Ипотека коммерческой недвижимости «оживит» рынок офисов

Президент РФ Дмитрий Медведев недавно подписал поправки в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые дают возможность приобретать с помощью ипотечных кредитов нежилые помещения. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такая ипотека будет способствовать оживлению рынка офисных площадей, который оказался едва ли не самым пострадавшим от кризиса сегментом недвижимости.

В действующее законодательство вводятся положения, позволяющие принимать в залог нежилые помещения, как это происходит сейчас с жилыми помещениями. Для этого базовый закон об ипотеке дополняется нормой, согласно которой объект недвижимости, приобретаемый с использованием кредитных средств банка, считаются находящимся в залоге с момента госрегистрации права собственности. До сих пор этой нормы не было, и получалось так, что банк вначале отдает деньги в кредит, а объект в залог получает только спустя несколько недель, когда сделка будет зарегистрирована. То есть фактически в течение нескольких недель выданная сумма денег была ничем не обеспечена.

Работать по такой схеме банкиры опасались, поэтому, как правило, искали всевозможные обходные пути. Например, предлагали предпринимателю заложить другую недвижимость, находящийся в собственности фирмы. Строго говоря, ипотекой такую сделку уже назвать было нельзя, так как ипотека подразумевает залог именно приобретаемого объекта недвижимости. Но дело даже не в названии: такая схема затруднительна для предприятий малого и среднего бизнеса, у которых не было дорогостоящей собственности, а офис или магазин находились в аренде.

Квадратный метр в большинстве офисов в пределах четвертого транспортного кольца сегодня стоит $3-10 тыс. То есть помещение площадью 50-200 кв.м, какие обычно требуются небольшим компаниям, может стоить от $150-2000 тыс., или в среднем порядка миллиона долларов. Предприятиям малого и среднего бизнеса с их оборотами капитала далеко не всегда возможно найти такую сумму, не пользуясь кредитными средствами. Крупному бизнесу это сделать куда легче.

Между тем за последние годы сформировался круг стабильно развивающихся небольших компаний, которые в кризис не только смогли устоять, но и во многих случаях продолжили свое развитие и расширение. По мнению специалистов www.irn.ru, многие из таких предприятий как раз и будут формировать спрос на коммерческую ипотеку. Как уже писал www.irn.ru в статье «Арендаторы С-класса – надежда владельцев современных бизнес-центров», в последнее время брокеры начали более охотно работать с заявками на аренду помещений небольших площадей, чего не было до кризиса, когда владельцы бизнес-центров не соглашались сдавать одному арендатору помещение площадью меньше 500-1000 кв.м.

Теперь могут появиться дополнительные заявки – на приобретение в собственность. По мнению специалистов www.irn.ru, это будет способствовать оживлению рынка офисной недвижимости, которая, как уже писал www.irn.ru в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой» стала едва ли не самым пострадавшим от кризиса сегментом недвижимости.