным законом от 25 декабря 2008 №288-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно этому закону, материнский (семейный) капитал может быть использован на погашение кредита или займа на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты. Причем независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

Ольга Агуреева