Поддержат в последний раз. Проблемные ипотечные кредиты будут реструктурированы и в 2010 году

- Андрей Дмитриевич, в конце октября наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) одобрил реализацию пилотных проектов по новым уровням реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. При этом сказано, что дополнительных средств программа не потребует. Почему столько денег осталось в распоряжении АРИЖК (это дочерняя структура АИЖК) и сколько заемщиков получило поддержку?

- Мы получили 5600 заявлений от заемщиков, 3700 заявок одобрено, около 1000 отказали и 900 - в работе. Но реально в РФ сейчас реструктурировано более 35 тысяч ипотечных кредитов. Банки запустили собственные программы реструктуризации, и это наша заслуга. Признаюсь, банкиры не любят обсуждать проводимую ими реструктуризацию, официально называя уровень просроченных кредитов на уровне не более 0,5-2% ипотечных ссуд. По нашим оценкам, серьезные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов испытывают 10-15% заемщиков. 5% банков уже реструктурировали сами, а это около 30-35 тыс. кредитов, на которые нам потребовалось бы свыше 11 млрд рублей.
- Почему банки вынуждены проводить реструктуризацию самостоятельно, без помощи АРИЖК?

- Еще в феврале банки проводили агрессивную политику взысканий, считая, что заемщика надо выселять, квартиру - продавать. Мы же заняли жесткую позицию, говорили, что готовы помочь нуждающемуся заемщику в любом случае, даже если банк против. В результате банки поняли, что лучше разработать собственную программу. Причем им пришлось запустить более интересные для заемщика программы, чтобы он остался у них, а не обратился за поддержкой в АРИЖК. Так заемщики получили как саму возможность реструктурироваться, так и конкуренцию программ, возможность выбрать лучшую, наиболее подходящую. Поэтому мы считаем своей заслугой то, что так много кредитов реструктурировано.

- Отчего банкам так невыгодна реструктуризация по вашей программе?

- Согласно инструкции ЦБ N 254-П, выдавая любой кредит, банк обязан формировать резервы на случай невозврата данного кредита. Если кредиты хорошие, то их можно объединять в портфель однородных ссуд и резервировать по ним 0,75%. Как только в кредитном деле появляется заявление заемщика об ухудшении финансового положения, то, по той же 254-П, банк обязан этот кредит вынуть из портфеля однородных ссуд, учитывать его индивидуально и создавать резервы в размере минимум 51% от остатка задолженности.

- Получается, банки оказались между молотом и наковальней - если они сами не реструктурируют ипотеку, заемщик придет к вам и банк получит 50-100%-е начисление резервов, и они вынуждены запускать собственные программы?

- В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это уже упомянутые резервы. Вторая - так называемый "брак кредита". В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, "бракованным", его сложно будет рефинансировать. Поэтому банки стараются не допустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне я получил с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации. Они считают, что если обсуждается плохой портфель данного банка, то это подрывает имидж банка. Сегодня реально только 15% ипотечных кредитов реструктурировано по программе АРИЖК. Наш наблюдательный совет доволен сложившейся ситуацией - мы не сломали рынок госвлиянием, не потратили колоссальные средства, сохранив их для ипотеки, но обеспечили поддержку большого числа заемщиков.

- Основную проблему вы решили, обеспечив прекращение агрессивных выселений заемщиков. Какую проблему будете решать дальше?

- Сейчас появилась очень неприятная тенденция: мы вынуждены отказывать заемщикам в реструктуризации из-за того, что банк начал ускоренную процедуру взыскания. К сожалению, финансовая культура нашего населения очень низкая и в 55% случаев заемщик при возникновении проблем начинает прятаться от кредитора - ложится на дно: не отвечает на звонки, огрызается, когда его находят, и запускает дело настолько, что банк начинает процедуру взыскания. Банки уже взяли за правило - как только просрочка по договору достигает 91 день, тут же подают в суд, считая, что только это может привести заемщика в чувство и заставить его вступить в переговоры с банком. Так в принципе и происходит, но для нас такой заемщик потерян, потому что по нашим правилам мы не можем оказывать поддержку, если банк начал процедуру взыскания. По нашим оценкам, сегодня более 20 тыс. кредитов находятся в суде. Мы пытаемся достучаться до всех заемщиков, говорим им: не надо прятаться, идите, общайтесь с банком, потому что, запустив ситуацию, вы получаете реальную угрозу потери квартиры - государство здесь не поможет.

- Заемщику надо знать, что как только он идет к вам, банк тут же предлагает ему реструктуризацию?

- Безусловно, просто так никто реструктуризацию не дает, но к нам обратилось около 40 тыс. людей за консультацией. Мы всем говорим, первое, что нужно сделать, - пойти к своему кредитору. Дальше большинство заемщиков исчезает.

- А есть люди, которые заранее стелют соломинку?

- Наше согласие, если у заемщика нет просрочки по кредиту, действует 90 дней. И есть заемщики, которые, получив уведомление о переводе на неполную рабочую неделю или о сокращении, сразу приходят к нам и получают согласие на реструктуризацию - на всякий случай, чтобы не допустить ситуации, в которой они могут потерять квартиру. Если они не найдут средств, не найдут работу, они воспользуются нашей помощью. Если просрочка по кредиту имеется, то принять решение о реструктуризации АРИЖК нужно в течение 45 дней. Есть и другая положительная тенденция. Наша поддержка осуществляется в течение года. Но уже сейчас есть заемщики (пока их немного - чуть больше 1%), которые приходят, пишут заявление о прекращении поддержки в связи с улучшением финансового состояния, снижая для себя кредитную нагрузку после периода помощи. Штрафов и пеней за досрочное расторжение у нас нет.

- Если заемщик не восстановится за год, что будете делать?

- Мы дали заемщику главное - время. Время, чтобы найти доходы и восстановить свою платежеспособность. Согласитесь, что 12 месяцев - вполне достаточный срок. И если заемщик не предпринял все возможное, значит, эта квартира ему не очень и нужна. Но мы видим, что в отдельных регионах ситуация пока не улучшается. Мы видим, что многие заемщики не могут восстановиться на прежнем уровне доходов, а значит, обслуживать ипотечный кредит ему по-прежнему тяжело. Если текущая программа реструктуризации, или, как мы говорим, "первый уровень поддержки", не помог, то в 2010 году для отдельных городов, для отдельных регионов, например, моногородов, мы готовы применить дополнительные уровни поддержки: второй и третий. С ноября по январь 2010 года будут проходить соответствующие пилотные проекты, на которые нам выделено 2,5 млрд рублей. Второй уровень поддержки заключается в повторной реструктуризации ипотечного кредита, но уже без увеличения нагрузки на заемщика, т.е. за счет кредитора. Для этого мы планируем выкупить у банков закладные тех заемщиков, которые уже приняли участие в программе реструктуризации - нашей или банковской, но по объективным причинам не смогли восстановить свою платежеспособность в объеме, достаточном для обслуживания своего ипотечного кредита. Например, ипотечные заемщики из некоторых моногородов, где основные предприятия встали, найти альтернативную работу почти невозможно, ситуация близка к безвыходной - есть риск потерять единственное жилье, и помочь таким заемщикам может только государство. В этом случае заемщиков планируется реструктурировать по новому графику, но обязательство платить при этом с них не снимается.

- Согласятся ли банки продать вам такие кредиты?

- Мы предложили банкам до 10% стоимости кредита оплатить денежными средствами, оставшиеся 90% облигациями со сроком обращения 15-20 лет и купоном 6-7% годовых. Это будут либо облигации АИЖК, либо АРИЖК с поручительством АИЖК. В Великобритании для подобных программ были выпущены 20-летние облигации с государственными гарантиями и с нулевым купоном. Да, банк получает не самый доходный актив, но у него уходит с баланса проблемный кредит, у него снижается резервирование и т.д. Мы обсудили этот вопрос с крупнейшими ипотечными банками - у них нет особой радости от получающейся экономической эффективности сделки, но они считают это достойной альтернативой, готовы с этим согласиться и активно сотрудничать.

- Кто еще может получить поддержку АРИЖК второго и третьего уровня, кроме моногородов?

- Новые уровни поддержки будут применяться не ко всем заемщикам. Государство готово поддерживать только тех, кто не смог восстановить свою платежеспособность в полном объеме по объективным причинам. В первую очередь речь идет о заемщиках, проживающих в моногородах, и многодетных семьях. Задача запускаемого "пилота" как раз выявить нуждающиеся категории населения и объективность причин, по которым заемщик не восстановился и нуждается в повторной поддержке со стороны государства.

- Существует еще 20 тыс. дел в суде, будете помогать этим людям?

- Это задача третьего уровня поддержки. За эти кредиты мы готовы предложить банкам подобные облигации, но с купоном на уровне трех процентов годовых. Наша поддержка будет оказываться не всем и не везде, а в тех населенных пунктах, где нет спроса на жилье, где нет маневренного фонда и только отдельным категориям заемщиков. Подчеркну, что мы готовы после решения суда и до передачи дела в исполнительное производство забрать себе этот долг и погасить его за заемщика. Заемщик будет обязан покинуть свою квартиру, но вместе с муниципалитетами мы постараемся сформировать необходимые жилые фонды по соцнормам, чтобы заемщик не оказался на улице. Мы предполагаем выкупать долг (жилье) у банков за упомянутые ценные бумаги и передавать эти квартиры муниципалитетам с очень большой рассрочкой платежа.

- Будет ли продолжение основной программы в 2010 году, есть ли в ней нужда?

- На основании прогноза минздравсоцразвития было выделено как минимум 12 регионов, в которых не ожидается улучшения ситуации и продолжается падение реальных доходов населения. Кроме того, поток обращений к нам не снижается. Поэтому программу, скорее всего, надо продолжить.

- Чтобы исключить эту проблему в дальнейшем, надо ли включать в ипотечный договор пункт о реструктуризации?

- Мы считаем, что это должно стать элементом финансовой культуры взаимоотношений заемщика и кредитора. Но для России это лучше прописать законодательно, и такие предложения мы будем готовить.

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА