Земли от фонда РЖС: пока вопросов больше чем ответов. Смогут ли амбициозные планы федеральной структуры реализоваться на практике

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), созданный прошлым летом, работает уже больше года. Эта структура задумывалась как основной катализатор, который будет развивать рынок доступного жилья в России. Ее цель – собрать и передать под жилищное строительство все неиспользуемые федеральные земли. И амбициозных стратегических планов, которые время от времени озвучивают представители Фонда, тоже немало. Однако до сих пор остается неясным, как Фонд РЖС планирует на практике решать многие принципиально важные вопросы и преодолевать тактические трудности, стоящие на пути расширения рынка жилья, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Начиная с 2011-2012 годов не менее 25-30% жилья, строящегося на территории России, будет строиться на землях, проданных на аукционах фонда РЖС, сообщил недавно глава Фонда Александр Браверман. По его словам, на сегодняшний день фонд заключил соглашения со всеми субъектами РФ и рассматривает около 1,1 тыс. земельных участков в качестве потенциальных площадок для жилищного строительства. По предварительным планам, с помощью фонда РЖС в оборот в России, по итогам 2009 года, должно быть введено около 60 земельных участков, что создаст условия для возведения в стране 5,5 - 6 млн. кв.м. жилья.

Фонд РЖС был создан в июле 2008 года «в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья». Имущество Фонда формируется из федеральных участков, которые включаются в него по заявкам местных властей. Новая структура намерена содействовать в проведении ленд-девелопмента территорий, что, по замыслу чиновников, должно существенно ускорить процесс застройки.

Процедура передачи участков выглядит примерно так. Фонд РЖС с помощью региональных властей формирует перечень участков, после чего эти списки выносятся на рассмотрение попечительского совета, который возглавляет зампред правительства РФ Александр Жуков, а затем - на рассмотрение правительственной комиссии по развитию жилищного строительства, возглавляемой первым заместителем председателя правительства РФ Игорем Шуваловым. Вместе с ним в состав комиссии входят 14 представителей ключевых структур федеральной власти.

В течение сорока пяти дней после получения предложений попечительского совета правительственная комиссия должна принять решение о том, кто будет распоряжаться заявленными участками – Фонд РЖС, органы местного самоуправления, либо данный земельный участок не пойдет под застройку. Выбранная сторона должна в течение трех лет провести ленд-девелопмент территории, после чего организует аукцион по продаже земли в собственность или права на заключение договора аренды. Деньги от реализации земли получает та сторона, которая проводит торги.

Так ряд аукционов был проведен в конце сентября. Под застройку были переданы площадки в Тюменской, Курской и Кировской областях, а также в Чувашии. Суммарно на них можно построить более 1,1 млн кв.м жилья.

Исходя из возможностей Фонда РЖС, а также амбициозных планов этой структуры, Фонд вполне может претендовать на то, чтобы в ближайшие годы стать основным игроком на российском рынке жилья. Но пока открытыми остаются вопросы о том, каким образом Фонд будет реализовывать свои возможности и какие практические шаги будут сделаны для того, чтобы процесс строительства жилья действительно активизировался?

Пока за год и три месяца, в течение которых работает Фонд, у наблюдателей и аналитиков не появилось ответов на множество подобных вопросов. Например, за чей счет будут строиться инженерные коммуникации, а также дорожная и социальная инфраструктура, в равной мере необходимые для строительства больших новых районов жилья на федеральных землях? Как РЖС будет распоряжаться участками, которые не передает инвесторам, а оставляет себе? Каким образом построенное жилье дойдет до конечного пользователя – будет ли организована продажа квартир на свободном рынке, что обуздало бы цены на недвижимость, или же только по социальным программам? В этом случае никаких особых плюсов для рынка деятельность фонда не даст – дефицит жилья как был, так и останется, а квартиры льготников через некоторое время так или иначе начнут появляться на вторичном рынке с наценкой.

Есть и немаловажный момент взаимодействия федерального фонда содействия развитию жилищного строительства с региональными властями. Будут ли местные власти курировать ход реализации проектов фонда РЖС, и в чем будет заключаться их кураторство? Какова будет роль фонда РЖС в крупных городах, в первую очередь, в Москве и Санкт-Петербурге? Ведь именно в этих городах наблюдается наибольший дефицит жилья и высокие цены, с одной стороны, и проблема перенаселенности и перегруженности транспорта и дорог, с другой.

Казалось бы, фонд РЖС мог бы активнее стимулировать строительство жилья в этих городах, однако вряд ли целесообразно стимулировать дальнейшую миграцию россиян в столичные регионы. Более того, на большинстве рынков недвижимости крупных городов России уже давно сформировался определенный расклад сил местных чиновников и крупных девелоперских компаний. И вряд ли они легко позволят новой структуре менять правила игры на этих рынках. Каким образом фонд РЖС может ускорить строительство в той же Москве, где свободных площадок под застройку остается все меньше и меньше, а  главными резервами становятся промзоны и ветхое жилье?

Пока все эти вопросы остаются и это неудивительно – строительство жилья и создание комфортной среды проживания не столь простой и быстрый процесс, как скажем раздача свободных денег в ипотеку. Скорее всего, понимание в отношении дальнейшей деятельности фонда РЖС будет проясняться постепенно, уже по ходу реализации первых проектов. Не исключено, что для каждого региона и для каждого проекта ответы будут свои. Но в этом случае есть опасность, что общий механизм работы Фонда так и не сформируется, а в его отсутствие работа по многим участкам начнет буксовать из-за необходимости индивидуального подхода, отмечают в www.irn.ru. Тем не менее, важное начало расширения индустрии строительства доступного жилья в России положено, и это уже немалый результат.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU