Услуга «быстрого выкупа» квартиры: как быть, если деньги нужны очень срочно

Что такое услуга быстрого выкупа, в чем ее плюсы и минусы, – с этим вопросом разбирался корреспондент журнала Metrinfo.Ru.


Зачем «оно» владельцам?
Причины, заставляющие хозяев быстро продавать квартиру, в общем-то, известны. Чаще всего это необходимость в срочном дорогостоящем лечении. Бывает и так, что человек попал в какую-то передрягу. Случай не то чтобы массовый, но довольно показательный: управляя автомобилем, водитель совершил наезд на пешехода. Грозила тюрьма, но потерпевший через адвоката деликатно намекнул, что отзовет иск из суда, если получит 1 млн. руб. Водитель – который примерно год назад получил по наследству квартиру и все это время весьма лениво пытался ее продать – тут, естественно, чрезвычайно взбодрился и пожелал реализовать как можно быстрее.

Перечисленные выше обстоятельства – из разряда негативных. Иногда бывает и наоборот. К примеру, гражданин долго обивал пороги посольства какой-нибудь благоустроенной страны, добиваясь позволения въехать на ПМЖ. И вдруг – разрешение! Теоретически, конечно, можно продать и потом: российское законодательство не запрещает иностранцам владеть недвижимым имуществом. Однако такая «дистанционная» операция чревата многими хлопотами и нервами, и многие собственники постараются в подобной ситуации постараются решить все до отъезда.

Бывают и резоны из сферы бизнеса. «Один наш клиент был владельцем небольшого швейного предприятия, - рассказывает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – У него появилась возможность купить большую партию отличной ткани по «бросовой» цене. Но наличных средств не было, продажа автомобиля тоже не решала вопрос. Тогда бизнесмен пошел ва-банк: срочно продал свою квартиру и закупил эту партию. Надо сказать, что решение оказалось абсолютно верным: бизнес удалось вывести на качественно новый уровень. Уже через полтора года этот человек покупал квартиру в пределах Бульварного кольца площадью в три раза больше предыдущей».

Правда, не все всегда так открыто и безобидно: иногда за заявленной потребностью срочно продать (и даже имеющегося благообразного объяснения вроде немедленной операции для больного ребенка) скрывается намерение обмануть покупателя. «Расчет на то, чтобы покупатель в спешке или от жадности пропустил «отравленную пилюлю», спрятанную в этой сделке, - говорит Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка холдинга МГСН. – Это может быть, например, сомнительная история квартиры. Поэтому срочным выкупом могут заниматься только профессионалы: эти сделки связаны с высокой степенью риска».


Зачем покупающим?
Если абстрагироваться от нынешнего состояния рынка недвижимости и говорить о ситуации, которую всегда было принято считать нормальной (т.е. постоянное повышение цен), то ответ лежит на поверхности. Покупаем объект с дисконтом в 20-40%, если требуется – приводим в порядок (для этого часто в квартире требуется всего-то выкинуть хлам и вымыть окна) и через 2-3 месяца продаем по нормальной рыночной стоимости. А цены за эти 2-3 месяца еще и подросли процентов на 10 – совсем замечательно.

Существовала и еще одна необходимость - Станислав Коротков (МГСН) называет ее «технологической». В 90-е годы очень популярной у риэлторов операцией было расселение коммунальных квартир в Центре с целью последующей продажи их состоятельным покупателям. Для расселения коммуналок нужны небольшие дешевые квартиры, а этот товар самый ходовой, такие объекты всегда быстро находят покупателя. Поэтому многие агентства создавали у себя «банк» квартир под разъезд – обычно «однушки» в 9- и 12-этажных домах в спальных районах.

…Но это, как мы уже сказали, реалии прошлых времен. Что сегодня? В последний год рынок только снижался – соответственно, собственно спекулятивные операции (сегодня купили – через три месяца продали заметно дороже) стали невозможными. Отцвел и бизнес по расселению коммуналок: самих этих квартир стало меньше (риэлторы расселили всех вменяемых жителей, остались только с неадекватными аппетитами), а спрос сократился – к услугам богатых людей построено много современного жилья, хорошего и разного.

Так что те немногие компании, которые продолжают рекламировать услугу «срочного выкупа», рассчитывают сегодня только на одно: что попадется какой-то совершенно невероятный по выгодности вариант. Автор проверил это очень просто: взял собственную квартиру, оценил ее с помощью электронного сервиса «Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн» - получилось примерно 5,5 млн. руб. А потом позвонил по рекламе такой компании – там назвали цену в 2,5 млн.


Технологические тонкости
Рассказали нам риэлторы о некоторых трудностях, с которыми сталкиваются риэлторские компании, практикующие быстрый выкуп. По идее, квартиру должно выкупить агентство. Однако оформление квартиры на компанию всегда влекло дополнительные расходы, связанные с регистрацией сделки, бухгалтерским учетом и налогообложением.

Поэтому, говорит Константин Шибецкий, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость», чаще всего собственником становилось физическое лицо – сотрудник компании или кто-то из родственников ее владельца. Что (это автор уже от себя) иногда приводило к чудным прецедентам: сотрудник, на котором «висела» пара квартир, объявлял, что увольняется. Законных рычагов давления на окаянца тут в принципе нет, руководству компании приходилось пользоваться незаконными – в общем, ситуация, очень похожая на ту, в которой обвиняют сегодня г-на Чичваркина.

…Обычным гражданам, конечно, более интересна не эта «кухня» риэлторских агентств, а собственные интересы. Прежде всего, как быстро они получат деньги? Ответ очень простой – после государственной регистрации сделки. В 90-е и начале 2000-х годов этот процесс занимал один день, потом сроки стали бОльшими, но существовала т.н. «ускоренная процедура» - пять рабочих дней. Сейчас нет и ее, и регистрация занимает 1 месяц. Так что быстрее не получится никак. В крайнем случае, агентство на свой страх и риск может выплатить продавцу часть денег вперед – но в любом случае это будет немного, процентов 20 от всей суммы.

Второй вопрос: сколько получит продавец? В прежние, более благоприятные времена можно было рассчитывать на 60-80% от рыночной стоимости. Сегодня – см. конец предыдущей главы. То есть около 45%.


Другие возможности
Они активно распространились на рынке года два назад – в период пика ипотечного кредитования. Без особых проблем можно было получить ломбардный кредит - под залог имеющейся квартиры.Заложив квартиру банку, можно было получить как раз 70-80% от рыночной стоимости квартиры.

«Эти схемы намного удобнее и должникам, и кредиторам, - считает Константин Шибецкий («МИЦ-недвижимость»). – Банки получают постоянный доход в виде процентов за пользование кредитом, а заемщики остаются при квартире. При этом у обеих сторон остается пространство для маневра, так как по взаимному согласию сторон можно продать залоговую недвижимость. Но это будет продажа уже по цене чуть ниже рынка, а не с таким существенным дисконтом, как при срочном выкупе».

Сегодня, как известно, ипотечное кредитование серьезно прихлопнул кризис. Но хочется надеяться, что это не навсегда – рынок восстановятся, банки вновь запустят кредитные программы – в том числе и ломбардные.

…Существует и еще одна «форма срочной продажи» - здесь, правда, без кавычек не обойтись, поскольку речь идет об обыкновенном обмане. Хотя, как у О.Бендера, и не подпадающего под статьи Уголовного кодекса. Владельцу квартиры, которому нужно срочно его сбыть с рук, обещают это сделать. Даже говорят, что на вашу квартиру уже найден покупатель, и для верности могут предъявить важно надувающего щеки гражданина – обычно в этой роли выступает кто-то из сотрудников агентства. Но со сделкой все время что-то не складывается – то «покупатель» куда-то уезжает, то ему вдруг нужно посовещаться с мамой. А агентство тем временем судорожно пытается продать квартиру по цене в 90-95% от рынка. Естественно, на руки хозяин этих денег не получит…


Что будет?
Интерес агентств к выкупу квартир всегда зависит от динамики рынка. Чем быстрее растут цены, тем выгоднее подобные операции. Сейчас рынок после длительного снижения вроде бы встает. Но рано или поздно рост цен возобновится. «И предложение срочного выкупа снова появится», - убежден Андрей Банников, исполнительный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Другой вопрос: будет ли услуга нужна потребителям? Если восстановится весь рынок, то вернутся и банковские ломбардные кредиты. Специалисты полагают, что срочный выкуп станет менее востребованным, но полностью с рыка не уйдет. «Дело в том, что банки предъявляют достаточно жесткие условия к андеррайтингу заемщика, и далеко не все желающие смогут его пройти, - объяснил журналу Metrinfo.Ru Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»). – Далеко не у всех белая зарплата, поэтому кредит такие люди получить не могут».

Владимир Абгафоров

Источник: METRINFO